焦點(diǎn)研究院 · 融資月報(bào)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2022年8月1日至8月31日

出品時(shí)間：2022年9月16日

研究員：企業(yè)研究組

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本月要點(diǎn)：

·房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比降25%，自籌資金占比超35%重回C位

·累計(jì)融資降幅再度企穩(wěn)，8月驟降近50%境外債僅發(fā)28億

·融資成本小幅下降0.06%因僅有國資發(fā)債，民企重新入局或更為關(guān)鍵

·四季度房企債務(wù)壓力達(dá)1672.5億，未來一年面臨3大償債高峰

一、到位資金：房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比降25%，自籌資金占比超35%重回C位

2022年以來，房地產(chǎn)市場整體處在下行趨勢(shì)，盡管近來房企銷售端和融資端有企穩(wěn)趨勢(shì)，但對(duì)于房企來說，其整體到位資金來源還是產(chǎn)生了很大變化。

通過比較2021年1-8月及2022年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金情況，可以看到主要構(gòu)成部分的金額均在下降，因此導(dǎo)致實(shí)際到位資金總量下降25%，而其中最為拖累整體數(shù)據(jù)的則是定金及預(yù)收款，降幅達(dá)到了36%，這也印證了房企銷售端的疲軟。此外，國內(nèi)貸款及個(gè)人按揭款降幅也均超過了24%，也說明房地產(chǎn)市場情緒的低迷，房企貸款融資難度上升，購房人買房意愿不高，導(dǎo)致供給端及需求端貸款金額均下降。

通過比較2021年及2022年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金占比情況，房企定金及預(yù)收款占比下降最大，降幅達(dá)4.3%，而在自籌資金占比則上升3.0%至35.5%，成為房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的最主要來源。這項(xiàng)數(shù)據(jù)差異反映了2022年房企在銷售端的大幅下滑未能起到彌補(bǔ)資金鏈損失的作用，反而使其承擔(dān)了更多壓力。為了保持持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，房企不得不更多的通過股權(quán)交易，資產(chǎn)交易等方式籌集自有資金。

二、融資規(guī)模：累計(jì)融資降幅再度企穩(wěn)，8月驟降近50%境外債僅發(fā)28億

房企融資總額降幅再度平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)事件已被市場消化。2022年1-8月，房企通過境內(nèi)債、境外債和資產(chǎn)證券化三種渠道共融資6415.4億元，同比下降38.3%，降幅較1-7月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)。深入各渠道來看，境內(nèi)債1-8月同比下降16.6%，降幅較1-7月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)；境外債1-8月同比下降57.1%，降幅不變；資產(chǎn)證券化1-7月同比下降50.5%，降幅縮小1.2%。綜合來看，1-8月累計(jì)融資總額已經(jīng)走出了此前“停貸”等風(fēng)險(xiǎn)事件的影響，同比來看各渠道降幅均有小幅提升。

8月單月來看，房企融資環(huán)比驟降近50%。8月，房企通過境內(nèi)債、境外債及資產(chǎn)證券化僅融資602.9億元，環(huán)比大降48.8%，創(chuàng)下除2月外的最低值。

其中，境外債發(fā)行量的下滑尤為明顯，單月僅發(fā)行28.1億元，環(huán)比驟降93.2%。房企在7月的償債高峰期間多為債務(wù)置換，而到了8月境外債發(fā)行量則明顯下滑，僅有兩家公司發(fā)行新債券。

此外，境內(nèi)債也打破了連續(xù)3個(gè)月的上漲勢(shì)頭，8月各房企僅發(fā)行345.5億元，環(huán)比下降37.7%。盡管有中債公司為民營房企“全額擔(dān)保”的這一利好消息刺激。但從實(shí)際效果上看，8月僅有龍湖和美的置業(yè)成功發(fā)行此類票據(jù)。該方式提振市場信心的作用還需繼續(xù)觀察。

三、融資成本：融資成本小幅下降0.06%因僅有國資發(fā)債，民企重新入局或更為關(guān)鍵

1-8月債券融資成本整體均處于震蕩下跌趨勢(shì)，但下降幅度并不明顯。造成這種情況的原因在于，行業(yè)疲軟導(dǎo)致此前經(jīng)營不善的房企發(fā)行新債券意愿以及市場認(rèn)可程度不高，因此境內(nèi)債發(fā)行以國企、央企及城投公司為主。這些企業(yè)信用資質(zhì)較好，因此債券發(fā)行成本也相應(yīng)較低。而境外債由于個(gè)別月份發(fā)行數(shù)量極少，因此易受到個(gè)別債券成本影響，故參考性有限。

由于優(yōu)質(zhì)民營房企融資頻繁獲得政策支持，尤其是8月末中債公司對(duì)示范民企融資的全額擔(dān)保支持，也讓這些民企得以重新打開債券融資的大門，并得以控制融資成本。不過，示范民企的信用資質(zhì)在眾多民營房企中處于上游水準(zhǔn)，能否帶動(dòng)更多民營房企參與債券市場才是判斷行業(yè)融資是否回暖的參考之一。

四、到期債務(wù)：四季度房企債務(wù)壓力達(dá)1672.5億，未來一年面臨3大償債高峰

2022年四季度，房企面臨的到期債務(wù)約為1672.5億元，其中境內(nèi)債為830.0億元，境外債為842.6億元。TOP20房企到期債務(wù)規(guī)模為1029.3億元，占總規(guī)模的61.5%。從單個(gè)房企角度看，恒大地產(chǎn)在四季度有兩筆美元債到期，總計(jì)金額約為183.8億元，此外，富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、綠地集團(tuán)和保利發(fā)展第四季度到期債務(wù)壓力都超過50億元。在房企融資仍未有大規(guī)?；嘏嫩E象，房企再融資和獲現(xiàn)能力仍面臨極大考驗(yàn)，個(gè)別房企違約可能性將提升。

逐月來看未來一年房企到期債務(wù)情況，2022年10月、2023年1月以及2023年4月房企到期債務(wù)規(guī)模處于800億元上下，為未來一年內(nèi)房企面臨的三大償債高峰。屆時(shí)，由于二、三線城市限購、限售政策逐漸放開，房企銷售端預(yù)計(jì)將有所好轉(zhuǎn)。同時(shí)，優(yōu)秀民企融資端的示范效應(yīng)有望帶動(dòng)部分房企融資重回正軌。現(xiàn)金流的正?；亓饔欣诜科髴?yīng)對(duì)即將到來的償債壓力。