前些天杭州婚姻律師李曉娟對(duì)這個(gè)問題在理論上作出了解答，今天我們主要看一下這個(gè)問題的相關(guān)案例以及一審法院和二審法院對(duì)這個(gè)問題的態(tài)度。

01基本案情

雙方原系夫妻，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以男方名義于2004年4月12日通過按揭方式購買A房屋，建筑面積68.58平方米，購買價(jià)格為457741元，按揭貸款360000元，期限為20年。

2008年4月14日，原、被告因感情破裂而協(xié)議離婚，雙方簽訂離婚協(xié)議一份，其中關(guān)于財(cái)產(chǎn)處理僅約定：B房屋產(chǎn)權(quán)，以及C房屋產(chǎn)權(quán)歸原告女方所有，各自債權(quán)債務(wù)各方自負(fù)等。對(duì)于本案訟爭(zhēng)A房屋未作分割處理。

2019年2月，被告男方在未征得原告女方同意的情況下將該涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，二手房買賣合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為3890000元。在原、被告協(xié)議離婚時(shí)尚有按揭貸款本金320073.65元，離婚之后被告男方個(gè)人償還利息138260.42元。截止2019年2月被告男方轉(zhuǎn)讓房子之時(shí)，被告男方個(gè)人提前歸還按揭貸款本息合計(jì)458334.07元。

由于原、被告簽訂的離婚協(xié)議未涉及本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)分割，原告女方遂提起本案訴訟。

另經(jīng)查明：A房屋所在小區(qū)2008年4月房屋交易的基準(zhǔn)單價(jià)為11321元／平方米，2019年2月房屋交易的基準(zhǔn)單價(jià)為63799元／平方米。

02

一審法院觀點(diǎn)

離婚后，一方以尚有夫妻共同財(cái)產(chǎn)未處理為由向人民法院起訴請(qǐng)求分割的，經(jīng)審查該財(cái)產(chǎn)確屬離婚時(shí)未涉及的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以分割。

本案中，女方、男方系自愿登記離婚，雙方協(xié)議離婚時(shí)曾簽訂了財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，但在離婚登記部門備案的離婚協(xié)議中未對(duì)本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行分割處理。男方抗辯主張?jiān)摲輩f(xié)議僅為備案需要而書寫，真實(shí)的離婚協(xié)議另外還有一份，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)分割進(jìn)行了具體約定，但其不能提供相應(yīng)的原件，女方對(duì)男方提供的協(xié)議書復(fù)印件真實(shí)性又存在質(zhì)疑，故該院對(duì)此不予認(rèn)定。

女方主張?jiān)趨f(xié)議離婚時(shí)男方另外出具了承諾書一份，承諾全部夫妻財(cái)產(chǎn)歸女方所有，但如前所述，該份承諾書沒有具體的落款時(shí)間，不能認(rèn)定系雙方達(dá)成的以協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議。即便屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方出具的因發(fā)生婚外情，離婚時(shí)放棄財(cái)產(chǎn)的承諾，也是對(duì)特定條件成就后離婚時(shí)夫妻財(cái)產(chǎn)分割的約定，不屬于夫妻財(cái)產(chǎn)約定。因此，仍應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況依法對(duì)該夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

女方、男方對(duì)A房屋的房屋系雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)沒有異議，據(jù)此，該房屋在2019年2月轉(zhuǎn)讓之前應(yīng)認(rèn)定為女方、男方共同共有。鑒于該房屋價(jià)款系通過首付加按揭貸款的方式支付，在女方、男方協(xié)議離婚時(shí)尚有按揭貸款本金320073.65元未予償還，離婚后至2019年2月男方將房屋轉(zhuǎn)讓他人之前，男方個(gè)人償還借款本息合計(jì)458334.07元，該部分款項(xiàng)及相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分應(yīng)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。2019年2月訟爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓他人之時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值扣除前述男方個(gè)人可以享受的增值部分價(jià)值后，女方、男方可以主張各半分割。

根據(jù)本案審理過程中評(píng)估公司出具的評(píng)估結(jié)果，A房屋小區(qū)2008年4月的房屋交易基準(zhǔn)單價(jià)為11321元／平方米，2019年2月的房屋交易基準(zhǔn)單價(jià)為63799元／平方米。本案訟爭(zhēng)房屋所在樓層位于二樓，上述交易基準(zhǔn)價(jià)基本可以作為參照。據(jù)此，該院認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋2008年4月的市場(chǎng)交易價(jià)為776394.18元（68.58×11321元／平方米），2019年2月的市場(chǎng)交易價(jià)為4375335.42元（68.58×63799元／平方米）。

綜上，男方離婚后用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還按揭貸款本息部分對(duì)應(yīng)的增值部分價(jià)值可按以下公式計(jì)算：［轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋價(jià)值÷（離婚時(shí)房屋價(jià)值＋離婚后男方個(gè)人償還的利息）］×離婚后男方個(gè)人償還的貸款本息，即［4375335.42元÷（776394.18元＋138260.42元）］×458334.07元=2192483.69元?？鄢撛鲋挡糠忠院蟮姆课輧r(jià)值2182851.73元（4375335.42元-2192483.69元），由女方、男方各半分割。

鑒于本案訟爭(zhēng)房屋男方已擅自進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處分，故男方應(yīng)當(dāng)支付女方相應(yīng)的房屋價(jià)值補(bǔ)償款1091425.87元。

03

一審法院判決

一、男方支付女方房屋價(jià)值補(bǔ)償款1091425.87元，限于判決生效后十五日內(nèi)付清；

二、駁回女方的其他訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)21176元，評(píng)估費(fèi)21109元，合計(jì)訴訟費(fèi)42285元，由女方、男方各半負(fù)擔(dān)，限于判決生效后七日內(nèi)繳納。

04

二審法院觀點(diǎn)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是A房屋是否屬于離婚時(shí)未分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若是尚未分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)則男方應(yīng)當(dāng)支付女方多少房屋價(jià)值補(bǔ)償款。

一、A房屋是否屬于離婚時(shí)未涉及的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

雙方對(duì)訟爭(zhēng)房屋原先為夫妻共同財(cái)產(chǎn)無異議，但男方提交離婚協(xié)議復(fù)印件一份，擬證明在雙方協(xié)議離婚時(shí)已經(jīng)約定該房屋歸其所有，女方對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，男方又未提交該證據(jù)的原件，故對(duì)該份離婚協(xié)議的真實(shí)性無法認(rèn)定。退一步講，即使該離婚協(xié)議為真實(shí)，其落款時(shí)間為2008年4月13日，并非離婚當(dāng)天；在離婚當(dāng)天即2008年4月14日，雙方在離婚登記部門另備案一份離婚協(xié)議，不能排除雙方就離婚事項(xiàng)重新進(jìn)行了約定。離婚登記部門備案的離婚協(xié)議中約定“2臺(tái)筆記本電腦及其他電腦歸男方所有”亦無法推斷出雙方簽訂離婚協(xié)議時(shí)存在筆誤，“其他電腦”應(yīng)為“其他房屋”之意。

男方在一審中亦答辯稱，因其無法提供該份離婚協(xié)議原件，同意以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值扣除剩余部分按揭貸款本金，余下部分價(jià)值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)由雙方各半分割，其僅對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)以2008年還是2019年為基準(zhǔn)認(rèn)定存在異議。一審確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋為離婚時(shí)未分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)并無不當(dāng)，本院予以維持。

二、男方應(yīng)當(dāng)支付女方多少房屋價(jià)值補(bǔ)償款。

（一）房屋價(jià)值應(yīng)以何時(shí)為基準(zhǔn)日。

雙方雖于2008年4月14日協(xié)議離婚，但未對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行處分分割，訟爭(zhēng)房屋仍處于共同共有狀態(tài)，男方關(guān)于本案訴請(qǐng)已超三年訴訟時(shí)效的主張不能成立?，F(xiàn)訟爭(zhēng)房屋已由男方轉(zhuǎn)讓處分，女方要求男方按出賣時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償相應(yīng)的房屋價(jià)款于法有據(jù)，本院予以支持。男方認(rèn)為女方沒有歸還訟爭(zhēng)房屋的貸款，不應(yīng)分割房屋在離婚后升值紅利的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。男方離婚后用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還按揭貸款本息部分對(duì)應(yīng)的增值部分價(jià)值，一審在計(jì)算房屋補(bǔ)償款金額時(shí)已充分予以考慮。

（二）房屋價(jià)值應(yīng)以評(píng)估價(jià)值還是實(shí)際出售價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。

男方主張應(yīng)以實(shí)際出售價(jià)格計(jì)算房屋補(bǔ)償款；女方則辯稱深圳房屋存在指導(dǎo)價(jià)，住建局會(huì)發(fā)布二手房參考價(jià)格，備案出售價(jià)并非實(shí)際出售價(jià)格。男方還在一審?fù)徶嘘愂鲈A爭(zhēng)房屋于2018年出售的價(jià)格為“400多萬元，具體記不清了”。對(duì)此，一審法院委托B房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告載明基準(zhǔn)單價(jià)63799元／平方米，據(jù)此計(jì)算訟爭(zhēng)房高于男方備案合同價(jià)格的12.48％，差距較大。評(píng)估結(jié)果載明，估價(jià)結(jié)果已對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析，附件包括訟爭(zhēng)房屋的入戶門外照片及《深圳市二手房買賣合同》等具有明確指向訟爭(zhēng)房屋的材料，并非是對(duì)訟爭(zhēng)房屋所在小區(qū)進(jìn)行估價(jià)。一審法院根據(jù)上述評(píng)估報(bào)告確定的基準(zhǔn)單價(jià)63799元／平方米計(jì)算房屋補(bǔ)償款并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。

至于委托評(píng)估事項(xiàng)，當(dāng)事人申請(qǐng)后最終由法院審查確定，而評(píng)估費(fèi)系為確定訟爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)值并據(jù)此分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)之必要支出，一審法院確定雙方各半負(fù)擔(dān)較為公允，并無不當(dāng)。

05

二審法院判決

駁回上訴，維持原判。

06

李曉娟律師評(píng)析

夫妻共同房產(chǎn)登記在一方名下，離婚時(shí)共同房產(chǎn)沒有分割，離婚后一方擅自出售共同房產(chǎn)，另一方可以通過訴訟渠道主張自己權(quán)益，拿回屬于自己的財(cái)產(chǎn)。

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