作者丨何婧

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

從風(fēng)口的上半場(chǎng)，步入成熟的下半場(chǎng)，心懷敬畏、修煉內(nèi)功才是新時(shí)代房企的決勝之道。變局之下，融信交出了一份“嚴(yán)守紀(jì)律、穩(wěn)中優(yōu)變”的中期成績(jī)單。

8月31日，融信中國(guó)(03301.HK)召開(kāi)線(xiàn)上發(fā)布會(huì)，發(fā)布2021年年中業(yè)績(jī)報(bào)告。上半年融信合約銷(xiāo)售金額829.66億元，同比增長(zhǎng)37.5%，達(dá)成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的52%：營(yíng)業(yè)收入217.4億元，毛利約22億元，凈利潤(rùn)約10億元，歸母凈利潤(rùn)約為7億元。

同時(shí)，融信“三道紅線(xiàn)”均保持綠檔達(dá)標(biāo)，凈資產(chǎn)負(fù)債率75%，較去年底進(jìn)一步下降8個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.09，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。

根據(jù)監(jiān)管新規(guī)，綠檔企業(yè)的負(fù)債年增速最高可達(dá)15%，意味著融信明年的融資空間相對(duì)充裕，而公司的平均融資成本也進(jìn)一步降低至6.52%。

融信健康的財(cái)務(wù)狀況同樣得到了資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。穆迪發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，維持公司“B1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)，展望保持“穩(wěn)定”；標(biāo)普和惠譽(yù)分別維持對(duì)融信的評(píng)級(jí)B+與BB-；中誠(chéng)信、中證鵬元、東方金城確認(rèn)融信債券信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

值得一提的是，上半年融信已全額償還5.6億美元債及20億人民幣的公司債，公司下半年僅剩下兩筆金額較小的債券需要償還；截至報(bào)告期末，公司擁有未使用授信額度達(dá)1089億元，現(xiàn)金及銀行存款余額321.83億元；短期償債壓力較小，安全邊際進(jìn)一步提升。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)將助力融信從容迎接下半場(chǎng)的挑戰(zhàn)。

“大營(yíng)銷(xiāo)+大運(yùn)營(yíng)”四驅(qū)前行

于房地產(chǎn)行業(yè)，建設(shè)周期涉及“儲(chǔ)-建-融-供-銷(xiāo)-存-回-結(jié)”8個(gè)階段。傳統(tǒng)模式中，營(yíng)銷(xiāo)相對(duì)靠后，并且不參與調(diào)控其他環(huán)節(jié)，這就容易導(dǎo)致單兵作戰(zhàn)、協(xié)同力度不足。

對(duì)此，融信中國(guó)將“營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)”從后端“前置”，以營(yíng)銷(xiāo)去倒逼客戶(hù)及市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品營(yíng)建乃至是融資、拿地、城市布局等全部環(huán)節(jié)。實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)拿地、高效開(kāi)發(fā)、精致產(chǎn)品、快速回款的良性閉環(huán)。

得益于此，融信上半年多地項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)十分亮眼。其中上海海納印象獲嘉定區(qū)上半年銷(xiāo)售套數(shù)、面積及金額三項(xiàng)冠軍；連云港學(xué)院府項(xiàng)目?jī)纱伍_(kāi)盤(pán)即售罄，第二次開(kāi)盤(pán)的搖號(hào)人數(shù)也高達(dá)9倍覆蓋。

從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，融信上半年的銷(xiāo)售回款率達(dá)到了84%，處于行業(yè)較高水平，加之72%的去化率，保障了公司充足的現(xiàn)金流，也為進(jìn)一步拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)提供助力。

2021年上半年，融信新增土地項(xiàng)目39個(gè)，新增土儲(chǔ)面積約574萬(wàn)平方米，其中一、二線(xiàn)占比86%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)71%。

截至報(bào)告期末，融信在全國(guó)共擁有282個(gè)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)面積達(dá)3,162萬(wàn)平方米，其中在長(zhǎng)三角地區(qū)也達(dá)到了67%，優(yōu)質(zhì)一、二線(xiàn)城市的占比更是達(dá)到82%以上。

除此之外，融信還通過(guò)城市更新獲得土地儲(chǔ)備。目前，公司已積累11年城市更新開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)已經(jīng)成功落地8個(gè)城市更新項(xiàng)目，涉及面積逾1200萬(wàn)平方米。

提升管理顆粒度

身處管理紅利期，提高內(nèi)部管理效率，無(wú)疑是房企“精修內(nèi)功”的一門(mén)必修課?！氨馄交?、顆粒度、高效”，則是融信2021年組織架構(gòu)調(diào)整的幾個(gè)關(guān)鍵詞。

隨著公司布局一、二線(xiàn)城市的深入，融信將此前的10大區(qū)域集團(tuán)精簡(jiǎn)為7大區(qū)域；旨在通過(guò)精簡(jiǎn)組織架構(gòu)、加強(qiáng)區(qū)域深耕，進(jìn)一步深入洞察深耕城市的區(qū)域價(jià)值、市場(chǎng)偏好及調(diào)控趨勢(shì)，為日后拿地效益評(píng)估提供遵循。

另外，融信在企業(yè)內(nèi)部全面推行“大運(yùn)營(yíng)體系”，即在“投、融、管、退”等環(huán)節(jié)深度滲透“運(yùn)營(yíng)意識(shí)”，確保各部門(mén)高效協(xié)同、暢快運(yùn)轉(zhuǎn)、敏銳感知，力求抓住每一個(gè)窗口期，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大兌換與轉(zhuǎn)化。

上半年，融信將拿地與銷(xiāo)售的周期在6-7個(gè)月，以確?，F(xiàn)金流快速回正，為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的平衡打下基礎(chǔ)。

“大營(yíng)銷(xiāo)+大運(yùn)營(yíng)”，就像一個(gè)前驅(qū)、一個(gè)后驅(qū)，搭載上“四驅(qū)動(dòng)力系統(tǒng)”的融信，達(dá)成戰(zhàn)略無(wú)疑更有保障。

ESG發(fā)展理念

在“四驅(qū)引擎”的帶動(dòng)之下，融信不忘緊跟社會(huì)變革風(fēng)向，積極布局ESG領(lǐng)域，追求長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

所謂ESG即環(huán)境(Environmental)、社會(huì)(Social)和公司治理(Governance)的縮寫(xiě)，指企業(yè)在這三方面之下細(xì)化出各種指標(biāo)體系，用以規(guī)范、監(jiān)督自身行為；也作為責(zé)任投資(PRI)對(duì)于企業(yè)或資產(chǎn)的考量標(biāo)準(zhǔn)。

國(guó)際上已出現(xiàn)立法實(shí)踐，將ESG因素納入金融業(yè)強(qiáng)制監(jiān)管范疇。中國(guó)當(dāng)下，在“碳中和”和“共同富?！钡恼弑尘爸拢瑖@“ESG”的社會(huì)責(zé)任與綠色發(fā)展，已然成為了企業(yè)新的kpi。

在綠色建筑方面，融信以獲評(píng)上海首個(gè)超低能耗建筑的融信旭輝世紀(jì)古美、上海七寶商務(wù)區(qū)首個(gè)美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)(USGBC)LEED金級(jí)及美國(guó)WELL金級(jí)雙重預(yù)認(rèn)證的融信上坤中心為開(kāi)端，持續(xù)為ESG建設(shè)注入新的活力。

另外，融信已于2014年成立公益基金會(huì)，致力于推動(dòng)中國(guó)公益事業(yè)的良性健康發(fā)展。截至目前，融信公益基金會(huì)已覆蓋賑災(zāi)救濟(jì)、學(xué)校興建、獎(jiǎng)教助學(xué)、社區(qū)公益、抗擊疫情等不同模塊公益事業(yè)。

值得一提的是，融信在公司內(nèi)部成立了ESG專(zhuān)項(xiàng)工作組，不斷完善公司ESG管治架構(gòu)、識(shí)別企業(yè)面臨的ESG風(fēng)險(xiǎn)，并制定管理政策和計(jì)劃。以完善ESG指標(biāo)建設(shè)，進(jìn)一步推動(dòng)公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

得益于公司在環(huán)境、社會(huì)、管治上的積極表現(xiàn)，融信于今年獲得第五屆金港股“最佳ESG”獎(jiǎng)項(xiàng)。

回溯房地產(chǎn)行業(yè)30余年的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，只有精修內(nèi)功，才能從容擁抱行業(yè)變化；只有長(zhǎng)期主義者，才能成為時(shí)間的朋友。