經(jīng)濟適用房制度作為我國的一項住房保障制度，有其嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件。由于經(jīng)濟適用房的建設(shè)用地系由劃撥方式取得，并且免收土地出讓金，因此產(chǎn)權(quán)不完整，被限定為“有限產(chǎn)權(quán)”，在收益權(quán)和處分權(quán)上存在限制?！督?jīng)濟適用住房管理辦法》對于經(jīng)濟適用房的準(zhǔn)入和退出作出了具體規(guī)定，明確其5年內(nèi)不得上市交易。然而，實踐中，當(dāng)事人在利益的驅(qū)動下違規(guī)交易經(jīng)濟適用房的情況屢見不鮮，由此產(chǎn)生的糾紛不斷。本文以經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛的裁判文書為研究對象，以2011年以來人民法院作出的相關(guān)裁判文書為主要范圍，歸納、提煉經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛裁判的理念和趨勢，以供參考。

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截至2022年5月，在中國裁判文書網(wǎng)中輸入“經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛”（案由）共檢索出民事裁判文書858篇，其中，由高級人民法院裁判17篇，由中級人民法院裁判285篇，由基層人民法院裁判550篇。在具體案例的選取上，本文遵循“兩個優(yōu)先”原則：第一，優(yōu)先選擇審判層級較高的裁判文書；第二，優(yōu)先選擇審判日期較近的裁判文書。通過形式和內(nèi)容兩個方面的篩選，本文最終選擇5篇裁判文書進行研究，即（2017）內(nèi)01民終3874號、（2017）蘇1204民初1033號、（2020）瓊96民終171號、（2019）蘇01民終2294號、（2017）川01民終713 號。

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基本理論

一、經(jīng)濟適用房的概念和特征

1. 經(jīng)濟適用房的概念。經(jīng)濟適用房，是指政府組織房地產(chǎn)開發(fā)商以微小的利潤賣給城市低收入家庭的政策性商品房。

2. 經(jīng)濟適用房的特征。（1）保障性。我國市場經(jīng)濟迅速發(fā)展，居民收入水平差距較大，國家為了保障弱勢群體的住房權(quán)益，開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房。所以，經(jīng)濟適用房與商品房最本質(zhì)的區(qū)別就是經(jīng)濟適用房具有保障性。（2）商品性。經(jīng)濟適用房屬于商品房，由購房者支付房款購買，在銷售過程中需要遵循市場交易的原則，這一點有別于計劃經(jīng)濟體制下福利分房的性質(zhì)。（3）經(jīng)濟性。從字面上就能看出經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性特征。具體來說，因為經(jīng)濟適用房得到國家政策扶持，從行政劃撥土地到免收各種稅費、政府控制利潤，較于一般商品房來說具有較大的價格優(yōu)勢。（4）適用性。不能因為經(jīng)濟適用房經(jīng)濟性的特點而忽視其適用性，更不能因為是國家的保障性住房就降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟適用房必須能夠滿足人的基本住房要求。國家對于經(jīng)濟適用房有規(guī)范的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，必須予以嚴(yán)格遵守；此外，要注重住房質(zhì)量，保證其實用性，做到真正滿足相應(yīng)需求。

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二、經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別

1. 就房屋自身而言。（1）面積套型不同：經(jīng)濟適用房的面積套型必須嚴(yán)格執(zhí)行國家的規(guī)定；而商品房的面積套型由開發(fā)商根據(jù)市場需求自行決定。（2）價格杠桿不同：經(jīng)濟適用房的定價以微利保本為原則，執(zhí)行政府指導(dǎo)價，其建設(shè)用地由政府劃撥，無需支付土地出讓金，政府也免除相關(guān)的稅費；商品房的價格完全由市場決定，其建設(shè)用地為政府“招、拍、掛”出讓，開發(fā)商需要支付土地出讓金和相關(guān)的稅費。（3）產(chǎn)權(quán)登記不同：購買經(jīng)濟適用房后，辦理產(chǎn)權(quán)登記時需要注明所購房屋為經(jīng)濟適用房，買受人擁有的是有限產(chǎn)權(quán)；而購買商品房后，產(chǎn)權(quán)過戶登記買受人享有的是完全產(chǎn)權(quán)。

2. 就房屋流轉(zhuǎn)而言。（1）出售對象不同：購買經(jīng)濟適用房的資格有住房、收入、戶籍等條件限制；而商品房投入市場后，原則上一切市場主體均有購買的權(quán)利。（2）流轉(zhuǎn)時限不同：購買經(jīng)濟適用房不滿5年的，一般不得上市交易；滿5年的，政府有優(yōu)先回購權(quán)，購房人也可以在繳納土地收益等稅費后取得完全產(chǎn)權(quán)，予以上市流轉(zhuǎn)；而商品房買受人購買商品房后可自由上市交易，年限長短僅與繳納營業(yè)稅的多少有關(guān)。

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三、經(jīng)濟適用房的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓

1. 經(jīng)濟適用房指標(biāo)的性質(zhì)。經(jīng)濟適用房指標(biāo)，即經(jīng)濟適用房購買權(quán)，符合債權(quán)的法律特征，具有債權(quán)屬性。首先，經(jīng)濟適用房指標(biāo)具有相容性，屬于請求權(quán)范疇。經(jīng)濟適用房購房指標(biāo)因政府的行政行為而產(chǎn)生，可以理解為政府與購房指標(biāo)享有人之間的合意。符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定的特定條件的低收入家庭，通過政府的行政行為獲得經(jīng)濟適用房指標(biāo)后，其享有的權(quán)利是請求政府向其提供經(jīng)濟適用房，屬于請求權(quán)范疇，而并非表現(xiàn)為對經(jīng)濟適用房或者經(jīng)濟適用房中所包含的政府補助直接的支配權(quán)，這一權(quán)利可以相容地存在于政府這一義務(wù)主體上，并不具有排他性。其次，經(jīng)濟適用房指標(biāo)的義務(wù)主體特定，只能是政府，屬于人權(quán)的范疇。政府在審核通過當(dāng)事人購房申請之后，就應(yīng)當(dāng)履行提供政策性優(yōu)惠住房的義務(wù)。最后，經(jīng)濟適用房購買指標(biāo)只能在一定期限內(nèi)行使，不能無期限一直存續(xù)下去，符合債權(quán)有期限權(quán)利的特征。

2. 經(jīng)濟適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的效力。對經(jīng)濟適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的效力存在兩種觀點。一是有效說。該學(xué)說認(rèn)為《經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，系雙方真實的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不涉及公共利益，不屬于《民法典》關(guān)于無效合同規(guī)定的范疇。因此轉(zhuǎn)讓合同有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行合同義務(wù)。二是無效說。該學(xué)說認(rèn)為，經(jīng)濟適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓違反了《城市房地產(chǎn)管理法》《經(jīng)濟適用房住房管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。經(jīng)濟適用房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓違反了經(jīng)濟適用房管理秩序與市場正常秩序，損害了其他符合購房條件的低收入家庭的利益，損害對象屬于社會公共利益的范疇。

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裁判規(guī)則

實務(wù)要點一：

購買經(jīng)濟適用房不滿 5 年上市交易的，因違反國家政策，客觀上損害了社會公共利益而導(dǎo)致合同無效

案例名稱：張某 1 與喬某山經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

審理法院：呼和浩特市中級人民法院

案 號：（2017）內(nèi)01民終3874號

【爭議點】

張某 1 與喬某山、張某 2、第三人張某 3 因經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛引發(fā)訴訟，該案歷經(jīng)呼和浩特市回民區(qū)人民法院一審、呼和浩特市中級人民法院二審。在二審中，當(dāng)事人就簽訂的定金收條是否合法有效產(chǎn)生爭議。

【裁判說理】

本案中，2017年4月8日，張某1與喬某山簽訂定金收條，該收條約定了訴爭房屋的坐落位置、房屋價款、相關(guān)費用的負(fù)擔(dān)及違約責(zé)任等事項，已具備房屋買賣合同的主要內(nèi)容，實為經(jīng)濟適用房買賣合同?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《經(jīng)濟適用住房管理辦法》均規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。由此可見，經(jīng)濟適用房系政府面向城市低收入住房困難家庭提供的具有保障性質(zhì)的政策性住房，對于經(jīng)濟適用房的購買資格、上市交易等均存在限制。張某1未舉證證明其已履行上述手續(xù)便上市出售房屋，不符合上述規(guī)定。一審判決認(rèn)為雙方簽訂該合同違反國家政策，客觀上損害了社會公共利益，認(rèn)定無效正確，予以確認(rèn)。

實務(wù)要點二：

經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，即應(yīng)為合法有效

案例名稱：韓某與錢某彬、陶某民經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

審理法院：泰州市姜堰區(qū)人民法院

案 號：（2017）蘇1204民初1033

【爭議點】

韓某與錢某彬、陶某民因經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛引發(fā)訴訟。在一審中，當(dāng)事人就被告是否應(yīng)當(dāng)配合原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記產(chǎn)生爭議。

【裁判說理】

本案中，案外人錢某梅受兩被告委托與原告簽訂經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，該協(xié)議系原告韓某與被告錢某彬、陶某民雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。按協(xié)議約定，原告支付購房款，被告應(yīng)協(xié)助原告辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。原告向本院起訴后，本院通過郵寄及電話等方式通知被告到庭，被告未到庭，案外人到庭說明已收到原告交付的款項，且款項按被告指示償還了相關(guān)債務(wù)，原告請求判令被告協(xié)助辦理登記手續(xù)的訴訟請求，符合法律規(guī)定，人民法院予以支持。

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實務(wù)要點三：

經(jīng)濟適用房的建設(shè)和銷售，除了遵守合同約定之外，還必須符合國家和地方的相關(guān)經(jīng)濟適用房政策性規(guī)定

案例名稱：韓某影與文昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

審理法院：海南省第一中級人民法院

案 號：（2020）瓊96民終171號

【爭議點】

韓某影與文昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱文昌市住建局）因經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛引發(fā)訴訟，該案歷經(jīng)海南省文昌市人民法院一審、海南省第一中級人民法院二審。在二審中，當(dāng)事人就文昌市住建局單方最終確定經(jīng)濟適用房單價是否符合相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生爭議。

【裁判說理】

根據(jù)原國家建設(shè)部等七部委制定頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房是指政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。根據(jù)《海南省經(jīng)濟適用住房管理實施辦法》第17條第1款規(guī)定，經(jīng)濟適用房的基準(zhǔn)價和指導(dǎo)價由市、縣價格主管部門會同住房保障主管部門審核確定，報市、縣政府批準(zhǔn)向社會公布。鑒于經(jīng)濟適用房特有的政策性和保障性，經(jīng)濟適用房的建設(shè)和銷售，除了遵守合同約定之外，還必須符合國家和地方的相關(guān)經(jīng)濟適用房政策性規(guī)定。本案中，文昌市住建局作為該經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)單位，在項目完工后，經(jīng)與施工方結(jié)算，報經(jīng)審計部門審計、物價部門核定，并經(jīng)文昌市政府常務(wù)會議討論通過，最終確定房屋基準(zhǔn)單價1606.65元／平方米。該經(jīng)濟適用房最終確定的單價符合雙方合同和相關(guān)政策的規(guī)定。雙方合同中約定的1350元／平方米單價是預(yù)算價，不是結(jié)算價。文昌市住建局作為該經(jīng)濟適用房項目建設(shè)單位，根據(jù)雙方合同和相關(guān)政策性規(guī)定，經(jīng)履行相關(guān)審計、物價核定、政府常務(wù)會議討論，最終公布確定房屋單價，并未違反法律的禁止性規(guī)定。上訴人主張文昌市住建局無權(quán)單方最終確定房屋單價及主張合同約定的計價條款無效的抗辯，沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，不予采納。

實務(wù)要點四：

辦理經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)登記過程中，相關(guān)記載與實際房屋性質(zhì)不一致的，不能構(gòu)成當(dāng)事人否認(rèn)該房屋性質(zhì)的理由

案例名稱：張某與南京市消防支隊經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

審理法院：南京市中級人民法院

案 號：（2019）蘇01民終2294號

【爭議點】

張某因與南京市消防支隊（以下簡稱南京消防支隊）因經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛引發(fā)訴訟，該案歷經(jīng)南京市雨花臺區(qū)人民法院一審、南京市中級人民法院二審。在二審中，當(dāng)事人就房屋性質(zhì)產(chǎn)生爭議。

【裁判說理】

本案中，2003年12月9日，中國人民武裝警察部隊消防局關(guān)于南京消防支隊經(jīng)濟適用房立項建設(shè)的批復(fù)（武消營〔2003〕20號）載明：同意南京市消防支隊建設(shè)經(jīng)濟適用房，建設(shè)地點位于南京市雨花臺區(qū)招待所，建設(shè)用地2000平方米；住房建設(shè)所需投資按《武警部隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理實施細(xì)則》執(zhí)行，通過預(yù)收個人購房款籌集，不得占用單位經(jīng)費，并要求武警部隊后勤部按照《關(guān)于加強武警部隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理的意見》要求，加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)、出售和管理工作。案涉房屋立項、規(guī)劃、建設(shè)、并至房產(chǎn)部門辦理初始登記時，均按經(jīng)濟適用房進行審批，故房屋性質(zhì)應(yīng)屬于經(jīng)濟適用房。案涉房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中相關(guān)記載與實際房屋性質(zhì)不一致，不能構(gòu)成上訴人否認(rèn)該房屋性質(zhì)的理由。

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實務(wù)要點五：

經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議違約金立法采用“補償性為主，懲罰性為輔”的基本原則，以補償守約方的實際損失為主要功能

案例名稱：霍某田與姜某經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

審理法院：成都市中級人民法院

案 號：（2017）川01民終713號

【爭議點】

霍某田與姜某因經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛引發(fā)訴訟，該案歷經(jīng)成都市錦江區(qū)人民法院一審、成都市中級人民法院二審。在二審中，當(dāng)事人就違約金過高是否應(yīng)予調(diào)整的問題產(chǎn)生爭議。

【裁判說理】

根據(jù)《合同法》第114條第2款（對應(yīng)《民法典》第585條第2款）規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”。本案中，第一，在履行合同過程中，霍某田不能交付房屋及辦證存在違約行為，則其應(yīng)當(dāng)積極退還本金，但在截至本案二審判決作出前，霍某田對本金部分的款項也僅償還約二分之一，其在履行合同的過程中存在過錯；第二，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第26條（對應(yīng)2020第二次修正《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第25條）的規(guī)定，霍某田從2012年7月即占用姜某交付的房款700000元、從2013年7月即占用姜某交付的房款90000元，霍某田承諾計算至2014年12月5日的違約金亦未超過房款本金年利率24%，故本院對違約金的金額不再調(diào)整，霍某田應(yīng)當(dāng)按照《承諾書》確定的金額向姜某給付款項。因霍某田未按照《承諾書》向姜某給付款項，原審法院依照公平原則酌情確定霍某田支付從2014年12月6日起至2016年4月15日止的利息恰當(dāng)，本院予以維持。

小結(jié)：

經(jīng)濟適用房系政府面向城市低收入住房困難家庭提供的具有保障性質(zhì)的政策性住房，其在購買資格等方面均存在限制。經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓協(xié)議即為合法有效。但是購買經(jīng)濟適用房不滿5年上市交易的，因為客觀上損害社會公共利益，人民法院通常會認(rèn)定合同無效。在辦理經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)登記過程中，相關(guān)記載與實際房屋性質(zhì)不一致的，不能構(gòu)成當(dāng)事人否認(rèn)該房屋性質(zhì)的理由。此外，對于經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議未能履行的違約金，立法上采用“補償性為主，懲罰性為輔”的基本原則，來補償守約方的實際損失。

文章載于張嘉軍等編著：《房地產(chǎn)糾紛裁判精要與裁判規(guī)則》，人民法院出版社，2021年版