中央金融工作會(huì)議10月30日至31日在北京舉行。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

不難看出，此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)有許多新的表述、新的要求。從相對(duì)宏觀的層面來看，主要表現(xiàn)在兩大方面：一是促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，二是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從相對(duì)微觀的層面來看，主要有三大方面：一是健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管；二是完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理；三是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

宏觀層面的表述、要求，與微觀層面相比，“新”的程度可能稍稍差一點(diǎn)，類似表述已經(jīng)有過，只是沒有像這次這樣緊湊與緊密。促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，無疑是針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，特別是大型房企發(fā)生暴雷，導(dǎo)致金融面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須對(duì)房地產(chǎn)與金融的關(guān)系重新定位。而這個(gè)定位，就是兩者必須良性循環(huán)，而不是一方?jīng)_動(dòng)，另一方更沖動(dòng)，一方失去理性，另一方更沒理性。房地產(chǎn)領(lǐng)域之所以出現(xiàn)這么多的窟窿，與金融企業(yè)的盲目放貸、過度放貸是分不開的。今后，房地產(chǎn)與金融的關(guān)系，必須調(diào)整與優(yōu)化，必須從惡性轉(zhuǎn)向良性。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更多的也是老話新說，是依據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)雷聲較大、風(fēng)險(xiǎn)較多的特點(diǎn)，要求更加突出保障房建設(shè)，滿足廣大居民“住”的需要，實(shí)際還是“房住不炒”定位的深化和細(xì)化，是要求更加聚焦于保障房建設(shè)，即便是剛性需求和改善性住房需求，也必須突出保障房建設(shè)，降低房價(jià)，讓中等收入群體買得起，讓低收入群體租得到、也租得起。

微觀層面的表述，無論是內(nèi)容和要求，都非常新。第一種表述和要求，強(qiáng)調(diào)了對(duì)企業(yè)和資金實(shí)行“雙監(jiān)管”。這是非常重要的轉(zhuǎn)變，也是對(duì)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，特別是教訓(xùn)，是這一新表述和要求的主要原因，也可以認(rèn)為是問題導(dǎo)向的結(jié)果。也就是說，無論是企業(yè)還是資金，都要實(shí)行強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)監(jiān)管，且不能一手硬、一手軟。如果從房地產(chǎn)市場(chǎng)放開之日起，就對(duì)企業(yè)和資金實(shí)行嚴(yán)厲監(jiān)管、嚴(yán)格規(guī)范，就不會(huì)出現(xiàn)今天這樣的問題，開發(fā)企業(yè)不會(huì)負(fù)債累累，銀行也不會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很大。比如恒大，負(fù)債就不會(huì)失控，資金也不會(huì)嚴(yán)重外流。對(duì)金融部門來說，下一步必須嚴(yán)格按照此次會(huì)議要求，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和資金的監(jiān)管，及時(shí)了解資金的動(dòng)向和企業(yè)的變化。對(duì)地方政府和職能部門來說，也不能當(dāng)甩手掌柜，而要密切關(guān)注企業(yè)的變化和資金、尤其是預(yù)售資金的去向，條件成熟的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)取消預(yù)售制。

第二種表述和要求，是在進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)金融宏觀審慎管理的同時(shí)，要求增強(qiáng)金融宏觀審慎管理的調(diào)控性，能夠依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整與優(yōu)化金融手段、完善金融政策、提高金融運(yùn)行效率。眼下，就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的情況下，有效、適度、階段性地放松“三條紅線”和“貸款集中度”管理，幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。但是，決不能讓政策退出或取消，也不會(huì)取消、不能取消，待房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行、房地產(chǎn)行業(yè)整體比較平穩(wěn)后，在逐步完善和規(guī)范的基礎(chǔ)上，提出更為科學(xué)、合理、有效的政策。

第三種表述和要求，可以三個(gè)角度來看。第一個(gè)角度，就是大、小企業(yè)一視同仁，不能只顧大房企、不顧小房企，特別是沒有暴雷，但也有一定資金難度的小房企，更要加大支持力度，使其不要發(fā)生暴雷；第二個(gè)角度，就是國有、民營企業(yè)一視同仁，國有企業(yè)可以背靠大樹，民營企業(yè)只能自己硬扛，這樣的格局要打破，必須對(duì)民營企業(yè)當(dāng)作“自家人”看待，需要幫助的，一定要提供政策、資金、資源等方面的幫助，同樣的，出現(xiàn)了問題，不管是國有的還是民營的，都要進(jìn)行責(zé)任追究；第三個(gè)角度，開發(fā)企業(yè)與租賃企業(yè)一視同仁。眼下，開發(fā)企業(yè)貸款仍然比住房租賃企業(yè)容易，而房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)，要從開發(fā)為主、租賃為輔轉(zhuǎn)向開發(fā)與租賃并重、租賃為主的新格局，因此，在金融政策等方面，也要轉(zhuǎn)變，要更加積極主動(dòng)地支持房地產(chǎn)租賃企業(yè)、尤其是保障性住房為主的租賃企業(yè)。