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（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

評(píng)估對(duì)象基本情況

國營沽源牧場(chǎng)位于河北省張家口市壩上地區(qū)最北部，屬內(nèi)蒙古高原東南邊緣地帶。與內(nèi)蒙古自治區(qū)的太仆寺旗、正藍(lán)旗、多倫縣接壤；南與沽源縣二道渠、閃電河、平定堡、高山堡四鄉(xiāng)相連，總面積267平方公里。該區(qū)域氣候?qū)俑吆箨懶约撅L(fēng)氣候，其特點(diǎn)是雨熱同期，四季分明，春季干燥多風(fēng)，夏季降水集中，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪,風(fēng)沙大。地勢(shì)平坦，具有舒緩丘陵、波狀高原的地貌。牧場(chǎng)下轄4個(gè)管理處，16個(gè)居委會(huì)，23個(gè)自然村。

2019年末，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)6957人。2019年生產(chǎn)總值達(dá)到115283萬元。根據(jù)全國第二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，牧場(chǎng)有耕地80.5637平方公里，草地79.4092平方公里，林地34.1492平方公里。

1955年3月，經(jīng)國家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)建立河北省國營沽源牧場(chǎng)。2003年6月，改制為“張家口市塞北管理區(qū)”，同時(shí)掛“河北省國營沽源牧場(chǎng)”和“高效畜牧業(yè)示范基地”二塊牌子。

按照中央深化農(nóng)墾改革指導(dǎo)意見，2017年5月啟動(dòng)沽源牧場(chǎng)農(nóng)墾改革，2019年9月由河北省國營沽源牧場(chǎng)出資成立河北塞北農(nóng)墾農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，下設(shè)7個(gè)二級(jí)公司，5個(gè)三級(jí)公司。

2019年國營沽源牧場(chǎng)基本完成國有土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

資料調(diào)查與搜集

本次評(píng)估調(diào)查與收集的資料如下：

▼1.牧場(chǎng)基本情況資料：

（1）牧場(chǎng)介紹情況資料及產(chǎn)權(quán)人營業(yè)執(zhí)照；

（2）牧場(chǎng)地形圖、現(xiàn)狀土地利用圖、坡度圖、遙感影像圖；

（3）近三年牧場(chǎng)會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)報(bào)告。

▼2.牧場(chǎng)規(guī)劃資料：現(xiàn)行土地利用規(guī)劃成果等。

▼3.牧場(chǎng)氣候水文資料：

（1）氣候資源調(diào)查成果和區(qū)劃資料；

（2）地下水?dāng)?shù)據(jù)；

（3）地表水?dāng)?shù)據(jù)；

（4）灌溉水情況；

（5）農(nóng)田水利基本建設(shè)情況。

▼4.牧場(chǎng)土壤資料：

（1）土壤資料；

（2）耕地地力評(píng)價(jià)資料。

▼5.牧場(chǎng)交通條件資料：

（1）路網(wǎng)資料；

（2）主要道路相關(guān)情況。

▼6.牧場(chǎng)環(huán)境狀況資料：牧區(qū)環(huán)境評(píng)價(jià)成果。

▼7.牧場(chǎng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料：

（1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料（近三年），包括人口規(guī)模、產(chǎn)值、主要農(nóng)作物播種面積等；（2）農(nóng)用地補(bǔ)貼和國家補(bǔ)償情況資料；

（3）當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物市場(chǎng)價(jià)格資料。

▼8.國有農(nóng)用地資料：

（1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)屬文件；

（2）近三年耕地、林地和草地投入—產(chǎn)出資料；

（3）農(nóng)用地出租、承包、轉(zhuǎn)包、抵押資料；

（4）近五年牧場(chǎng)耕地、林地和草地價(jià)值評(píng)估報(bào)告。林地、草地資源資產(chǎn)數(shù)量質(zhì)量調(diào)查報(bào)告。

▼9.當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地分等定級(jí)與征地區(qū)片綜合地價(jià)資料等。

技術(shù)路線與估價(jià)方法

本次評(píng)估的技術(shù)路線：

首先，根據(jù)農(nóng)用地土地條件劃分農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)片，隨機(jī)抽取足夠數(shù)量的宗地作為樣點(diǎn)；

其次，求取各類樣點(diǎn)宗地地價(jià)，把各類樣點(diǎn)宗地地價(jià)修正成為地價(jià)內(nèi)涵條件下的正常地價(jià)；

再次，檢驗(yàn)各類樣點(diǎn)，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法分別求取各地類均質(zhì)區(qū)片地價(jià)；

最后，利用區(qū)片價(jià)和區(qū)片價(jià)修正系數(shù)表等，對(duì)估價(jià)對(duì)象的特殊條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)均質(zhì)區(qū)片地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取各宗地于估價(jià)期日的價(jià)格。

本次估價(jià)采用的估價(jià)方法為收益還原法和成本逼近法。

地價(jià)內(nèi)涵界定

略。

主要估價(jià)參數(shù)確定

1.收益還原法

▼（1）農(nóng)產(chǎn)品售價(jià)、畝產(chǎn)量等

依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及樣點(diǎn)調(diào)查價(jià)格分別得到耕地、草地、林地農(nóng)產(chǎn)品售價(jià)、產(chǎn)量與生產(chǎn)費(fèi)用數(shù)據(jù)。詳見下表2至11。耕地小范圍階段性試點(diǎn)補(bǔ)貼未納入收入范疇，草地?zé)o政策性補(bǔ)貼，林地根據(jù)《中央財(cái)政森林生態(tài)效益補(bǔ)償基金》（財(cái)農(nóng)[2009]381號(hào)），政策性補(bǔ)貼取2.28元/畝·年。

▼（2）土地還原利率

土地還原利率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，即土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率選用估價(jià)期日中國人民銀行金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率1.5%。經(jīng)調(diào)查，2011-2019年度張家口市糧食、蔬菜總產(chǎn)量年平均增長(zhǎng)率分別為1.98%、-0.08%，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)狀況等其它情況，確定耕地、草地、林地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值依次為2.7%、2.5%和2.1%。最終確定耕地、草地、林地土地還原利率依次為4.2%、4%和3.6%。

▼（3）農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤率

查閱委托方提供的2018-2020年度審計(jì)報(bào)告，參考國務(wù)院國資委考核分配局編制的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》（2020）之農(nóng)業(yè)（全行業(yè)）營業(yè)利潤率平均值，考慮農(nóng)用地的地類、經(jīng)營方式等，綜合確定耕地與草地經(jīng)營利潤率均為4%，林地（公益林）經(jīng)營利潤率取0%。

2.成本逼近法

▼（1）土地取得費(fèi)

土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)與被征地職工社會(huì)保障費(fèi)。征地費(fèi)通常包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《河北省人民政府關(guān)于完善征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（冀政發(fā)〔2020〕5號(hào)）相關(guān)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象所處征地區(qū)片的區(qū)片綜合地價(jià)為3.88萬元/畝，折合58.2元/平方米。青苗補(bǔ)償費(fèi)一般可按當(dāng)?shù)啬戤a(chǎn)值的一半來確定，通常為5-7元/平方米。于估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象按無青苗補(bǔ)償計(jì)，此項(xiàng)費(fèi)用取0。估價(jià)對(duì)象按無地上物進(jìn)行計(jì)，此項(xiàng)費(fèi)用取0。參考沽源縣征地案例，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定被征地職工社會(huì)保障費(fèi)按征地區(qū)片綜合地價(jià)的10%計(jì)取，確定被征地職工養(yǎng)老保障費(fèi)為5.82元/平方米。土地取得費(fèi)合計(jì)為64.02元/平方米。

▼（2）農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)

根據(jù)牧場(chǎng)近年農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目工程量與投資費(fèi)用、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目等費(fèi)用資料，整理得到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域耕地基本設(shè)施開發(fā)費(fèi)數(shù)據(jù)，灌溉設(shè)施1242元/畝，排水設(shè)施29元/畝，田間道路117元/畝，土地平整60元/畝，農(nóng)田輸配電35元/畝，農(nóng)田防護(hù)林帶23元/畝。根據(jù)牧場(chǎng)近年小流域治理項(xiàng)目、生態(tài)綜合治理項(xiàng)目等費(fèi)用資料，整理得到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域草地與林地基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，道路34元/畝，圍欄25元/畝。

▼（3）相關(guān)稅費(fèi)

根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》(財(cái)稅[2014]101號(hào))，征地管理費(fèi)已取消，該項(xiàng)費(fèi)用取0。考慮到估價(jià)對(duì)象征收前后耕地用途不變,耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)均取0。草地與林地?zé)o耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)。結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，服務(wù)性收費(fèi)及其他按征地費(fèi)的1%計(jì)取。相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)為0.582元/平方米。

▼（4）利息率、利潤率

調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地整理和土地復(fù)墾等情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象利用類型、地塊大小及開發(fā)難度等，確定耕地、草地、林地開發(fā)周期分別為1、0.5、0.5年。一年資金利息率與半年資金利息率分別取估價(jià)期日中國人民銀行1年期、半年期貸款利率，均為4.35%。設(shè)定農(nóng)用地取得費(fèi)為一次性投入，農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)為在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型和開發(fā)周期等方面調(diào)查，確定耕地、草地、林地投資利潤率分別為10%、9%、8%、8%。

▼（5）土地增值收益率

參考《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見>的通知》，劃撥國有農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估不考慮土地增值收益。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資金投入、利用類型等情況，確定耕地、草地、林地出讓國有農(nóng)用地使用權(quán)土地增值收益率分別為12%、10%、10%、8%。

結(jié)果與分析

?1.估價(jià)結(jié)果

基于均質(zhì)區(qū)片價(jià),根據(jù)估價(jià)對(duì)象各宗地的實(shí)際情況確定修正系數(shù)，最終得出估價(jià)對(duì)象各宗地的地價(jià)。即：宗地地價(jià)=對(duì)應(yīng)的均質(zhì)區(qū)片地價(jià)×因素修正系數(shù)之積。

2.結(jié)果分析

（1）從權(quán)利性質(zhì)來看，出讓使用權(quán)價(jià)格大于劃撥使用權(quán)價(jià)格，但總體上兩者價(jià)格相差不大。兩者差值與其對(duì)應(yīng)劃撥國有農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格比值，耕地、草地、林地依次分別在2%-4%、6%-8%、3%-12%范圍之內(nèi)。分地類來看，耕地價(jià)格最高、林地價(jià)格最低，草地價(jià)格介于兩者之間。耕地、草地、林地平均價(jià)格比依次為1:0.7:0.4。同一地類中，耕地中的水澆地比旱地價(jià)格高42%，相差較大。這主要是由于土地利用狀況、農(nóng)田基本設(shè)施等因素差異造成的?？绲仡愊啾?，耕地中的旱地與草地中的人工牧草地價(jià)格相差較小。這與二類地土地利用具有相似性相吻合。

（2）案例地價(jià)與當(dāng)?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價(jià)相比，耕地價(jià)格高于征地區(qū)片綜合地價(jià)，其中，旱地價(jià)格略高于征地區(qū)片綜合地價(jià)，與征地區(qū)片綜合地價(jià)相近。草地與林地價(jià)格均低于征地區(qū)片綜合地價(jià)。

（3）本次評(píng)估也存在一定局限性。例如，因牧場(chǎng)未能提供、估價(jià)人員也未能調(diào)查收集到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃資料，耕作制度只能按近年實(shí)際種植情況進(jìn)行設(shè)定，公益林地價(jià)測(cè)算除考慮林下經(jīng)濟(jì)和政府補(bǔ)貼外，是否還有其它情況要考慮等，這些有待進(jìn)一步探討。

文章來源：?中國不動(dòng)產(chǎn)登記與估價(jià)/侵刪