斑馬消費(fèi) 楊柘

在過(guò)去兩年里，關(guān)于中國(guó)恒大，沒(méi)有消息，就是最好的消息。

7月17日深夜補(bǔ)發(fā)兩年及一期財(cái)報(bào)，公司相關(guān)人士應(yīng)該暫時(shí)松了一口氣。與其說(shuō)，這是向投資者，坦誠(chéng)地公布賬本，不如說(shuō)，是公司在尋求短期內(nèi)復(fù)牌過(guò)程中，不得不做出的補(bǔ)救工作。

這也讓外界，終于看到了中國(guó)恒大的家底。

?

超兩萬(wàn)億負(fù)債

7月17日夜間，中國(guó)恒大連續(xù)披露2021年財(cái)報(bào)、2022年財(cái)報(bào)及2022年中報(bào)。這兩年，公司的整體狀況，揭開(kāi)了神秘面紗。

令外界驚詫的，是債務(wù)規(guī)模。

截至去年末，公司負(fù)債總額約2.44萬(wàn)億、凈資產(chǎn)-5991億元；2021年-2022年合計(jì)凈虧損超過(guò)8000億元。

也許很多人疑問(wèn)，這家宇宙級(jí)房企，如何累積了巨額債務(wù)？可能早在8年前，就已埋下了問(wèn)題的引信。

2015年，房地產(chǎn)新一輪樓市繁榮，并且一步步邁向高點(diǎn)。市場(chǎng)行情從一二線城市，逐漸向三四線城市發(fā)生轉(zhuǎn)移，上演縣城也瘋狂。

中國(guó)恒大正是在這個(gè)當(dāng)口，大干快上，在低線城市積攢大量項(xiàng)目和土儲(chǔ)，吃到房?jī)r(jià)上漲的紅利。

此后幾年，恒大順風(fēng)順?biāo)?，可在興奮之中，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了錯(cuò)覺(jué)。

當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科向全行業(yè)喊話“活下去”，幾乎沒(méi)人聽(tīng)出這位優(yōu)等生的話外音，大多數(shù)房企沒(méi)能剎住滾滾向前的車(chē)輪。

沒(méi)想到2020年，三道紅線以及一系列樓市調(diào)控政策高懸，房企暴雷、債務(wù)危機(jī)等排山倒海般爆發(fā)，中國(guó)恒大也不例外。

?

經(jīng)營(yíng)開(kāi)始轉(zhuǎn)好

從公司披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年凈虧損6862.19億元，2022年凈虧損1258.14億元，兩年合計(jì)凈虧損8120.33億元。

過(guò)去兩年，公司的虧損規(guī)模，刷新了上市房企的最高紀(jì)錄。不過(guò)，客觀來(lái)看，這兩年，公司的經(jīng)營(yíng)狀況，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)好的跡象。

2022年，公司開(kāi)發(fā)中物業(yè)及待售已竣工物業(yè)撇減金額16.85億元，較上年同期3736.81億元，減少99.55%；金融資產(chǎn)減值損失123.84億元，同比減少75.42%；其他虧損凈額382.30億元，同比減少16.86%；而銷售及營(yíng)銷成本、行政開(kāi)支分別較上年同期減少258.77億元、98.49億元。

這一系列動(dòng)作下來(lái)，公司去年經(jīng)營(yíng)虧損已降至644億元，相比2021年經(jīng)營(yíng)虧損5815.3億元，降幅高達(dá)88.93%。

這是內(nèi)外雙重因素作用下的結(jié)果。

在降本增效方面，減少員工更為直接。截至去年底，公司擁有員工10.29萬(wàn)人（包括恒大汽車(chē)4506人、恒大物業(yè)72076人），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工較上年減少36.9%。去年公司雇員成本為46.3億元，較上年140.7億元大降94.4億元。

在2021年9月后，公司銷售陷入停滯，隨著保交樓項(xiàng)目重啟，銷售自2022年4月逐步恢復(fù)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)合約銷售額317億元、合約銷售面積390.4萬(wàn)平方米，全年實(shí)現(xiàn)銷售回款357.9億元。

2023年1月至5月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額337.67億元，合約銷售面積492.58萬(wàn)平方米，已累計(jì)交付12.2萬(wàn)套房屋。

?

化債壓力仍然巨大

盡管經(jīng)營(yíng)逐步轉(zhuǎn)好，中國(guó)恒大的流動(dòng)性緊張狀況，并未根本改善，化債壓力依然巨大。

去年末，剔除合約負(fù)債7210.2億元后，公司的負(fù)債總額約1.72萬(wàn)億，較上年增加1105.9億元。

其中，公司借款6123.9億元、貿(mào)易及其他應(yīng)付款10022.6億元，分別較上年增加50.1億元、1089.2億元。另外，還有其他負(fù)債1017.4億元。

截至去年底，公司現(xiàn)有現(xiàn)金及等價(jià)物為43.34億元，上述無(wú)論哪一項(xiàng)債務(wù)，均無(wú)法覆蓋。另外，靠銷售回款也不可能應(yīng)付接連而來(lái)的債務(wù)，持續(xù)性經(jīng)營(yíng)存疑。

這也是核數(shù)師上會(huì)栢誠(chéng)對(duì)公司財(cái)報(bào)無(wú)法表示意見(jiàn)的重要原因，且上會(huì)栢誠(chéng)已明確指出，中國(guó)恒大無(wú)法在正常業(yè)務(wù)中變現(xiàn)資產(chǎn)和清償其負(fù)債。

公司因債務(wù)帶來(lái)的麻煩不斷。截至去年底，標(biāo)的金額3000萬(wàn)元以上未決訴訟案件合計(jì)1518件、標(biāo)的金額總額累計(jì)約3953.96億元。

而且，多方已就清償未付借款、應(yīng)付工程款項(xiàng)及日常營(yíng)運(yùn)款、延遲交付多個(gè)項(xiàng)目等對(duì)公司提出訴訟。

為此，公司也在積極變現(xiàn)資產(chǎn)。僅去年，陸續(xù)賣(mài)掉水晶城、城市之光廣場(chǎng)、退還廣州恒大足球場(chǎng)地使用權(quán)以及出售深圳商業(yè)地塊等項(xiàng)目，回籠資金合計(jì)超過(guò)200億元?？蛇@在龐大債務(wù)面前，仍舊杯水車(chē)薪。

有效緩解債務(wù)，關(guān)鍵在于及時(shí)債務(wù)重組。今年3月，公司公布境外債務(wù)重組方案，預(yù)計(jì)在7月下旬向相關(guān)管轄法院申請(qǐng)相關(guān)協(xié)議安排的推進(jìn)。

此次境外債重組主要包括A組、C組。A組涵蓋10筆美元高級(jí)擔(dān)保票據(jù)、1筆港元可轉(zhuǎn)債和1筆私人貸款，而C組包括私人貸款、回購(gòu)義務(wù)以及若干境內(nèi)外擔(dān)保等債務(wù)。究竟這些債務(wù)如何安排，還有待于公司進(jìn)一步公告披露。

在恒大看來(lái)，公司要想走上正軌，還得依賴2.1億平方米土地儲(chǔ)備的家底。公司稱，這是保交樓、逐步償清債務(wù)、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。