近日，大城武漢——武漢新城花山河城市綜合體發(fā)布會召開，這是聯(lián)投花山河項目的產(chǎn)品首度進行大外宣。

聯(lián)投花山河項目打造TOD開發(fā)模式，總占地面積43.93萬方，商業(yè)體量約25萬方，總投資約200億元的超大體量，匯聚商業(yè)商辦、融合出行友好、濱水自然、微度假模式的超前理念，打造成一座“未來城市超級社區(qū)”。

這次發(fā)布會，重點是對外宣布A3地塊即將入市，給人勾勒了一幅適合居住的場景營銷，同時兼顧聯(lián)投建造武漢都市圈的使命，以及武漢新城的生態(tài)位。

那么，聯(lián)投花山河這個項目能否做得起來？在經(jīng)濟整體下行期間，為何聯(lián)投會迎難而上，開發(fā)花山河項目，是兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾，還是有啥弦外之音呢？

我們先看看花山的前世今生，花山這個地名，人如其名，過去是武漢花圃種植基地，所以這個區(qū)域的生態(tài)保護，自然風光和城市界面，都打造得非常漂亮。

在武漢地域超級大IP中，花山距離傳統(tǒng)意義上關山大道大概15公里左右，距離光谷中心城大概4-6公里左右。

而光谷是全武漢最新的新城，花山的開發(fā)與光谷中心城的開發(fā)是同步開始的，因此花山有著光谷中心城的輻射，而顯得價值很高。

2008年，武漢獲批什么兩型社會示范區(qū)，隨之就成立一個省級別的國有投融資平臺，叫聯(lián)投集團，他們負責武漢城市圈基礎設施建設。

當時，武漢的整體情況并不好，工業(yè)化的沒落，讓武漢的發(fā)展非常停滯，整體陷入了中部焦慮中，整個武漢的城市界面顯得破破爛爛，毫無活力，缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，而且每年青山區(qū)那些大型的夕陽產(chǎn)業(yè)，又需要大量財政補貼供養(yǎng)，武漢的GDP排名一度下滑至全國第13位。

而剛剛成立的聯(lián)投集團，負責武漢城市圈的基數(shù)設施建筑，但是沒有錢給他們去運作，上面只能選擇給土地讓他們去運作。

于是大花山的一級開發(fā)商，便花落聯(lián)投，花山也成為兩型社會示范區(qū)建設的樣板。

最早的時候，聯(lián)投拉上碧桂園和億達一起來花山開荒，2011年碧桂園生態(tài)城開建，就是開始賣別墅，然后賣洋房，最后賣高層。

2010年，花城大道的建成通車，2013年花山大道建成通車，同年光谷希爾頓酒店開業(yè)，2014年，花山港碼頭建成，2015年嚴西湖大橋建成通車，2016年常家山公園正式啟動，2018年花城匯對外開放，花山在非常緩慢的變好。

2016年那波行情，再加上花山自己的基礎設施建設逐漸兌現(xiàn)，整個板塊的價值得到極大的提升。

但是，花山整體的規(guī)劃問題，區(qū)里面與市里面對花山的規(guī)劃和定位不一樣，2018年10月開始，啟動花山整體控規(guī)編制工作，讓全武漢樓市最火的幾年中，花山的發(fā)展和建設一直處于停滯的狀態(tài)，基礎建設，以及土地的供應短暫的休整停頓。

在花山的規(guī)劃問題解決后，由于樓市的行情實在是太好，花山的操盤手忽視了基礎建設，瘋狂賣地撈金，花山的地價不斷攀升，給花山抬莊的都是清一色的大型國企。

這樣的情況中，中交知園、花山花錦、花山印象、華潤半島九里、交投華園等樓盤如雨后春筍般涌現(xiàn)。

那么，國企最在意的是什么？

國有資產(chǎn)的保值和增值。于是在全武漢樓市下行期，花山樓市的行情依舊非常堅挺。

從某種意義而言，關山大道的開發(fā)接近尾聲，光谷中心城的住宅開發(fā)，也在中后期，絕大部分都是帶有商業(yè)性質的樓盤，花山的價值自然水漲船高，但是花山并沒有熬過這波行情后的紅利期，便遭遇了疫情。

但是，花山整體的行情并不好，絕大部分樓盤賣的都非常艱難。

那么，面對這樣的情況，如何破局呢？

那就是不斷通過利好的新聞，讓諸多人對花山產(chǎn)生想象，認為花山未來的發(fā)展能夠匹配區(qū)域價值。

于是，不斷通過利好新聞，在非常合事宜的時候，讓市場歡呼雀躍一下，利用了遠景的規(guī)劃想象力，來滿足當下對未來的想法需求。

那么，花山河的入市，就有很濃重的色彩，一方面，花山河率先入市的是住宅項目，而商業(yè)的體量和兌現(xiàn)速度則顯得非常緩慢，總有一口氣吊著你。

花山河的入市，可以幫助交投華園、花山花錦、城投碧云府解套，也花山后續(xù)開發(fā)春和路與花山大道的項目，提供價值保障的基礎。

聯(lián)投為了更好的給花山河項目給好的觀感，將花山河公園的規(guī)劃用地，以及花山河南岸的用地，用推土機鏟平，給人即將要開發(fā)，而不是此地像大農村一樣雜草叢生的既視感，實際上，這樣的場地平整，基本上已經(jīng)做過多次，花山河公園和花山河南岸的住宅就是不動工，聯(lián)投做了諸多小心思。

聯(lián)投當初拿地的要求，要求商業(yè)部分的運營，不晚于19號線的開通運營，從目前來看，似乎很難達到這樣的要求，說明聯(lián)投的運營和開發(fā)，更多的是根據(jù)自身的節(jié)奏和情況而定，而沒有拿當初拿地條件當一回事。

當然，聯(lián)投不僅參與了花山土地樓市的售賣，而是花山一級土地開發(fā)商，花山河的開發(fā)，有利于花山河周邊其他土地的招拍掛。

花山河的口號和概念，最早在2014年規(guī)劃，計劃在2015年施工，實際上最終過了9年才正式兌現(xiàn)承諾，而花山規(guī)劃的植物園隧道，從2014年開始規(guī)劃，到今天距離開工還有不小的距離。

當然，兌現(xiàn)的時間晚，總比不兌現(xiàn)要強，花山的發(fā)展過度依賴聯(lián)投，而聯(lián)投也是花山發(fā)展最大的制約所在。

花山河的開工，聯(lián)投一石二鳥，想要通過花山河項目，盤活周邊樓市的情況下，還能帶動周邊一級土地開發(fā)市場，在當下經(jīng)濟下行，樓市下行期間，顯得有些螳臂擋車，如果聯(lián)投兌現(xiàn)這些項目的時間更早，或許情況就不一樣了，時間的成本和紅利，讓聯(lián)投在花山的投資和開發(fā)中，并沒有將自身的價值最大化，或許是聯(lián)投最大的誤判。

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