“現(xiàn)金/短債比例為0.6?！?/p>

作者｜夏天天

編輯｜tuya

在償債壓力短期內(nèi)難以緩解的背景下，6月23日，穆迪將恒大集團(tuán)和恒大地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

穆迪認(rèn)為，負(fù)面展望反應(yīng)了穆迪對(duì)于恒大在未來12-18個(gè)月里降低其短期負(fù)債的能力的擔(dān)憂，同時(shí)也反映了穆迪對(duì)于在整體經(jīng)濟(jì)狀況承壓下恒大改善以毛利率的擔(dān)憂。

受疫情沖擊等眾多不利因素影響，2020年以來，多數(shù)房企提出控規(guī)模、降負(fù)債、提質(zhì)增效的發(fā)展目標(biāo)，就恒大而言，恒大就指出要“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”，即銷售增長(zhǎng)要高速、土地規(guī)模要嚴(yán)控、負(fù)債比例要大降。

現(xiàn)金不足以償還短期債務(wù)

穆迪還認(rèn)為，恒大的流動(dòng)性較弱，截止2019年底，恒大有3720億元的短期債務(wù)，但現(xiàn)金僅有2290億元，現(xiàn)金/短債比例為0.6，穆迪認(rèn)為，未來12-18個(gè)月，恒大的賬上現(xiàn)金以及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不足以覆蓋到期債務(wù)和其他負(fù)債，因此不得不尋求新的債務(wù)來滿足融資需求。

穆迪還指出，負(fù)面展望也考慮到了包括新能源汽車在內(nèi)的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這類業(yè)務(wù)消耗了大量的現(xiàn)金，但在未來12-18個(gè)月內(nèi)不太可能創(chuàng)造足夠的利潤(rùn)。

事實(shí)上，恒大地產(chǎn)也在加快融資步伐，今年年內(nèi)已經(jīng)發(fā)債達(dá)到110億元。今年 1月8 日，恒大地產(chǎn)完成 45 億元公司債券發(fā)行；5 月 26 日，完成 40 億元公司債券發(fā)行；6月5日，完成25億元公司債券發(fā)行。（詳見《財(cái)經(jīng)涂鴉》5月22日?qǐng)?bào)道《凈利潤(rùn)同比下滑超40%，恒大地產(chǎn)年內(nèi)再次募資償債》）

就負(fù)債率而言，截至 2017 年末、2018 年末及 2019 年末，恒大地產(chǎn)負(fù)債率分別為 83.52%、80.30%和79.57%，處于較高水平。恒大地產(chǎn)指出，如果公司持續(xù)融資能力受到限制，或未來若房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)和金融市場(chǎng)等發(fā)生重大不利變化，較大規(guī)模的有息債務(wù)將使公司面臨一定的資金壓力。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的波動(dòng)也非常明顯，2017-2019年，恒大地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-783.98 億元、1,346.55 億元及208.03 億元，在2018年轉(zhuǎn)為正值之后，2019年的數(shù)額2018年大幅下降。

短期有息負(fù)債規(guī)模較大始終是恒大地產(chǎn)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至 2019 年末，恒大地產(chǎn)短期有息負(fù)債合計(jì)為 3021.87 億元，較截至 2018 年末公司短期有息負(fù)債規(guī)模有所上升，其中短期借款余額 1230.29 億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)有息負(fù)債余額 1791.58 億元。

但恒大地產(chǎn)指出，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款足以滿足短期有息負(fù)債的償付要求，若房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)形勢(shì)和金融市場(chǎng)等發(fā)生重大不利變化，影響到公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款或融資安排，公司短期可能面臨一定的流動(dòng)性壓力。

從受限制資產(chǎn)規(guī)模來看，截至 2019 年末，恒大地產(chǎn)受限制資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)4299.35 億元，占同期總資產(chǎn)的比重為 23.10%。受限制資產(chǎn)主要是直接為金融機(jī)構(gòu)借款設(shè)定抵質(zhì)押擔(dān)保的資產(chǎn)，主要包括公司及下屬子公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和持有的貨幣資金等。除上述受限資產(chǎn)外，恒大地產(chǎn)還存在以 1883.44 億元子公司股權(quán)質(zhì)押融資的情形。

中誠(chéng)信在評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，恒大地產(chǎn)的債務(wù)規(guī)模較大，截至 2019 年末，恒大地產(chǎn)總債務(wù)為 7264.82 億元，同比增長(zhǎng) 8.50%，期末凈負(fù)債率為144.20%，仍處于較高水平。且短期債務(wù)占比較高，面臨一定再融資壓力，貨幣資金及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流對(duì)短期債務(wù)的保障不足，加之貨幣資金受限部分金額較大，公司面臨再融資壓力。

盈利能力波動(dòng)大，毛利率大幅下滑

中誠(chéng)信還指出，2019 年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)堅(jiān)持以“房住不炒”為主要思路，各城市延續(xù)多維度實(shí)施精準(zhǔn)化、差異化調(diào)控。在調(diào)控政策持續(xù)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)整體內(nèi)部流動(dòng)性來源增速承壓。

事實(shí)上，就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，償債壓力增大并非恒大地產(chǎn)一家，平安證券研報(bào)指出，2019年以來，監(jiān)管從信托、信貸、信用債等多個(gè)渠道收緊了房企的融資，50強(qiáng)房企的償債指標(biāo)繼續(xù)惡化、周轉(zhuǎn)率也出現(xiàn)一定程度下降，民營(yíng)房企融資成本高企、償債壓力上升。

據(jù)光大證券數(shù)據(jù)測(cè)算，截止 2020 年 5 月，不計(jì)入回售影響，2020 年房企債券合計(jì)到期規(guī)模約 8837 億元（2019 年為 6482 億元），其中 Q1、Q2、Q3、Q4 分別到期 1535 億元、1871 億元、2747 億元、2685 億元，下半年到期規(guī)模有所提升。

與此同時(shí)，值得關(guān)注的是，恒大地產(chǎn)的毛利率也在大幅下滑。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2019年，恒大地產(chǎn)的毛利率同比下滑 8.31個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)同比下滑超過40%。且平均總資產(chǎn)回報(bào)率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)回報(bào)率均較2018和2017年下滑明顯，尤其是加權(quán)平均凈資產(chǎn)回報(bào)率不足2018年的一半。

中誠(chéng)信評(píng)級(jí)報(bào)告認(rèn)為，恒大地產(chǎn)的盈利能力出現(xiàn)較大波動(dòng)，預(yù)收款項(xiàng)對(duì)營(yíng)業(yè)收入覆蓋不足。同時(shí)，截至 2019 年末，公司預(yù)收款項(xiàng)為 1,300.08 億元，對(duì)未來收入結(jié)轉(zhuǎn)的保障較弱。

與同行業(yè)的其他頭部房地產(chǎn)企業(yè)相比，恒大地產(chǎn)2019年的凈利潤(rùn)率低于融創(chuàng)、碧桂園和萬科企業(yè)，但凈負(fù)債率卻遠(yuǎn)高于碧桂園和萬科。