緊鄰?fù)┑母叨烁纳?，精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，單價(jià)7.6萬起，是否迎來了抄底時刻？

望京龍樾合璽

一轉(zhuǎn)眼，崔各莊新房已經(jīng)入市兩年之久，期間幾個項(xiàng)目輪番降價(jià)，打折的消息我起碼已經(jīng)聽過七八回。

眼看板塊越來越冷，買房人信心不再，崔各莊也成了媒體口中的「冷飯」。今天就讓曉房子來熱一下吧。

開發(fā)商還沒有放棄希望。

過去兩年除了頻頻推出的特價(jià)房，和光悅府還給社區(qū)園林增加了水系，龍樾合璽也主動升級了精裝包。

而當(dāng)其他幾家開發(fā)商降價(jià)之后，望京養(yǎng)云業(yè)主也發(fā)現(xiàn)

當(dāng)初自己買80%產(chǎn)權(quán)花的錢，現(xiàn)在可以買到其他項(xiàng)目100%的產(chǎn)權(quán)。

但眼看明年就要迎來交付，崔各莊會一降到底嗎？

也不會了，利潤空間擺在那的，拿地價(jià)基本上都是6萬多，現(xiàn)在開發(fā)商能拿出來送的基本上都拿出來了，產(chǎn)品也基本成型，況且，年底京密路一期改造完工后，相信我，那時候絕對是真香現(xiàn)場。

現(xiàn)在崔各莊7w+的價(jià)格，買下直線距離四五公里的泛望京改善，這不比沒地鐵的8w小紅門值嗎？

說迎來了抄底時刻，也不為過。

目前800萬左右可以買曉風(fēng)印月102平三居，最低可以到7.5萬左右的單價(jià)。和光悅府121平的四居最低可以到920左右。龍樾合璽125平四居總價(jià)最低940萬起，除以上特價(jià)以外，還有車位和精裝修的贈送（這兩個加起來又得100萬了）。（感興趣的小伙伴咨詢戶型圖上售樓員，還有額外驚喜優(yōu)惠）

崔各莊四兄弟目前已經(jīng)基本建完，目前剩余三個項(xiàng)目都開放了實(shí)景展示，預(yù)計(jì)明年（2024年）9月開始陸續(xù)交付入住，可以說已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房了。

現(xiàn)在在朝陽買房，真不能不看崔各莊。

我們今天先看看招商龍樾合璽的情況。

崔各莊L04地塊由招商+城建以42.2億+公租房22000平競得，溢價(jià)率14.99%，住宅樓面價(jià)約6.5萬/平，銷售指導(dǎo)價(jià)8.8萬元/平。

龍樾合璽其中的“龍樾”代表了合作方城建的高端產(chǎn)品系，而“璽”則來源于招商蛇口成熟產(chǎn)品系，譬如之前曾打造的深圳海上世界雙璽。

這兩大高端產(chǎn)品線的聯(lián)合，意味著又一個城市高端代表作將亮相朝陽。

項(xiàng)目位于望京崔各莊板塊，新望京高端住區(qū)，距離阿里新總部所在的中關(guān)村朝陽園北區(qū)約3000米，到望京SOHO所在的核心區(qū)也是同樣的距離。

望京享受兩代發(fā)展紅利，先是奔馳、摩托羅拉、西門子、寶馬等眾多500強(qiáng)外企，之后是美團(tuán)、優(yōu)酷、高德、KEEP等各大互聯(lián)網(wǎng)的總部，望京也成長為第二CBD。

目前望京已經(jīng)接近飽和，下一個增長點(diǎn)就在阿里新總部所在的中關(guān)村朝陽園北區(qū)。望京龍樾·合璽就位于兩個產(chǎn)業(yè)高地旁。

項(xiàng)目信息

龍樾合璽項(xiàng)目地上建面約8.5萬平，其中公租房建面2.86萬平，容積率2.5，建筑最高高度53.85米，規(guī)劃為15棟11-18層的住宅，銷售限價(jià)8.8萬/㎡，有套內(nèi)7090限制，戶型區(qū)間是以中高端改善為主。

龍樾合璽共15棟樓，項(xiàng)目由15棟9-18層樓棟組成，10棟商品房，東北角還有5棟公租房。人才公寓是93㎡--123㎡的兩居、三居產(chǎn)品。用一個景觀帶進(jìn)行了軟隔離處理。

項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村南皋路

開發(fā)商：招商蛇口/北京城建

物業(yè)類型：普通住宅

建筑類型：板樓

產(chǎn)權(quán)年限：70年

總占地面積：34118㎡

總建筑面積：140748㎡

地上建筑面積：85297㎡

樓棟總數(shù)：15棟

產(chǎn)品戶型：125㎡三/四居、155㎡四居、160㎡四居、175㎡四居

項(xiàng)目均價(jià)：88000

項(xiàng)目總價(jià)：1050-1600萬起

特價(jià)房工抵房：均價(jià)76000左右（感興趣的小伙伴咨詢戶型圖上售樓員，還有額外驚喜優(yōu)惠）

總戶數(shù)：714戶

樓層狀況：1-5#為人才房；6#-15#為商品房，11-18層

交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修

容 積 率：2.5

綠 化 率：30%

層高：123㎡層高為2.95米 其余戶型均是3米

梯戶比：15號樓是一梯兩戶 其余樓棟均是兩梯兩戶

樓間距：40米~64米

車位配比：1:1.3

物 業(yè)公司：招商物業(yè)

物業(yè)費(fèi)：7.88元/㎡·月

拿地時間：2021年5月

交房時間：預(yù)計(jì)2024年9月30日

A 建面125㎡，4室2廳2衛(wèi)，分布于樓棟13#、7#、11#、14#、12#、10#、8#、 得房率約72%。

B 建面125㎡，3室2廳2衛(wèi)，分布于樓棟14#、 得房率約72%。

C 建面155㎡，4室2廳2衛(wèi)，分布于樓棟9#、6#、得房率約80%。

D 建面160㎡，4室2廳2衛(wèi)，分布于樓棟15#、得房率約75%。

E 建面175㎡，4室2廳2衛(wèi)，分布于樓棟9#、6#、得房率約80%。

紅線內(nèi)不利因素

戶型介紹

125㎡的四居兩衛(wèi)，亮點(diǎn)是“四葉草”的布局，但與其它“四葉草”戶型不同的是，北向的2間房沒有進(jìn)行分離。

布局上，是南向的一個主臥套房和一個次臥，北向的一個次臥和一個書房，書房面積約7.9㎡，有點(diǎn)略小。

這種布局的槽點(diǎn)，與市面上同類戶型是共性的，就是沒有玄關(guān)廳，入戶對著餐廳和次衛(wèi)，隱私上會有干擾。

125㎡的另一個戶型圖，三居兩衛(wèi)，最大的亮點(diǎn)是南向的13.1米面寬，客廳+3個臥室都朝南，面寬進(jìn)深比1.69，采光、通風(fēng)雙優(yōu)。

戶型布局上，做了一個南北通透的主臥套房，會是女主人非常喜歡的一個空間。

細(xì)節(jié)上，設(shè)計(jì)有入戶玄關(guān)、家政間、干濕三分離客衛(wèi)，日常使用起來都會很方便。

155㎡的四居兩衛(wèi)，與A和A-1戶型相似，就是各空間的尺度更大一些。

大了之后，書房面積約為10.15㎡，就是一個四間房的尺度，可做書房，也可做臥室。

此外，客廳面寬做到6m，餐客廳整體進(jìn)深做到6.5m，形成了一個奢闊的餐客一體化空間，有利于家庭日常的交流、互動和親朋聚會。

160㎡的四居兩衛(wèi)，南向面寬14.3米，面寬尺度做到了極致。

LDK一體化設(shè)計(jì)，因?yàn)檫M(jìn)深拉長后，規(guī)避掉了入戶看到餐桌的問題，但是這樣設(shè)計(jì)會導(dǎo)致入戶門對著主臥門。老人房離衛(wèi)生間比較遠(yuǎn)，餐廳客廳通透性很好。主臥也是南北通透的。

175㎡四居兩衛(wèi)典型的“四葉草”布局，四個臥室在四個角，互不干擾。

主臥套房做了270°轉(zhuǎn)角窗，奢適感全面提升。

LDK一體化設(shè)計(jì)，客廳面寬做到了6.2米，餐客廳面積做到53.94㎡，這會是讓高改客群最眼前一亮的一個空間。這個面積兩個衛(wèi)生間，有點(diǎn)略顯不足。

實(shí)景園林與樣板間

龍樾合璽打造獨(dú)特的點(diǎn)式建筑，建筑之間密度較低，點(diǎn)式布局不僅使得陽光穿透性強(qiáng)，加長園林與室內(nèi)空間的采光時間，而且實(shí)現(xiàn)多角度園林觀景，盡享愜意舒居；采用柔和的曲線包裹建筑，營造出舒適和諧的比例關(guān)系；獨(dú)特精美的香檳金色鋁板曲面線條，勾勒出建筑體量的層間關(guān)系，交織出極富韻律的橫縱線條，形成未來城市的審美。

偉大的時代必然少不了偉大的作品加持，更無法忽視走在城市更新前端的創(chuàng)造者。龍樾合璽邀約城市豪宅締造者HZS滙張思首席設(shè)計(jì)師張潤舟、GHDA 環(huán)球人居設(shè)計(jì)大師皮埃爾·阿蘭、當(dāng)代奢華新銳勢力臺北迦思設(shè)計(jì)首席設(shè)計(jì)師楊立琬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂，以更國際化的立面，更挺拔的造型、更極致的線條、更藝術(shù)的園林、更現(xiàn)代的空間，構(gòu)建城市嶄新建筑，讓美學(xué)與理性完美結(jié)合，精心打造錯落有致的城市天際線。

龍樾合璽大膽的將一條完整歸家動線上所有的細(xì)節(jié)，用實(shí)景示范區(qū)的方式，大大方方的展示給所有買房人。全部所見即所得，以下所有圖片全部都是實(shí)景拍攝，大家可以最直觀的體驗(yàn)一下。

首先是社區(qū)入口，香檳金+曲線+玻璃幕墻的造型組合，不仔細(xì)分辨以為走到了某五星級酒店的門口，奢華感很強(qiáng)。進(jìn)入大門后，高奢酒店的氛圍感就更濃了。

隨處可見的景觀陳列，保安崗?fù)け活惥频甑慕哟_替代，在接待臺背后，還布置了一組會客區(qū)。給社區(qū)入口融入了更多功能。

邁步向里走，先看到一組曲面景墻，既能遮擋來自外部的視線，保護(hù)業(yè)主的隱私性，同時曲面的走向也起到視線引導(dǎo)的作用。

前方又是一面景墻，再度保護(hù)隱私，而且搭配了數(shù)量眾多、成本很高的水景節(jié)點(diǎn)，光影效果一級棒。

園林同樣做出實(shí)景，效果圖里構(gòu)筑物+園林塑造的氛圍感，在現(xiàn)實(shí)中100%復(fù)刻了出來。

造型驚艷的入戶門廳同樣展示了出來，香檳金曲線+玻璃幕墻聯(lián)手，再次上演唯美的二重奏，這也也是望京龍樾·合璽的獨(dú)特美學(xué)。

龍樾合璽因地制宜，采用多層次景觀造園法，為城市中忙碌的智識家庭打造“25小時健康生活家”全新理念，從園林規(guī)劃到建設(shè)，精研每一處細(xì)節(jié)空間。于園區(qū)內(nèi)規(guī)劃天空之境主入口、林蔭冥想森花園、莫奈印象童樂園三大典范空間；以創(chuàng)新的藝術(shù)形式和空間打造自然對話光花園、時光絮語月花園形成五大功能分區(qū)，為居者打造休憩、心靈安放之所；并以光與影的交織，水與林的交融，匠造十幅創(chuàng)新藝術(shù)生活場景，滿足全齡生活所需，漫步其中，盡享愜意美好生活。

快節(jié)奏的都市里，繁冗的工作讓人身心緊張，龍樾合璽以人性化沉浸式泛會所設(shè)計(jì)，打造新型社交空間，以各功能之間的開放、融合、交互、賦能，重構(gòu)了一種全新的美好社交場景：孩子們一起玩耍，大人們一起交流育兒心得，老人們一起喝茶鍛煉身體，任何年齡的人，都可以在這自得其樂。

在產(chǎn)品打造上，項(xiàng)目秉承“綠色健康、智慧科技”的價(jià)值內(nèi)核，從空氣、溫度、聲音和水四大生命要素出發(fā)。

空氣系統(tǒng)——引進(jìn)松下六恒氣候站，新風(fēng)、空調(diào)、調(diào)濕三大模塊平衡調(diào)節(jié)，營造“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、恒風(fēng)”居家環(huán)境；靜音系統(tǒng)——降噪外墻與樓板，搭配更高隔音指標(biāo)進(jìn)口外窗，結(jié)合同層排水設(shè)計(jì)，靜靜品味時光美好；除煙系統(tǒng)——中央吸油煙機(jī)，四重復(fù)合凈化，告別排煙不暢、回?zé)煿酂?，還你自由健康的呼吸；供水系統(tǒng)——以中央軟水系統(tǒng)及24小時熱水，安全舒適的水環(huán)境，全方位守護(hù)居者健康。

入戶區(qū)域設(shè)計(jì)升級迭代，采用背景墻式玄關(guān)設(shè)計(jì)，摒棄傳統(tǒng)遮擋式玄關(guān)，創(chuàng)新重構(gòu)空間定義，引領(lǐng)人居進(jìn)階的新生活理念，是設(shè)計(jì)師匠心所在。采用意大利進(jìn)口天然石材，兼具玄關(guān)背景及臥室門的雙重功能，不僅使收納及展示功能大大提升，而且讓公共空間更加完整，更賦予了整個LDK空間靈動的氣息，勾勒出高端精英的理想生活方式。

廚房區(qū)域的精裝，以中央島臺提高廚房空間利用率，結(jié)合U 型廚房設(shè)計(jì)空間更大，方便更多家人同時備餐，提升了LDK餐廚客一體設(shè)計(jì)的社交感和參與感；感應(yīng)側(cè)吸式煙機(jī)，結(jié)合中央除油煙系統(tǒng)，以負(fù)壓公共煙道提升底層風(fēng)量，四重復(fù)合凈化保證室內(nèi)空氣清新。此外，廚房同時著意強(qiáng)化儲物與收納功能，提升空間的整潔感與舒適度。

龍樾合璽更以“綠色健康、智慧科技”為價(jià)值內(nèi)核，著力五大科技系統(tǒng)，讓科技為人更好服務(wù)：

空氣系統(tǒng)——引進(jìn)松下六恒氣候站，新風(fēng)、空調(diào)、調(diào)濕三大模塊平衡調(diào)節(jié)，營造“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、恒風(fēng)”居家環(huán)境；

靜音系統(tǒng)——降噪外墻與樓板，搭配更高隔音指標(biāo)進(jìn)口外窗，結(jié)合同層排水設(shè)計(jì)，靜靜品味時光美好；

除煙系統(tǒng)——中央吸油煙機(jī)，四重復(fù)合凈化，告別排煙不暢、回?zé)煿酂煟€你自由健康的呼吸；

供水系統(tǒng)——以中央軟水系統(tǒng)及24小時熱水，安全舒適的水環(huán)境，全方位守護(hù)居者健康；

智慧系統(tǒng)——通過社區(qū)智能數(shù)字化控制，精準(zhǔn)管理，打造智慧社區(qū)新生態(tài)。

周邊配套

關(guān)于崔各莊板塊的地段評價(jià)褒貶不一：

好的方面是緊鄰五環(huán)和機(jī)場高速，板塊距離望京核心區(qū)僅3.6公里，可以說是望京就業(yè)人群置業(yè)的后花園了。

缺點(diǎn)是由于周邊被機(jī)場高速和鐵路完全割裂，也導(dǎo)致道路承載力不足，出行便捷度不高、基礎(chǔ)配套不完善等問題。

但好在京密路計(jì)劃在北皋橋設(shè)置出口，大致區(qū)間在北小河和馬泉營西路中間段。來自朝陽區(qū)交通委的官方回復(fù)可明確2個信息點(diǎn)：

第一，北皋路跨五環(huán)直通望京；

第二，北小河和馬泉營西路中間段設(shè)置雙向出口；

打通交通堵點(diǎn)，未來可與望京、酒仙橋可實(shí)現(xiàn)快速連通。

地鐵方面，距板塊直線距離最近的是15號線望京東站，大概2.5千米，實(shí)際距離在5.7公里左右。直線距離稍遠(yuǎn)一些的14號線望京南站，實(shí)際距離更近些，4.5公里左右。

而且，板塊內(nèi)暫時沒有落地的地鐵規(guī)劃，遙遠(yuǎn)的32號線并沒有出現(xiàn)在本次的北京地鐵三期規(guī)劃中。

所以，對于嚴(yán)重依賴靠軌道交通出行的人來說，崔各莊板塊基本勸退了。

◎公交站

公交方面，板塊內(nèi)有418路和851路穿行?？梢灾边_(dá)望京、東直門、酒仙橋、金盞等地。

早晚高峰真的不如騎電動車出行，到達(dá)望京核心區(qū)也就15分鐘左右。

商業(yè)配套，目前還是比較缺乏的，缺乏到什么程度呢？就是想要買瓶水，都要騎車走出去好遠(yuǎn)。日常的買菜購物需要去北皋的居民區(qū)，京旺家園，大型的商圈需要去望京核心區(qū)。

好消息是，未來能改善。望京養(yǎng)云西側(cè)配建商業(yè)，將彌補(bǔ)配套缺失的問題。項(xiàng)目周邊5km涵蓋：新薈城（建筑面積約5.7萬平，約3.1km）、方恒購物中心（建筑面積約25萬平，約3.3km）、合生麒麟社（建筑面積約15萬平，約3.4km）、北京賽特奧萊（建筑面積約15萬平，約4km）、凱德mall（建筑面積約9萬平，約4.3km）。

教育配套方面，項(xiàng)目周邊教育資源較為匱乏，板塊內(nèi)有北京市八十中學(xué)（嘉源分校）。之前還有一所陳經(jīng)綸中學(xué)分校草場地校區(qū)，但是已經(jīng)搬遷了，除此之外綠城曉風(fēng)印月旁邊還規(guī)劃了一塊九年一貫制的教育用地，（據(jù)說還是八十中）目前還沒有完全確定下來。

◎北京市八十中學(xué)（嘉源分校）

醫(yī)療方面，項(xiàng)目周邊5km覆蓋：3個三甲醫(yī)院：首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京地壇醫(yī)院（約2.5km）、中國中醫(yī)科學(xué)院望京醫(yī)院（約4.4km）、北京市第一中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院東壩院區(qū)（約4.5km）2個綜合醫(yī)院：北京精誠博愛康復(fù)醫(yī)院（約820m）、北京國門醫(yī)院（約1.5km）

此外，項(xiàng)目1.5km范圍內(nèi)涵蓋三家社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，可滿足業(yè)主的就醫(yī)需求。

生態(tài)環(huán)境：項(xiàng)目周邊黑橋公園、大望京公園等諸多公園環(huán)伺，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。此外，項(xiàng)目周邊還匯集觀復(fù)博物館、798藝術(shù)區(qū)等人文打卡地，人文氛圍濃郁。不管是飯后遛彎，還是周末遛娃，項(xiàng)目周邊3km范圍內(nèi)，都能找到一個絕佳去處。

總的來說，崔各莊區(qū)域的大型配套主要還是依靠望京核心區(qū)域，項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施有待提升！

未來升值

北京房地產(chǎn)市場早就過了普漲的時代，未來房價(jià)是分化的，而且這個分化會越來越嚴(yán)重，越來越凸顯，這一點(diǎn)從2021年的那一波行情中就已經(jīng)體現(xiàn)出來了。好的板塊漲了30-50%，差的板塊不僅沒有漲，甚至還跌了!

而產(chǎn)業(yè)將是房子增值最主要的因素之一。

2011年望京被定位于“北京第二CBD”，用了十年的時間，讓區(qū)域內(nèi)房價(jià)上漲幅度超過10倍，目前望京周邊次新房價(jià)格在10萬+/㎡，好一點(diǎn)的東湖灣、臻園、保利中央公園單價(jià)都在12萬以上了。

所以，盡量把房子買在這些區(qū)域或者產(chǎn)業(yè)外溢區(qū)，只有這樣才能帶你穿越經(jīng)濟(jì)周期，達(dá)到資產(chǎn)保值增值的作用！

至于崔各莊值不值得買，有沒有上升空間，我認(rèn)為值得。

首先，崔各莊距望京直線距離也就3公里左右，總體來看屬于望京的第一外溢居住區(qū)。

正如前面提到的望京二手房價(jià)格已經(jīng)突破10萬+，而崔各莊板塊8萬/㎡左右，如果都按照100平計(jì)算，兩地差了200萬，這么一看崔各莊不香嗎？

當(dāng)然有小伙伴會說，崔各莊目前跟望京比差著等級呢，對沒錯是這樣的。

可是同樣你也要想想，如果崔各莊現(xiàn)在所有的配套設(shè)施以及交通環(huán)境都跟望京大差不差，那么還能是目前這個價(jià)位嗎？

崔各莊的優(yōu)勢就是能以更低的總價(jià)，買到更新、更大、戶型更好的房子，隨之承接在望京板塊難以上車的品質(zhì)改善客群。

其次，板塊屬于強(qiáng)勢外溢，望京、阿里新總部、金盞國際服務(wù)區(qū)都能夠上，吸附力很強(qiáng)。

最后，板塊現(xiàn)狀確實(shí)不盡人意，但年底京密路一期改造完工后，那時候絕對是真香現(xiàn)場。而且作為一個品質(zhì)住宅集中建設(shè)、近產(chǎn)業(yè)的居住組團(tuán)，崔各莊還是有很大的發(fā)展空間。

所以我的建議是，崔各莊板塊如果符合你的買房需求，預(yù)算夠得上就可以下手。