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本|期|摘|要

2022，我們同行

?平臺內(nèi)容為交流、建議，與第三方無關(guān)。

?本文主體內(nèi)容來公開報信息；

?本文只對美盛部分項目問題建議討論，不多涉及其他可存在問題；

?本文對美盛地產(chǎn)土地、資金、政商關(guān)系等方面問題暫不做過多闡述；

?本文對有關(guān)美盛地產(chǎn)的相對獨家輿情暫不披露；

?綜上，本文依然未用功力。

建議性意見，是為了更真；建議和意見性批評，是為了之前的真，現(xiàn)在的真，未來的真。

對于房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場和房企而言，受樓市調(diào)控、經(jīng)濟周期、利潤率、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和不可抗力影響，房地產(chǎn)市場進入買方市場?！傲颗c”“質(zhì)”、長期主義和利潤為王、市場銷售問題都在考量著房企。

成交額、成交套數(shù)......，也成為榜單參數(shù)和開發(fā)商關(guān)注的話題。各種“銷售業(yè)績”“榜單”也給了不少房企誘惑和壓力。

本期，擇美盛地產(chǎn)某樓盤為例，實際成交情況，退房情況，退房占比情況等等，以史為鏡。

畢竟，美盛地產(chǎn)的銷售也是業(yè)主和網(wǎng)友關(guān)注的一個話題。接下來就給大家聊聊美盛地產(chǎn)某樓盤“成交70套退房20套”的事情。（雖然屬于個案個例，也可帶來一些思考）

這里用“成交”，參照結(jié)傭的結(jié)果。是否真的最終成交，或者已經(jīng)認購。沒有成交沒有認購開發(fā)商會結(jié)傭嗎？所以，這里用了成交或加引號成交（全文同理）。

當然，主體內(nèi)容絕非造謠而是來自公開信息，個位數(shù)或有差異。

出于對河南美盛地產(chǎn)的呵護與保護，用詞和語意盡可委婉溫潤，信息來源不做過于具體化，以防更大范圍擴散。本著實事求是，有利于美盛有則改之、無則加勉的目的。

△公開資材圖

此外，不排除河南美盛地產(chǎn)可能“自以為”對于“政商關(guān)系”“土地問題”“資金問題”“銷售市場”等問題的敏感。所以，本文對上述話題暫不做具體闡述。如果可以，后期可繼續(xù)聊美盛地產(chǎn)，聊聊相關(guān)問題。

1

成交70套退房20套

說起美盛地產(chǎn)，以鄭州為例，美盛地產(chǎn)有多個項目。上期我們聊了2019年多個媒體“關(guān)注曝光”包括美盛教育港灣、美盛北龍臺、美盛中華城等項目在“首付分期”、“無證銷售”、“違建被罰”、“無證施工”、“公司列失信名單”、“裝修房問題”、“業(yè)主家長關(guān)心學校問題”等等方面的問題。

有觀點認為，一些房企之所以這樣做，賣房子、多賣房子、多收錢也只是其中一個主要原因。

據(jù)介紹，美盛地產(chǎn)某樓盤進行銷售時，也是想方設(shè)法進行市場拓客。

一次，美盛地產(chǎn)公司在對某樓盤進行銷售推廣期間，經(jīng)過操作，這么說吧，就是類如“團購”的那種。

“團購”，不管實際成交多少，最終成交情況是否如愿，合作是否如意，畢竟是一個“大單子”。

按照操作事宜，就美盛鄭州某樓盤的團購進行服務(wù)事宜。

在競爭日漸激烈的房地產(chǎn)市場，客戶獲得很重要，實際成交也更重要。

“團購”和“分銷”是有區(qū)別的，也有認知不同，最終取得的實際效果也稍有偏差，但都掩蓋不了問題的本質(zhì)。

實際上，團購和分銷是一個道理，相當于引流性質(zhì)的拼團。

至于團購分銷和階梯團購的效果，就要看匹配的產(chǎn)品和目的，產(chǎn)品和服務(wù)的競爭力和價值。

當時，美盛地產(chǎn)公司希望合作方在大約兩個月時間，在美盛某樓盤售樓部進行銷售，配合推廣組織客戶參與到項目的房源銷售，并協(xié)助完成客戶簽約成交工作。

當然，也是有具體“要求”和具體傭金的。大家都明白。

不止美盛地產(chǎn)，大部分開發(fā)商都是這樣的操作，就是成交一定量有個傭金數(shù)，超過部分傭金相應(yīng)加高。

親兄弟明算賬；談錢不傷感情；世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。

接下來，是美盛地產(chǎn)某樓盤的銷售開始“見證奇跡的時刻”。

房子“成交”，傭金拿來；房子“成交多”，傭金多拿來。

其間，美盛地產(chǎn)公司分別支付傭金約80萬元。據(jù)介紹，已結(jié)算房屋傭金共計約60套，其中退房約20套（具體數(shù)字有偏差，上下范圍在5以內(nèi)）。

當然，也有未結(jié)算傭金的幾套房子。

現(xiàn)在問題來了，按照此前說好的傭金結(jié)算明細，成交的約60套有具體傭金數(shù)；幾套未結(jié)傭的也有傭金數(shù)。另外退房的約20套的傭金也應(yīng)該有和“傭金數(shù)”。

有網(wǎng)友問了，者是不是說——

“團購”表面看“成交”70套，但20套“退房”，實際成交50套？

房產(chǎn)經(jīng)紀人和地產(chǎn)人也許會關(guān)注，傭金應(yīng)該怎樣結(jié)算？按照“成交70套”還是“退房20套”后結(jié)算？如果之前已經(jīng)“按照70套”結(jié)算后來退房傭金咋算？

——還有，如果雙方?jīng)]有很好的、雙方如意地進行結(jié)算咋辦？

當然，這更多的是錢的問題，還有沒有比錢更重要的真實的問題呢？

還有，不知道美盛地產(chǎn)公司在宣傳的時候，有沒有將美盛該樓盤按照“成交70套”進行宣傳？樓市銷售排榜單的時候有沒有按照“成交70套”去參與排名？后退房20套后，美盛地產(chǎn)在此榜單排名有沒有變化？

△公開資材圖

說起退房，別說20套退房，就是一兩套退房，正常情況下，尤其是這幾年樓市平穩(wěn)甚至下滑期，開發(fā)商一般也不會“爽快答應(yīng)”。退房也是讓房地產(chǎn)商最為頭痛的事情。

如果太多“業(yè)主”（要求）退房，這可直接造成了開發(fā)商項目的滯銷以及現(xiàn)金流的緊張。

美盛地產(chǎn)某項目的此番“成交70套退房20套”這樣的“操作”，不管開發(fā)商是不是“心甘情愿”還是“自愿”，這一近乎30%的退房率，不排除美盛地產(chǎn)公司沒有一點責任的可能。

此前，也有媒體對其他城市的退房大單的話題進行關(guān)注。有觀點認為，原因不乏房地產(chǎn)涉嫌自買自賣，一方面炒高樓盤的價格，一方面又回籠資金，找不到真實買家不排除選擇退房的可能。

究竟是什么原因造成了包括美盛地產(chǎn)某項目在內(nèi)的“高退房”現(xiàn)象？有業(yè)內(nèi)人士認為，單靠包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的多方主體的片面之詞，都難以服眾。

不過，需要提醒的是，房地產(chǎn)樓盤成交的火爆，固然能夠?qū)τ陧椖吭谑酆涂沙掷m(xù)市場影響不小的推動，但如果依靠著“虛假銷售業(yè)績”“成交后在退房”的虛假繁榮，其最終只能是搬起石頭砸自己的腳，最終受到損害的不止購房者還有開發(fā)商，也包括地方經(jīng)濟。

從這個意義上來說，房地產(chǎn)市場上的退房現(xiàn)象，對開發(fā)商和市場還是有影響的。

當然，面對“成交70套退房20套”帶來的一系列不良“結(jié)果”，美盛地產(chǎn)公司也不淡定了。具體這里省略。

聊這些，只是希望美盛地產(chǎn)在其他項目、以后銷售中不要存在“成交70套退房20套”這樣的情況，也是疑問美盛地產(chǎn)在其他項目中有沒有存在“成交70套退房20套”這類的情況出現(xiàn)？

無論如何，聊這些，也是“告訴”大家，美盛地產(chǎn)“經(jīng)歷”了什么？和“被經(jīng)歷”了什么？這些“經(jīng)歷”是美盛地產(chǎn)“自愿”想要的還是“被動”接受的呢？

2

美盛地產(chǎn)的“問題”還有很多

有沒有覺得，河南美盛地產(chǎn)“問題”怎么會那么多？房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，也是一個品質(zhì)、服務(wù)的口碑型行業(yè)。資金對于開發(fā)商企業(yè)的重要性不言而喻。

金錢是無底的海洋，榮譽、良心和真理都可以淹沒在其中。

房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、口碑還有人力，這些內(nèi)在的因素也是很重要的。本期聊這么多，不少文字“隱諱難懂”，有點給讀者不明就里的感覺。盡管信息來自公開資料，但沒有標注具體。這樣做，也是出于對美盛地產(chǎn)的呵護與保護，希望美盛地產(chǎn)“真的懂”。
此外，這些問題已經(jīng)被其他平臺公開。小結(jié)出來，也不會對當下美盛地產(chǎn)帶來實質(zhì)性不利影響，也算是對美盛地產(chǎn)的一種呵護。再者，其間那么多媒體、平臺“關(guān)注曝光”美盛地產(chǎn)的諸多問題，動不動以“無證銷售”“首付分期”“違規(guī)處罰”“頂風作案”等級次“標題或內(nèi)容”“懟”美盛地產(chǎn)。這里小結(jié)用詞“生澀難懂”，也是希望起到一個提醒不打壓美盛地產(chǎn)的初衷，只要美盛地產(chǎn)有則改之，無則加勉，對問題進行改進，作為一個媒體（人）不生硬打擾，算不算一種“支持”與“呵護”？還有，作為河南美盛地產(chǎn)十多年的呵護者，作為河南美盛地產(chǎn)“最大輿情”關(guān)注者，截至目前，依然沒有“真的”（就是用功力）編發(fā)（懟）過美盛地產(chǎn)的稿子，只是希望河南美盛地產(chǎn)思之多想、向真向好。
當下，河南美盛地產(chǎn)的問題就少了嗎？應(yīng)該不能絕對，不排除公開報道的少了，也不排除河南美盛地產(chǎn)的問題不為外人道也。所以，作出對河南美盛地產(chǎn)集團“批評”的決定，是基于十數(shù)年的默默守護和全方面的關(guān)注。
因為——

心之所向，素履以往；時光荏苒，山高水長；言淺意真，紙短情長。

但，情感不能待價而沽交易；交易也不能完全取代情感?；ハ啵非蟮膽?yīng)該是真，而不是單向。有效溝通、意見和建議也是可以提的。抑或，陽光透明的太陽下，哪里出現(xiàn)了“失真”呢？……????

每一次選擇，都是在處理一個未知的情境。一個艱難的決定，更是基于一而再再而三、反復(fù)數(shù)次的糾結(jié)。

——基此，決定對河南美盛集團進行意見性“批評”。——包括【政商關(guān)系問題】、【項目土地問題】、【企業(yè)和項目資金問題】、【真相傳播問題】及【銷售市場問題】等方面存在的問題，進行單列性、針對性、系統(tǒng)性、連續(xù)性批評。希望河南美盛集團有則改之、無則加勉。

△網(wǎng)絡(luò)圖

雖然，我們作為河南美盛地產(chǎn)集團“最大輿情”知悉者、解析者，但，我們，對美盛集團一直守護與呵護！如美盛集團再有異議，歡迎河南美盛集團提出話題。

由于某些原因，解讀和批評不可能毫無保留。（本文主體內(nèi)容來自公開資材，為避免可對美盛地產(chǎn)帶來不利影響。故未用功力。）