作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

4月29日，新湖中寶（600208.SH）發(fā)布了2020年的成績單。財(cái)報(bào)顯示，2020年該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入137.92億元，同比減少6.88%。實(shí)現(xiàn)凈利潤31.65億元，同比增長46.95%；扣非凈利潤為9.24億元，同比下降57.35%。從數(shù)據(jù)來看，新湖中寶面臨著增利不增收的業(yè)績壓力。

來源：新湖中寶2020年報(bào)

對(duì)于新湖中寶來說，2020年各種動(dòng)作頻頻。因股權(quán)質(zhì)押、拋售資產(chǎn)、多元化布局金融科技產(chǎn)業(yè)等事件更是受到了廣泛的關(guān)注。

地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)慢 盈利下滑

在整個(gè)行業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式下，新湖中寶相對(duì)來說比較“平穩(wěn)”。但這也使其面臨地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)慢的困擾。

公開資料顯示，截至2018年末，新湖中寶在2002年開工的上海新湖明珠城，僅完工78.96%；2009年開工的“仙林金谷”項(xiàng)目僅完工65.24%；2009年的濱州玫瑰園項(xiàng)目僅完工49.94%；杭州的香格里拉項(xiàng)目，由原定的2017年竣工延后到了2022年。

舊改項(xiàng)目開發(fā)時(shí)長超過十年，顯然，新湖中寶存在較大的去化壓力。而慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式下，新湖中寶的規(guī)模增速也較為緩慢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，新湖中寶全口徑銷售額分別為168.8億元、138.4億元、129.5億元，在房企銷售榜單中排名118位、140位、155位。新湖中寶曾提出在2019年實(shí)現(xiàn)200億元的銷售目標(biāo)，如今銷售規(guī)模卻仍舊在百億徘徊，并且銷售規(guī)模逐年下滑。

不僅銷售規(guī)模停滯不前，新湖中寶的業(yè)績也呈現(xiàn)下行趨勢。

據(jù)年報(bào)，2017-2019年，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營收分別為175億元、172.27億元、148.1億元，同比增速分別為28.43%、-1.56%、-14.03%；凈利潤分別為33.22億元、25.06億元、21.53億元，分別同比下降43.1%、24.55%、14.08%。

2020年，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入137.92億元，同比減少6.88%，實(shí)現(xiàn)凈利潤31.64億元，同比增長46.95%。雖然凈利潤有所增長，但總的來看，新湖中寶整體的業(yè)績走勢并不算好。

此外，值得一提的是，新湖中寶房產(chǎn)主業(yè)的盈利能力有所下滑。年報(bào)顯示，2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收103.86億元，同比減少13.73%，毛利率為39.85，同比減少4.06個(gè)百分點(diǎn)。

緊急降債?瘋狂變賣資產(chǎn)

由于舊改項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長、投資成本大，使新湖中寶的負(fù)債也逐漸增加。

不過，隨著“三條紅線”監(jiān)管政策的出臺(tái)，各大房企都靠出售資產(chǎn)減負(fù)減重，快速變現(xiàn)回籠部分資金，以解決當(dāng)下流動(dòng)性緊張的壓力。

年報(bào)顯示，截至2020年末，新湖中寶的資產(chǎn)負(fù)債率為71.60%，同比下降3.98個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)收類款項(xiàng)206億元，扣除預(yù)收類款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.52%；凈負(fù)債率為96%，較期初下降近一半；現(xiàn)金短債比為 1.01倍。滿足房企融資新規(guī)三項(xiàng)主要指標(biāo)的綠色檔要求，沒觸及“三條紅線”。

三道紅線歸綠，這背后是新湖中寶瘋狂的變賣資產(chǎn)“回血”。

自2019年下半年起，新湖中寶頻繁賣資產(chǎn)，相繼轉(zhuǎn)讓南通啟新、南通啟陽、南通新湖等多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)。

2019年7月，新湖中寶將位于上海、浙江溫州和江蘇啟東三地的20宗地塊以67.05億元賣給融創(chuàng)；2019年12月至2020年4月，新湖中寶陸續(xù)將旗下上海新湖房產(chǎn)35%股權(quán)、上海中瀚置業(yè)35%股權(quán)、浙江啟豐實(shí)業(yè)100%股權(quán)、浙江啟智100%股權(quán)，南通新湖50%股權(quán)出售給綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，交易價(jià)總計(jì)77.02億。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，新湖中寶總共從融創(chuàng)、綠城處套現(xiàn)227.6億元。

2020年11月11日，新湖中寶發(fā)布公告，擬將旗下浙江啟輝實(shí)業(yè)有限公司35%股權(quán)及浙江啟隆實(shí)業(yè)有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，交易價(jià)款總計(jì)49.44億元。

值得一提的是，新湖中寶除了主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也一直在加大對(duì)高科技領(lǐng)域的布局。在當(dāng)前日益復(fù)雜的行業(yè)背景下，無論是房產(chǎn)主業(yè)還是多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，新湖中寶都需仔細(xì)考量。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）