作者|王迪

來源|焦點財經(jīng)

2020年是楊鏗的“至暗時刻”。

接連割肉、高管動蕩、三道紅線全踩、業(yè)績增長乏力，經(jīng)歷過一系列困境之后，藍(lán)光發(fā)展還是堅強地挺了過來。

不過，藍(lán)光發(fā)展借新還舊還在進(jìn)行中。3月12日，藍(lán)光發(fā)展完成發(fā)行10億元中期票據(jù)，票面利率7.2%。

借債之外，擔(dān)保也是藍(lán)光發(fā)展融資的重要手段。藍(lán)光發(fā)展2月27日公告顯示，截至2021年1月31日，藍(lán)光發(fā)展及控股子公司對外擔(dān)保余額已經(jīng)高達(dá)約702.3億元，占公司2019年期末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的365.52%。其中，公司為控股子公司、控股子公司為公司以及控股子公司相互間提供的擔(dān)保余額為670.1億元，占到公司2019年期末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的348.75%。

擔(dān)保余額達(dá)到700億，而2020年藍(lán)光發(fā)展的銷售額僅有1035億元，如此高額的擔(dān)保，對于藍(lán)光發(fā)展而言，究竟意味著多大的風(fēng)險敞口？

一位深諳資本運作的業(yè)內(nèi)人士對焦點財經(jīng)表示，“如果它的擔(dān)保標(biāo)的暴雷，母公司當(dāng)然會被拖累。如果母公司償還不了債務(wù)，母公司也會倒下，當(dāng)然，房地產(chǎn)公司一般都有對子公司擔(dān)保，要看他的整體債務(wù)是多少?！?/p>

另一位資深地產(chǎn)人士則表達(dá)了相同的觀點?！?00多億的擔(dān)保，如果不及時解除擔(dān)保的話，對藍(lán)光發(fā)展的致命影響是肯定的。藍(lán)光前幾年拿了很多地王，消化不掉。不過，藍(lán)光旗下大多數(shù)是住宅業(yè)務(wù)，只要市場向好，問題就不大，只是目前市場存在很多不確定的因素。藍(lán)光也正在通過借新還舊、出售項目的方式緩解其中的壓力?！?/p>

償債高峰期拉響警報

焦點財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，信托融資、永續(xù)債、股權(quán)質(zhì)押、明股實債等多種方式成為藍(lán)光發(fā)展規(guī)模突圍“富貴險中求”的捷徑。其中，在信托融資方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年3月披露的信托融資中，百瑞寶盈824號融資金額為8195萬元（截至2020年9月30日），年利率為8.8%，百瑞寶盈823號融資金額我為1889萬元，年利率同樣為8.8%。

藍(lán)光發(fā)展部分擔(dān)保

此外，在去年五六月份短短幾天，藍(lán)光發(fā)展曾公開三筆融資動作。去年5月11日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)行規(guī)模為人民幣5億元的2020年度第一期中期票據(jù)，票據(jù)期限3年，發(fā)行利率7.20%；同年6月1日公告稱，5月完成發(fā)行兩筆債券融資計劃，額度分別為5.7億元與6.2億元，掛牌利率均為10.5%；6月4日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)行Reg S、2年期的高級無抵押美元票據(jù)，息票率高達(dá)11.0%。

與此同時，在去年12月9日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)行一筆2.25年期限的3億美元債，利率成本為10.4%。這是藍(lán)光發(fā)展繼年初3月發(fā)行的2億美元債及6、7月份分兩次發(fā)行的4.5億美元債之后的年內(nèi)第四次發(fā)外債，前幾次的利率分別高達(dá)11%、10.5%、10.5%。

相比于行業(yè)其他房企發(fā)債比例，藍(lán)光發(fā)展融資成本相對來說較高。單就公開數(shù)據(jù)顯示，2019年藍(lán)光發(fā)展的融資利率為8.65%，金科股份、中國奧園、陽光城的融資利率分別為7.76%、7.96%、7.71%。

就像人大代表楊鏗關(guān)注議案的范圍十分廣泛一樣，他一手創(chuàng)辦的藍(lán)光發(fā)展也曾寄希望于文旅、地產(chǎn)、生命科技、金融、互聯(lián)網(wǎng)、飲品等多元化領(lǐng)域發(fā)展拓展事業(yè)版圖。起家于西南四川成都，想要沖出“蜀道之難難于上青天”的蜀地。楊鏗選擇的是利用資本杠桿手段滾大規(guī)模。

自2015年借殼上市以來，藍(lán)光發(fā)展業(yè)績增長迅猛，銷售額從2015年183億，暴漲到2019年的1015億，耗時僅4年，規(guī)模從百億增長到千億，連年追求高速度導(dǎo)致負(fù)債率連年推升，疫情之下不得不聚焦主業(yè)。

去年8月下旬，房企融資三條監(jiān)管紅線出爐，藍(lán)光發(fā)展全踩線。2020年三季報顯示，藍(lán)光發(fā)展有好轉(zhuǎn)跡象，凈負(fù)債率降至97.64%，位于紅線之下。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率減至70.58%，現(xiàn)金短債比升至0.81，原因是劃入一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債同比劇增278.97％。

具體來看，凈負(fù)債率的下降，主要靠少數(shù)股東權(quán)益增長、凈利潤累積和永續(xù)債增長。2020年9月末，上市股東權(quán)益為212.20億，少數(shù)股東權(quán)益256.03億，而此種少數(shù)股東權(quán)益往往占比較大的情況又存在隱匿明股實債的風(fēng)險。

這也是藍(lán)光發(fā)展慣用的技巧，明股實債實際便是通過信托公司、私募基金公司和投資管理公司等很多房企的所謂股權(quán)合作開發(fā)進(jìn)行債務(wù)融資，這樣做的目的，主要是為了隱藏債務(wù)，表內(nèi)、表外都有債，而藍(lán)光發(fā)展的實際債務(wù)應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)實業(yè)績公告所呈現(xiàn)的程度。

此外，焦點財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在股票質(zhì)押的融資過程中，截至2020年12月19日，藍(lán)光發(fā)展有31.65%的股票質(zhì)押達(dá)到了預(yù)警線。另外，藍(lán)光發(fā)展還存續(xù)6只美元債，今年上半年將有兩只合計4.9285億美元的境外債到期，其面臨集中兌付壓力較大。

“流血式”補倉 藍(lán)光棄卒保車

疊加高負(fù)債、高杠桿的資金狀況之下，身披千億耀眼光環(huán)的藍(lán)光發(fā)展并沒有因為償債高峰及疫情的影響停止拿地狙擊的步伐。

據(jù)公告顯示，2020 年1-9 月，藍(lán)光發(fā)展新增房地產(chǎn)項目?47 個，新增項目總建筑面積?774.78 萬，而10月、11月份新增7個項目，新增建筑面積僅51.3萬方，前11月份共新增土儲826萬平方米。而到了12月，藍(lán)光發(fā)展在渭南、昆明、嘉興、青島、溫嶺、福州取得8幅土地。今年1月藍(lán)光發(fā)展又新增5項目，土地總價為16.54億元，

此種拿地的速度堪稱激進(jìn)，而據(jù)相關(guān)查詢顯示僅去年11月的拿地額溢價率都在30%以上。

與拿地成本疊加而來的是，藍(lán)光發(fā)展在售項目均價的明顯下降。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月，藍(lán)光發(fā)展銷售均價8505.95元/平方米，與2019年末的14052.58元/平方米相比，下降39.47%。

直接帶來的結(jié)果是，藍(lán)光發(fā)展2020年的業(yè)績增速大幅下滑，凈利潤增速遠(yuǎn)低于營收增速。其中，2020年度實現(xiàn)營業(yè)總收入455.91億元，同比增長16.32%；而歸屬于上市公司股東的凈利潤35.09億元，僅同比增長1.46%。銷售均價和拿地成本方面反向降升，也給藍(lán)光發(fā)展未來的利潤空間打出了問號。

高頻、溢價拿地，看似財大氣粗，但是藍(lán)光發(fā)展卻不得不走上了賣子求生的道路，以維護(hù)主業(yè)地位。

2020年7月29日，藍(lán)光發(fā)展以9億元的價格將迪康藥業(yè)賣出。2月25日晚間，藍(lán)光發(fā)展公告稱，將下屬全資子公司藍(lán)光和駿持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%的股份出售給碧桂園物業(yè)服務(wù)，對應(yīng)交易總代價暫估值人民幣48.47億元，溢價率僅為30%。

通過割肉換回50多億元的現(xiàn)金，藍(lán)光發(fā)展贏得了開發(fā)需要的寶貴資金，降低踩線負(fù)債率，贏得短暫喘息機(jī)會，但是伴隨著余馳、張巧龍、魏開忠等一批藍(lán)光老臣的相繼離開，高管的動蕩一定程度上也為藍(lán)光帶來了不穩(wěn)定的因子，而楊鏗之子90后楊武接任公司常務(wù)副總兼首席運營官之位，這位具有金融專業(yè)碩士背景的地產(chǎn)二代上臺即面對挑戰(zhàn)。

藍(lán)光發(fā)展又將如何應(yīng)對如今疊加而來的700億擔(dān)保風(fēng)險？