作者 l 橙子

自中南建設(shè)獲得國資支持后，曾經(jīng)的“地產(chǎn)三劍客“之一建業(yè)地產(chǎn)（00832·HK）日前也發(fā)布一條獲國資支持的內(nèi)幕消息。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公告，國資企業(yè)河南同晟置業(yè)與建業(yè)地產(chǎn)控股股東恩輝投資簽訂了框架協(xié)議，擬收購建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份，交易代價(jià)為6.88億港元。

此外，按照該協(xié)議，同晟置業(yè)還將認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的7.08億港元的可轉(zhuǎn)股債券，而在該債券轉(zhuǎn)股后，同晟置業(yè)或?qū)⒊蔀榻I(yè)地產(chǎn)的第一大股東。

受次消息影響，6月2日收盤，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)上漲15.385%，報(bào)0.75港元/股。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)官方公告

國資入局

或成建業(yè)第一大股東

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，截至2021年12月31日，恩輝投資持有建業(yè)地產(chǎn)20.8億股，占總股本70.11%，為公司第一大股東。

圖片來源：東方財(cái)富

而本次收購方河南同晟置業(yè)有限公司是由河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司100%持股，為河南省管國有重要企業(yè)，由河南省人民政府全資持有。

此次交易達(dá)成之后，恩輝投資將持有建業(yè)地產(chǎn)的股份將降至41.1%，同晟置業(yè)將持有建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份，成為公司第二大股東。

且根據(jù)公告內(nèi)容：

本次交易代價(jià)為最高每股股份0.80港元，較6月1日的收盤價(jià)溢價(jià)約23.1%。據(jù)此計(jì)算，此番交易總代價(jià)約為6.88億港元，折合人民幣約5.8億元。且以上款項(xiàng)預(yù)計(jì)將以現(xiàn)金結(jié)算，該部分資金收取后將用于補(bǔ)充建業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營資金。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)官方公告

除了股權(quán)收購，據(jù)公告，同晟置業(yè)還將同步吃下建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的，本金不超過7.08億港元的可換股債券。該債券預(yù)計(jì)將按每年5%計(jì)息并在發(fā)行日起滿24個月當(dāng)日到期，并可由雙方同意將有關(guān)可換股債券延期12個月。

據(jù)公告，可換股債券持有人預(yù)計(jì)有權(quán)按照不高于1.20港元的初始換股價(jià)將全部或一部分可換股債券轉(zhuǎn)換為股份。待可換股債券按初始換股價(jià)獲悉數(shù)轉(zhuǎn)換后，合共約5.9億股換股股份可予發(fā)行，相當(dāng)于公司現(xiàn)有股份總數(shù)的19.90%及發(fā)行換股擴(kuò)大后的總數(shù)約16.60%。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)官方公告

若此筆交易如約完成，建業(yè)地產(chǎn)將獲得約14億港幣，折合人民幣12億元的現(xiàn)金流。而河南同晟置業(yè)也將在股權(quán)收購和可轉(zhuǎn)換債券股權(quán)兌換后，持股比例達(dá)到40.8%，成為第一大股東，恩輝投資持股比例將被稀釋至34.3%。
盡管國資入股對建業(yè)而言能夠補(bǔ)充現(xiàn)金流，也能在股東實(shí)力上提升不少，但這筆交易也存在流產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

根據(jù)公告，此次交易的最終股份購買協(xié)議和最終債券認(rèn)購協(xié)議將在2022年7月1日或之前訂立，如最終無法在7月1日完成協(xié)議且未就延期達(dá)成一致，此次交易或?qū)⑼Ｖ埂?/p>

實(shí)際上，去年以來，受整個行業(yè)大環(huán)境影響，建業(yè)地產(chǎn)持續(xù)處于現(xiàn)金流緊張的狀態(tài)。

根據(jù)建業(yè)2021年年報(bào)，全年建業(yè)償還債務(wù)101.31億元，受此影響建業(yè)全年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額流出近167億元。

圖片來源：東方財(cái)富

且去年河南洪災(zāi)期間，建業(yè)還不得不向政府發(fā)出求救信號，表示累計(jì)損失超50億元。

除了股權(quán)變現(xiàn)，今年來建業(yè)還曾多次出售資產(chǎn)，換取現(xiàn)金流。

4月份，建業(yè)就旗下商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)合作與萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成一致，萬達(dá)商管將全面負(fù)責(zé)相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的招商、對外租賃、運(yùn)營和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。但這筆合作后續(xù)如何，至今仍未定論。

5月份，建業(yè)又將旗下兩大文旅項(xiàng)目相繼出售。

先是將公司旗下河南建業(yè)實(shí)景演出文化有限公司股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓給河南老家文旅，老家文旅由河南省文化產(chǎn)業(yè)投資有限責(zé)任公司全資持有，而該公司為河南省人民政府直屬企業(yè)，由河南省發(fā)展和改革委員會代管，河南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管。

此后，建業(yè)又將旗下河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給老家文旅，由建業(yè)集團(tuán)獨(dú)資變更為老家文旅持有90%，建業(yè)持有10%。

盡管文旅項(xiàng)目長期來看具備一定的盈利可持續(xù)性，但文旅項(xiàng)目投入高變現(xiàn)慢，對當(dāng)前急需現(xiàn)金流解渴的建業(yè)而言，也算不得已而為。

營收凈利負(fù)增長
債務(wù)重壓加重現(xiàn)金流渴求

從建業(yè)2021年年報(bào)來看，建業(yè)地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營收419.59億元，同比下跌約3.1%，歸母凈利潤同比下跌66.42%，為6.05億。

圖片來源：東方財(cái)富

全年建業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額601.05億元，同比減少約12%，經(jīng)營業(yè)績不佳，也導(dǎo)致建業(yè)盈利質(zhì)量下滑。

2021年建業(yè)毛利率為16.23%，同比下降3.62個百分點(diǎn)，這也是自2018年以來，建業(yè)地產(chǎn)連續(xù)4年下滑。同期建業(yè)凈利率也降至不到3%。

圖片來源：東方財(cái)富

而根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)5月初發(fā)布的經(jīng)營數(shù)據(jù)，今年前4個月建業(yè)取得合約銷售額88.97億元，同比減少36.3%。

除了盈利質(zhì)量下滑導(dǎo)致建業(yè)在業(yè)務(wù)端存在回血難度，另一方面在房企無法避開的債務(wù)端，建業(yè)同樣壓力山大。

截至2021年建業(yè)總負(fù)債規(guī)模為1330.63億，其中超87%為流動負(fù)債，合計(jì)1158.4億元。整體資產(chǎn)負(fù)債率則達(dá)到91.26%。

而在全部流動負(fù)債中，短期借款為36億元，包括應(yīng)付票據(jù)及賬款等在內(nèi)的經(jīng)營負(fù)債則高達(dá)579億元，其他流動負(fù)債523.61億元。

圖片來源：東方財(cái)富

同期建業(yè)由于清償債務(wù)，賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則較2020年減少167.17億元，只有59.02億元。

圖片來源：東方財(cái)富

除此之外，今年8月，建業(yè)地產(chǎn)還有5億美元債即將到期，這也進(jìn)一步增大了建業(yè)地產(chǎn)的償債壓力。