雷達(dá)財(cái)經(jīng)編輯排版

3月13日，港股上市房企碧桂園（02007.HK）發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)期截至2022年12月31日止年度可能錄得剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈利潤介乎約人民幣10億元至人民幣30億元，預(yù)期股東應(yīng)占虧損介乎約人民幣55億元至人民幣75億元。

碧桂園表示，凈利潤數(shù)據(jù)下行主要有三方面的原因：受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；面對市場變化的不確定性，對存貨進(jìn)行了較大額的減值計(jì)提；受美元升值影響，公司在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母凈利潤在公司上市以來首次轉(zhuǎn)負(fù)，但公司核心凈利潤保持正向。公司董事會(huì)認(rèn)為，上述盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)。董事會(huì)對公司未來的發(fā)展充滿信心。

最近兩年里，受到新冠疫情反復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控等多重超預(yù)期因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)陷入極端困境，房企暴雷從2021年個(gè)別案例演變到2022年的大面積爆發(fā)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年末累計(jì)暴雷房企超過30家，部分房企還被債權(quán)人提起清盤呈請，民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露。另外，還有一大批房地產(chǎn)企業(yè)走向破產(chǎn)，媒體統(tǒng)計(jì)2022年全國有308家房企通過人民法院網(wǎng)發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書。

過去一年里，房企總體利潤大幅下滑，虧損規(guī)模同比大幅增加。截至3月8日73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預(yù)警或業(yè)績快報(bào)，其中43家企業(yè)預(yù)虧，按照預(yù)告利潤下限計(jì)算，總虧損將超過1700億元。34家央企、國企和混合所有制企業(yè)中有17家預(yù)告2000年歸股凈利潤虧損，預(yù)告虧損占比50%，其中包括華僑城、首開股份、美好置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、格力地產(chǎn)等知名房企；39家民營企業(yè)中有25家預(yù)告去年歸股凈利潤虧損，預(yù)告虧損占比超過64%。43家預(yù)告虧損企業(yè)中，預(yù)計(jì)最大虧損在100億及以上的有7家企業(yè)，其中藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)虧損219億元，榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)最大虧損約250億元。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，項(xiàng)目銷售不暢、項(xiàng)目交付進(jìn)度慢、房價(jià)整體下行、房企以價(jià)換量等因素都會(huì)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少。作為龍頭房企，碧桂園也不可避免地受到市場下行的沖擊影響，但在本輪下行周期以現(xiàn)金流為核心管理目標(biāo)，努力保證有充足的資源推動(dòng)房屋的完美交付以及各項(xiàng)債務(wù)的如期兌付。全年公司財(cái)務(wù)水平和運(yùn)營狀況良好，年內(nèi)到期公司債券均如期償付，維持了良好的信用記錄，且融資渠道保持暢通，總體依然穩(wěn)健。

第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年百強(qiáng)房企銷售總額約7.6萬億元，同比下降41.3%。碧桂園2022年累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額3574.7億元；權(quán)益合同銷售建筑面積4451萬平方米，在行業(yè)內(nèi)繼續(xù)保持領(lǐng)先，同比下滑幅度優(yōu)于行業(yè)整體表現(xiàn)。此外，2022年集團(tuán)及其聯(lián)營合營公司合計(jì)交付近70萬套房屋，交付量居行業(yè)榜首且遠(yuǎn)超同行，展現(xiàn)了示范性民營房企的規(guī)模實(shí)力與韌性。

去年11月以來，宏觀政策多箭齊發(fā)，給予優(yōu)質(zhì)民營房企提供了較大的融資支持，碧桂園已獲得工商銀行等銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。今年1月，碧桂園再獲最高達(dá)5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資支持，并獲批儲(chǔ)架式注冊發(fā)行200億元中期票據(jù)。

去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。今年兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹也表示，要抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企合理融資、改善負(fù)債情況。

今年以來，隨著超過30個(gè)地級市陸續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，房地產(chǎn)市場環(huán)境已有所轉(zhuǎn)機(jī)。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年頭兩個(gè)月 TOP100房企銷售總額降幅同比已大幅收窄，其中2月份TOP100房企單月銷售額環(huán)比上升35.1%，房地產(chǎn)市場回暖苗頭初現(xiàn)。碧桂園前2月權(quán)益合同銷售額248.5億元，繼續(xù)位居行業(yè)前列，2月權(quán)益銷售額環(huán)比呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。

摩根大通分析認(rèn)為，盡管盈利警告可能會(huì)暫時(shí)影響情緒，但這實(shí)際上可能是壞消息出清，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)逐漸恢復(fù)。除了央企、國企，經(jīng)歷過嚴(yán)寒考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)民營房企也將迎來更廣闊的發(fā)展前景。