去年疫情過后上海樓市的打新族則陷入了“開盲盒”式購房的狀態(tài)，端午節(jié)前夕，上海市某小區(qū)的多位購房人則反映自己去年所購買的樓盤存在采光、裝修材料以次充好等問題。而在樓房開售時(shí)，該小區(qū)的房子很是緊俏，開盤即售罄，很多人即使沒看過樣板房，不了解樓盤的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和不利因素就交了房款，可謂是“開盲盒”式購房的典型狀態(tài)。

買房本身則是一個(gè)存在風(fēng)險(xiǎn)性的行為，而開盲盒也是一定的存在不確定性。將開盲盒與買房結(jié)合在一起，則是將兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)buff疊在一起，使買房的風(fēng)險(xiǎn)翻倍。因此，筆者總結(jié)了以下經(jīng)驗(yàn)，希望可以幫助大家有效降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

一、涉及違法、違規(guī)的行為，不要做。最近比較熱門的宣傳噱頭，例如：零首付、負(fù)首付、首付分期等，其實(shí)并不符合國家和銀行的相關(guān)政策。一般情況下，買房貸款最低首付規(guī)定在25~30%之間。在少部分城市，購買首套新房并且面積不超過90平米的繳納首付有的可以最低為20%，再低恐怕就要違反相關(guān)規(guī)定了。所謂的零首付、低首付往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。

二、住房不炒。雖然各地的房屋可能會(huì)存在一定的優(yōu)惠，但是對(duì)于普通百姓來說，一定要牢牢把握“住房不炒”的大原則。房屋不是“理財(cái)產(chǎn)品”，房住不炒早已是大趨勢(shì)，不要把買房當(dāng)作一種牟取暴利的渠道，并且很有可能會(huì)適得其反。

三、關(guān)注協(xié)議內(nèi)容。對(duì)于現(xiàn)在看起來有些起色的樓市，一定要理智看待，不論是一些買房政策、新聞，還是開發(fā)商的宣傳，購房人都要擦亮眼睛。很多開發(fā)商都在搞饑餓營銷和虛假宣傳，因此，在購房時(shí)一定要仔細(xì)看合同內(nèi)容，只要是合同中沒有明確約定的宣傳內(nèi)容，都有可能是假的，是誤導(dǎo)購房者的宣傳手段。

四、學(xué)會(huì)看五證，不要購買無證房。五證是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》?？次遄C不是看開發(fā)商具備五證即可，還需要看五證中的具體內(nèi)容，例如：房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)等。我們說的無證房主要是指沒有取得預(yù)售許可證或者現(xiàn)售許可證的商品房，取得相關(guān)許可證是能夠銷售的基本條件，如果房屋連基本條件都達(dá)不到，將來很可能出問題。

五、對(duì)開發(fā)商做基本調(diào)查了解。決定購房之前，可以通過中國執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個(gè)開發(fā)商是否涉訴，以前有沒有出現(xiàn)過質(zhì)量問題、商品房糾紛問題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進(jìn)而初步判斷開發(fā)商的資信、資金能力、以及所購買的樓盤是否被查封或執(zhí)行。不要聽少部分人的傳言就輕易做出判斷，傳言有可能是開發(fā)商銷售房屋的手段之一，因此要從權(quán)威渠道獲得更準(zhǔn)確的消息，再做出判斷。

六、務(wù)必關(guān)注是否可以立即網(wǎng)簽。現(xiàn)實(shí)中，有一些樓盤雖然取得了預(yù)售許可證或現(xiàn)售許可證，但是因?yàn)殚_發(fā)商違規(guī)或者已經(jīng)被法院執(zhí)行等，已經(jīng)被建委部門停辦了網(wǎng)簽。所以買房的時(shí)候要問清楚什么時(shí)候可以做網(wǎng)簽，如果簽了房但是不能及時(shí)辦理網(wǎng)簽，往往意味著這個(gè)房子存在問題。

七、嚴(yán)防開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售房款。幾乎所有的樓房爛尾都與開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售房款密不可分，因此，購房人在支付房款的時(shí)候一定要關(guān)注收款賬戶是否是這個(gè)項(xiàng)目的專項(xiàng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。通常情況下，資金監(jiān)管賬戶會(huì)在合同中明確約定，如果合同中沒有明確約定開發(fā)商也會(huì)在現(xiàn)場公示，住建部門也會(huì)公開。

八、密切關(guān)注不利因素。筆者以往辦理的案件中，有很多購房人后知后覺，到了收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自家附近存在墳場、化糞池等。但是找到開發(fā)商時(shí)，開發(fā)商會(huì)說，當(dāng)時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了不利因素告知，而開發(fā)商所謂的告知方式則是該文件放在售樓處某個(gè)不知名的角落，或者將它夾雜在一堆購房時(shí)需要簽訂的合同內(nèi)。因此，購房人在購房時(shí)一定要密切關(guān)注不利因素告知書及其內(nèi)容。

九、密切關(guān)注項(xiàng)目施工進(jìn)度。如果購買了期房，簽合同、付款后，不要坐等開發(fā)商交房，一定要密切關(guān)注自己買的房是否是在有條不紊地施工。有不少的朋友交了錢后，就坐等收房，等到交房的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)原來根本就沒開始施工。與此同時(shí)，購房人一旦發(fā)現(xiàn)停工了，要及時(shí)查清楚到底是什么原因停的，及時(shí)采取法律手段，及時(shí)維權(quán)，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大。

如果已經(jīng)不慎掉進(jìn)了開發(fā)商的陷阱中，購房人可以采取以下方式進(jìn)行維權(quán)：

一、取證。對(duì)當(dāng)初線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，例如：樓書、效果圖、沙盤，宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號(hào)等往往都會(huì)有）、以及銷售人員的溝通記錄等。針對(duì)“開盲盒”式購房，雖然開發(fā)商的宣傳材料不多，但是也要盡可能多地搜集。

二、違法查處及時(shí)提起。很多虛假宣傳要想從合同上找依據(jù)是很難的，開發(fā)商早在條款上規(guī)避掉了。往往要從監(jiān)管部門入手?？梢韵蛳嚓P(guān)主管部門提虛假宣傳的違法查處申請(qǐng)，要求其履行查處職責(zé)。如果這些部門不及時(shí)履職，可以對(duì)此提起相關(guān)訴訟，督促其履職。對(duì)于“開盲盒”式購房，可能存在的質(zhì)量問題可以向相關(guān)部門提起違法查處。

三、民事訴訟。可以結(jié)合上述的進(jìn)展情況，視情況提起相關(guān)的民事訴訟。如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。

四、充分利用法律賦予咱們購房人的合法權(quán)利。根據(jù)筆者的辦案經(jīng)驗(yàn)，在一些樓盤里，肉眼可見的問題可能只是開發(fā)商違法違規(guī)的冰山一角，背后看不見的東西可能更多。購房人可以通過信息公開申請(qǐng)等方式挖掘更多的問題，進(jìn)而增加解決問題的籌碼。

五、談判。在上述工作的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商進(jìn)行談判。

房子不似其他商品，買房所涉及的金額是巨大的，一時(shí)“上頭”而購房可能會(huì)面臨諸多未知的麻煩。因此，買房時(shí)，盡量選擇可以公開看到的、透明的好房子，而不是開發(fā)商包裝好的“盲盒”式商品房。