【原告劉某竸訴稱】：

我欲購(gòu)買恒大公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于北京市XXXX村【XXXX】房屋，于2021年7月4日向恒大公司支付購(gòu)房訂金10萬(wàn)元，于2021年7月7日支付購(gòu)房訂金90萬(wàn)元。隨后，我與恒大公司就房屋詳情、價(jià)款及付款期限等細(xì)節(jié)進(jìn)行磋商但未達(dá)成一致，未簽訂房屋買賣合同。我多次要求恒大公司返還已付購(gòu)房訂金，但恒大公司拒不退還。

劉某竸向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令恒大公司退還購(gòu)房訂金100萬(wàn)元并支付損失（其中10萬(wàn)元自2021年7月4日起算，90萬(wàn)元自2021年7月7日起算，均按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至實(shí)際返還之日）。

【被告恒大公司辯稱】：

我公司與劉某竸不存在法定或約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，我公司并未收到劉某竸的匯款，請(qǐng)駁回劉某竸的訴訟請(qǐng)求。

【人民法院查明事實(shí)】：

2021年7月4日21時(shí)18分，案外人劉某某(原告親戚)向恒大公司匯款10萬(wàn)元，摘要部分為“劉某竸購(gòu)房訂金”；7月7日18時(shí)36分、41分，劉某某分別向恒大公司匯款9萬(wàn)元、81萬(wàn)元，摘要部分均為“劉某竸購(gòu)房訂金”。

2021年7月4日，恒大公司員工通過(guò)微信向案外人姚某某（劉某某愛(ài)人）發(fā)送恒大公司作為甲方、劉某竸作為乙方的《北京·恒大麗璟（XXXX）樓宇認(rèn)購(gòu)書》電子版，并發(fā)“姚總您好～因?yàn)槟@個(gè)是報(bào)集團(tuán)特批的超低折扣，為保證您能以此價(jià)格順利認(rèn)購(gòu)，再次向您強(qiáng)調(diào)付款時(shí)間：首期房款40%必須于7月7日補(bǔ)齊，余房款60%必須于7月10日補(bǔ)齊。

請(qǐng)安排好付款時(shí)間，避免不必要的違約不能認(rèn)購(gòu)。如果未按時(shí)付款將會(huì)撻定處理，請(qǐng)您知悉。以上是三套的認(rèn)購(gòu)書掃描件，請(qǐng)您確認(rèn)，待您回復(fù)～”7月6日，恒大公司員工向姚某某發(fā)“XXXX號(hào)//預(yù)測(cè)面積X平方米//報(bào)價(jià)X元//7折后總價(jià)X元……”，7月7日9時(shí)15分，姚某某通過(guò)語(yǔ)音發(fā)“好嘞，剛才一直通電話呢，你們這要錢太急，我現(xiàn)在讓他們正正正正動(dòng)款呢。

哈，今天有一兩筆款現(xiàn)在還沒(méi)到賬，這兩天用的錢地方太多，稍等一下啊?！保愦蠊救藛T回復(fù)“好的，姚總，轉(zhuǎn)匯后截圖給我哈”，7月7日14時(shí)14分，恒大公司員工發(fā)“姚總款轉(zhuǎn)了不？下午您請(qǐng)您太太和弟弟妹妹來(lái)會(huì)所辦一下認(rèn)購(gòu)手續(xù)哈。帶上身份證、戶口本、結(jié)婚證以上需夫妻雙方的復(fù)印件各兩份，或者帶原件我復(fù)印也可以哈～”，17時(shí)44分發(fā)“姚總～接領(lǐng)導(dǎo)通知您那三套房，

集團(tuán)通知今天必須要交款，否則撻定處理。因?yàn)槟@個(gè)是集團(tuán)特批價(jià)格，優(yōu)惠政策當(dāng)天晚上都收回了。政策卡的非常嚴(yán)，我也給您提示到位哈～”“姚總我上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)一直在給您打電話，一直提示暫線呢……”18時(shí)31分，姚某某發(fā)轉(zhuǎn)賬截圖并通過(guò)語(yǔ)音發(fā)“那個(gè)一套給你打了100萬(wàn)元，那有筆款回不來(lái)，打不過(guò)去，我跟那個(gè)顧總跟那邊溝通一下，我跟你說(shuō)一聲啊。”

18時(shí)37分，恒大公司員工發(fā)“姚總，集團(tuán)通知了，今天交不齊40%房款集團(tuán)就會(huì)強(qiáng)制撻定處理，我這邊也沒(méi)辦法，也跟您說(shuō)明一下這個(gè)情況?！币δ衬惩ㄟ^(guò)語(yǔ)音發(fā)“好嘞，我來(lái)溝通吧，我跟跟跟那個(gè)郭總匯報(bào)了，他會(huì)跟董事長(zhǎng)溝通的啊，謝謝謝謝?！?月23日恒大公司員工向姚某某發(fā)送了三份通知。

恒大公司員工與案外人劉某某的微信記錄顯示7月4日23時(shí)01分向劉某某發(fā)送了認(rèn)購(gòu)書電子版并發(fā)“姚太太您好～因?yàn)槟@個(gè)是報(bào)集團(tuán)特批的超低折扣，為保證您能以此價(jià)格順利認(rèn)購(gòu)，再次向您強(qiáng)調(diào)付款時(shí)間：首期房款40%必須于7月7日補(bǔ)齊，余房款60%必須于7月10日補(bǔ)齊。

請(qǐng)安排好付款時(shí)間，避免不必要的違約不能認(rèn)購(gòu)。如果未按時(shí)付款將會(huì)撻定處理，請(qǐng)您知悉。以上是三套的認(rèn)購(gòu)書掃描件，請(qǐng)您確認(rèn)，待您回復(fù)～”。7月7日劉某某發(fā)送轉(zhuǎn)賬截圖并通過(guò)語(yǔ)音發(fā)“那個(gè)小鄭一套給你打了，一共是XXX萬(wàn)，共上去X萬(wàn)元，掙X萬(wàn)，然后其他的是顧總應(yīng)該會(huì)跟你們公司那邊兒直接溝通了?！薄吧侔戳藗€(gè)零，你等會(huì)我現(xiàn)在再給你匯，我都沒(méi)注意”。

前述認(rèn)購(gòu)書約定乙方自愿依下列條款向甲方認(rèn)購(gòu)北京市順義區(qū)XXXX村北京【XXXX】望湖大道XX-XX號(hào)單元XXX#-XXX，該房屋實(shí)測(cè)建筑面積X平方米，按照毛坯買賣。雙方同意按建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為X元/㎡，總價(jià)款為X元。一、乙方同意簽署本認(rèn)購(gòu)書時(shí)，支付X萬(wàn)元作為定金，甲方在認(rèn)購(gòu)書第三聯(lián)加蓋財(cái)務(wù)收款專用章作收款收據(jù)。二、乙方須于2021年6月7日前支付首期購(gòu)房款X元，并簽署《商品房買賣合同》；余款X元須于2021年6月10日前付清。

如乙方未能按約定日期支付剩余購(gòu)房款，則每天按未交房款的萬(wàn)分之一向甲方支付違約金……四、如乙方未能在規(guī)定的期限內(nèi)前往上述指定地點(diǎn)與甲方簽訂《商品房買賣合同》并付清上述所有費(fèi)用的，視為乙方違約，甲方有權(quán)單方解除本認(rèn)購(gòu)書，甲方解除認(rèn)購(gòu)書的，乙方所有已付款項(xiàng)均不予退還，且甲方可另行銷售該房屋而無(wú)須通知乙方，

乙方承諾不向甲方提出任何主張或要求……十、本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后，本認(rèn)購(gòu)書自行終止，定金沖抵商品房?jī)r(jià)款……。恒大公司在甲方處蓋章，劉某竸未在認(rèn)購(gòu)書中簽字。前述抬頭為劉某竸的通知內(nèi)容包括依據(jù)認(rèn)購(gòu)書，閣下須于2021年7月8日前到我司簽署《商品房買賣合同》及支付房款，否則視為放棄購(gòu)買該房屋，所付款項(xiàng)不予退還，我方無(wú)需通知，可另行處理該房屋。

截止發(fā)函之日，閣下已逾期多日仍未與我司辦理任何手續(xù)，違反了認(rèn)購(gòu)書的上述約定。有鑒于此，我司現(xiàn)特致函閣下：我方將按認(rèn)購(gòu)書的約定，另行處理該房屋，且閣下所付款不予退還。

劉某竸稱劉某某與其系親屬關(guān)系，所有付款均通過(guò)劉某某支付，姚某某系劉某某愛(ài)人。

關(guān)于磋商過(guò)程，劉某竸稱其通過(guò)中間人聽(tīng)說(shuō)可以6折甚至更低折扣購(gòu)買恒大公司開(kāi)發(fā)的房屋，7月4日通過(guò)劉某某向恒大公司支付了訂金X萬(wàn)元，當(dāng)晚23時(shí)恒大公司通過(guò)微信向劉某某發(fā)送了認(rèn)購(gòu)書，我收到認(rèn)購(gòu)書后看到價(jià)格和付款期限都不是我想要的，跟中間人說(shuō)了，中間人說(shuō)再付些錢，好與恒大公司進(jìn)一步磋商，故我又付了X萬(wàn)元。此后恒大公司一直催促，我不同意，恒大公司在未與我協(xié)商一致的情況下，在7月23日發(fā)送了通知。

就恒大公司發(fā)送認(rèn)購(gòu)書后是否提出異議的問(wèn)題，劉某竸稱其通過(guò)微信回復(fù)需要相關(guān)人員跟恒大公司溝通，溝通是通過(guò)中間人進(jìn)行的電話溝通，沒(méi)有錄音、微信聊天截屏；溝通后，中間人說(shuō)我再交一部分錢才能有更好的優(yōu)惠，所以才付款了后續(xù)的X萬(wàn)元。

經(jīng)詢，恒大公司稱如法院認(rèn)定劉某竸與其存在合同關(guān)系，本案所涉X萬(wàn)元為定金，應(yīng)適用定金罰則。

【法院認(rèn)為】：

案外人劉某某支付給恒大公司的X萬(wàn)元在轉(zhuǎn)賬時(shí)注明了是劉某竸購(gòu)房相關(guān)款項(xiàng)，且恒大公司發(fā)送的認(rèn)購(gòu)書以及通知均指向劉某竸，故雙方之間存在合同關(guān)系，恒大公司辯稱的雙方之間不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系缺乏依據(jù)，本院對(duì)該抗辯意見(jiàn)不予采納。

當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。本案中，劉某竸通過(guò)姚某某、劉某某與恒大公司溝通、付款，故可以認(rèn)定姚某某、劉某某有權(quán)代理劉某竸。

根據(jù)溝通過(guò)程可以看出，恒大公司發(fā)送了認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)書就房屋位置、總價(jià)款、付款期限以及違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定，并通過(guò)微信提示付款比例、時(shí)間以及未支付的后果，姚某某、劉某某對(duì)此均未提出任何異議，7月7日姚某某回復(fù)“用錢地方太多，稍等一下”且在恒大公司人員催促付款過(guò)程中提出“那個(gè)一套給你打了X萬(wàn)元，那有筆款回不來(lái)，打不過(guò)去，我跟那個(gè)顧總跟那邊溝通一下，我跟你說(shuō)一聲啊?！贝撕髣⒛掣勚Ц读瞬糠挚铐?xiàng)，據(jù)此可以認(rèn)定履行了主要義務(wù)，涉案認(rèn)購(gòu)書在劉某竸與恒大公司之間成立并生效。

劉某竸雖稱其與恒大公司就認(rèn)購(gòu)書未能協(xié)商一致，不認(rèn)可認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容且此后付款是為了與恒大公司進(jìn)一步磋商，但就此未提供證據(jù)證明，故本院對(duì)劉某竸所稱與恒大公司未達(dá)成一致意見(jiàn)、付款系為了進(jìn)一步磋商的主張不予采納。

根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，可以認(rèn)定恒大公司催促劉某竸付款、簽訂合同，因劉某竸一方原因未按約定付款、簽訂合同，故劉某竸屬違約一方，恒大公司于2021年7月23日送達(dá)的通知發(fā)生認(rèn)購(gòu)書解除的法律效果，按認(rèn)購(gòu)書約定劉某竸已支付的款項(xiàng)不應(yīng)退還，故現(xiàn)劉某竸要求退還款項(xiàng)并支付損失缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

【判決結(jié)果】：

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉某竸的全部訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)13800元，由原告劉某竸負(fù)擔(dān)（已交納）。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級(jí)人民法院