作者：芊芊

美的置業(yè)最近備受投資者關(guān)注。

2021年9月24日，來自北京、上海、西安、寧波等地的8位業(yè)內(nèi)知名研究達(dá)人組成雪球調(diào)研團走進美的置業(yè)，通過高管面對面座談會和標(biāo)桿項目實地參觀，投資人對美的置業(yè)的長期戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合實力及競爭力有了更為充分的了解，深入發(fā)掘公司的投資價值。

作為一個長期主義的擁躉者，美的置業(yè)終于受到投資者的關(guān)注，這與其一直以來踐行穩(wěn)健發(fā)展原則，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展密切相關(guān)。

美的置業(yè)的中報也用數(shù)字證明了這一點。

美的置業(yè)中報：財務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化??實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

2021年8月25日，美的置業(yè)（03990.HK）發(fā)布2021年半年報顯示，實現(xiàn)營業(yè)收入330.39億元，同比增長57.8%；公司擁有人應(yīng)占核心利潤為22.53億元，同比增長11.2%；毛利為68.38億元，同比增長23.8%；利潤及綜合收益總額為30.02億元，同比增長27.5%。

核心業(yè)績指標(biāo)保持增長態(tài)勢，彰顯出美的置業(yè)經(jīng)營情況的穩(wěn)健。

美的置業(yè)中報顯示，2021年上半年美的置業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)營業(yè)收入330.39億元，同比增長57.8%；歸母核心凈利潤為22.53億元，同比增長11.2%；毛利為68.38億元，同比增長23.8%。

此外，美的置業(yè)規(guī)模也在持續(xù)穩(wěn)健增長。

據(jù)其中報顯示，2021上半年，美的置業(yè)合約銷售額為826億元，同比增長71%；隨著城市升級戰(zhàn)略取得階段性成效，銷售均價較2020年同期增長9.3%至12028元/平方米，均價增速優(yōu)于頭部房企。

在財務(wù)指標(biāo)持續(xù)向好，規(guī)模穩(wěn)健增長的同時，美的置業(yè)低成本融資優(yōu)勢也正在逐漸凸顯。

2021年2月，美的置業(yè)發(fā)行公司債券15.2億元，融資成本維持在4.4%和4.6%的較低水平。5月，成功發(fā)行20.96億商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），發(fā)行利率低至4.5%。

截至2021年上半年，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本進一步降低至4.92%，首次進入5%以下。

研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房企融資規(guī)模為5480億元，較去年同期收縮超千億元；境內(nèi)票券平均票面利率5.07%。相比之下，美的置業(yè)以較低的利率發(fā)債，在房企中具有很強的競爭力，彰顯了美的置業(yè)的財務(wù)穩(wěn)健性。

據(jù)其2021年中報顯示，截至2021年6月底，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量321億元，銀行授信額度增長至1432億元，尚未動用的銀行授信額度增長至899億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。凈負(fù)債率下降至58.2%，較上業(yè)績末大幅下降21個百分點；現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%。

憑借優(yōu)秀的財務(wù)表現(xiàn)和穩(wěn)健的增長格局，美的置業(yè)吸引了境內(nèi)外權(quán)威投行、券商等機構(gòu)持續(xù)看好。

花旗銀行發(fā)布研報稱，截至2021年6月30日，美的置業(yè)中報業(yè)績表現(xiàn)亮眼，杠桿持續(xù)優(yōu)化，融資成本創(chuàng)新低，其發(fā)展穩(wěn)健。

摩根大通的研報指出，上半年，美的置業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)均有所改善，防御風(fēng)險的表現(xiàn)突出，降杠桿取得一定成效，給予了其“增持”評級。

建銀國際發(fā)布研報指出，美的置業(yè)中期報展現(xiàn)出穩(wěn)健的財務(wù)數(shù)據(jù)，未來融資成本存在進一步改善的空間，還實施了股票激勵計劃，看好其長期持續(xù)發(fā)展的能力，給予“跑贏大盤”評級。

中金公司給予了美的置業(yè)“跑贏行業(yè)”評級；海通證券認(rèn)為，美的置業(yè)城市深耕效果顯著，土地儲備充足，聚焦高能級城市，給予“優(yōu)于大市”評級。

2021年5月，得益于銷售額、利潤、資產(chǎn)和市值等各項核心指標(biāo)的穩(wěn)健增長，美的置業(yè)位列2021年“全球上市公司2000強”排行榜（Forbes Global 2000）第1063位，較去年排名大幅提升了201位。

從當(dāng)前來看，美的置業(yè)經(jīng)營韌性顯著增強，這將為其業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長注入注入一針“強心劑”。

城市更新戰(zhàn)略升級?房地產(chǎn)行業(yè)進入深水區(qū)

隨著“房住不炒”、“三道紅線”、“雙集中”供地、金融收緊等地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛落地，地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變革，未來經(jīng)營發(fā)展將更多的聚焦“內(nèi)生式”增長，進入“管理紅利”時代。

美的置業(yè)緊跟市場與政策變化。

2021年上半年，美的置業(yè)升級戰(zhàn)略布局、持續(xù)深耕潛力城市，并取得了顯著的成效。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)立足于大灣區(qū)，前瞻性地布局長三角經(jīng)濟區(qū)。從目前來看，一二線以及強三線城市的銷售占比達(dá)到了78%，重點區(qū)域銷售占比達(dá)到69%，分別是滬蘇區(qū)域銷售占比30%，浙閩區(qū)域22%，珠三角區(qū)域達(dá)到17%，這幾個都是公司的重點區(qū)域。另外公司排名前十的銷售占比達(dá)到了50%，這也反應(yīng)了公司聚焦升級的基本成效。

（昆明美的北京路9號）

2021年上半年，美的置業(yè)新增的土儲結(jié)構(gòu)更加聚焦，其中，一二線及強三線城市拿地的占比達(dá)到了87%，公司內(nèi)部重點區(qū)域達(dá)到了65%，重點區(qū)域新拿地的面積占比，跟去年同比相比提升了10%。截至2021年上半年，美的置業(yè)19個城市新增的土地儲備總的建筑面積是440萬平方米。

在城市更新方面，美的置業(yè)圍繞舊工業(yè)區(qū)改造為主，通過和地方的國資平臺一起合作，一起完成城市更新的基金著力存積工業(yè)園的改造，賦能舊改新的賽道。

截至2021年6月底，美的置業(yè)總的土地儲備面積是6309萬平方米，權(quán)益的總建筑面積是4223萬平方米，其中一線和二線城市的土地儲備有3715萬平方米，占比達(dá)到59%，比2020年上半年同期提升2%。

在管理層看來，通過重倉布局具有經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)的城市，美的置業(yè)的抗風(fēng)險能力得以進一步提升。未來，美的置業(yè)將繼續(xù)堅持利潤為導(dǎo)向，進一步聚焦重點區(qū)域，增加在高量級城市的布局，實現(xiàn)一、二線和強三線市場布局占比達(dá)到85%以上的目標(biāo)。

四大航道協(xié)同發(fā)力?夯實核心競爭力

行業(yè)加速分化，市場需要更多的想象和期待，美的置業(yè)“四大主航道”協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略布局已經(jīng)彰顯出強大的優(yōu)勢。

截止2021年8月，美的置業(yè)已形成了住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同發(fā)展的“四大主航道”戰(zhàn)略布局。

住宅開發(fā)方面，主要圍繞“根據(jù)地 + 衛(wèi)星城”布局新策略，推行投融一體化，以制造業(yè)思路推行精益管理。持續(xù)投入加強客戶研究，提升創(chuàng)新力、適配性和周轉(zhuǎn)力，實現(xiàn)產(chǎn)品全周期價值兌現(xiàn)。并打造璟睿系、君蘭系、云筑系、未來系四大產(chǎn)品系明星標(biāo)桿項目，促使產(chǎn)品力全面升級，提高產(chǎn)品溢價能力。

在物業(yè)服務(wù)方面，美的物業(yè)依托美的置業(yè)“智慧地產(chǎn)制造商”優(yōu)勢，通過智慧服務(wù)能力打造空間服務(wù)生態(tài)，這使其持續(xù)增長獲得保證，截至上半年，物業(yè)服務(wù)的合同面積為7500萬平方米，美的置業(yè)表示，力爭到年底達(dá)到1億的合同面積。

與此同時，在服務(wù)好目前基礎(chǔ)社區(qū)和對傳統(tǒng)住宅服務(wù)提供智慧服務(wù)的基礎(chǔ)上，美的物業(yè)還加大了對城市空間、產(chǎn)業(yè)商業(yè)、寫字樓和學(xué)校全面布局，尤其在產(chǎn)業(yè)園和專業(yè)航道服務(wù)方面，美的物業(yè)也是充滿了競爭優(yōu)勢——美的集團作為中國產(chǎn)業(yè)的代表，這讓美的物業(yè)在產(chǎn)業(yè)園方面具有獨特的產(chǎn)業(yè)基因，更了解產(chǎn)業(yè)園的運作及服務(wù)。

比如，2021年，美的物業(yè)以佛山、邯鄲、徐州等深耕城市為圓心，在華南、華北、華東擴大規(guī)模、有效突破。2021年4月，美的物業(yè)成功中標(biāo)上海庫卡機器人總部、上海庫卡柔性系統(tǒng)、昆山庫卡工業(yè)自動化、合肥美的暖通空調(diào)4個產(chǎn)業(yè)園服務(wù)項目，專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)能力、市場品質(zhì)效益?zhèn)涫芸蛻粽J(rèn)可。

截至2021年上半年，美的物業(yè)已累計拓展12個產(chǎn)業(yè)園服務(wù)項目，這是美的物業(yè)聚焦及發(fā)力產(chǎn)業(yè)園服務(wù)領(lǐng)域的重大突破，將推動美的物業(yè)朝著“國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園服務(wù)領(lǐng)域引領(lǐng)者”的目標(biāo)持續(xù)前進。

（美的物業(yè)進駐上海庫卡機器人總部）

2021上半年，美的物業(yè)還不斷突破升級，不僅從產(chǎn)品層面推出了“尊享怡悅”4大產(chǎn)品服務(wù)系，而且還精準(zhǔn)發(fā)力非住宅賽道，扎實推進市場擴張戰(zhàn)略，橫向布局多個城市、地區(qū)；縱向進入產(chǎn)業(yè)園、文旅、學(xué)校、城市公建等細(xì)分領(lǐng)域。

因此，自從2020年下半年開始，在整個物業(yè)板塊掀起的上市大潮下，物業(yè)板塊的估值及價值重新受到資本市場的審視，而與眾不同的定位及價值更是讓美的物業(yè)的未來充滿了想象。

在物業(yè)板塊蓬勃發(fā)展的同時，美的置業(yè)還通過科技、智慧、數(shù)字化技能，聚焦城市空間服務(wù)生態(tài)，發(fā)揮其“智慧地產(chǎn)制造商”優(yōu)勢，打造出了全價值鏈數(shù)字化客戶服務(wù)平臺，為業(yè)主提供及時、貼心、滿意的服務(wù)。

在商業(yè)運營方面，美的置業(yè)堅持“城市綜合體＋鄰里中心”雙軌并行發(fā)展戰(zhàn)略，落地“悅?cè)粡V場”、“悅?cè)焕铩焙汀皭側(cè)辉ⅰ比螽a(chǎn)品線，目前已累計開發(fā)運營商業(yè)建筑面積超350萬平方米。

（美的商業(yè)全國布局圖）

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)方面，美的置業(yè)依托睿住智能五大智慧家庭場景，交付智慧家庭1.8萬戶，建設(shè)智慧社區(qū)項目共計52個，積極開拓托第三方業(yè)務(wù)的同時夯實核心競爭力，反哺地產(chǎn)主業(yè)。

中報顯示，目前智能產(chǎn)業(yè)服務(wù)先后成功服務(wù)客戶超200家，其中約30%為百強地產(chǎn)開發(fā)商，業(yè)務(wù)覆蓋全國65+核心城市。

隨著四大航道互相補充及促進，美的置業(yè)形成了一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)，各個產(chǎn)業(yè)不僅獨自可以持續(xù)發(fā)展，而且還可以協(xié)同促進，在提升美的置業(yè)經(jīng)濟效益的同時，其多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展模式還將助力美的置業(yè)持續(xù)高質(zhì)量增長，使美的置業(yè)的估值水漲船高——簡而言之，在四大航道協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，經(jīng)過多元化探索，如今的美的置業(yè)圍繞房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，實現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的延伸。伴隨著這些產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展并且產(chǎn)業(yè)落地，在積極開拓第三方業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，這些產(chǎn)業(yè)都將進一步反哺美的置業(yè)的地產(chǎn)主業(yè)。

對此，展望未來，美的置業(yè)管理層表示，將持續(xù)聚焦經(jīng)營、產(chǎn)品、財務(wù)質(zhì)量等核心競爭能力。持深耕升級，做實根據(jù)地，支撐開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步增長。美的置業(yè)相信，只有反求諸己，向管理要利潤，才能實現(xiàn)以精益促進專業(yè)精進、降本提效、提升產(chǎn)品力，從而練就內(nèi)生性增長本領(lǐng)。

發(fā)力區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級 ?美的置業(yè)發(fā)展不忘社會責(zé)任

2021年，美的置業(yè)提出了“根據(jù)地+衛(wèi)星城”布局模式，從區(qū)域——城市——片區(qū)，做實做強城市深耕，提高周轉(zhuǎn)效率。

隨著四大板塊業(yè)務(wù)的不斷精細(xì)劃分和戰(zhàn)略升級，美的置業(yè)已經(jīng)成功構(gòu)造出一個多樣化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圍繞房產(chǎn)主業(yè)，實現(xiàn)了投融營一體化。

美的置業(yè)表示，將堅定實施根據(jù)地戰(zhàn)略，也就是說，在已經(jīng)布局的10個區(qū)域公司，每個區(qū)域公司打造或者是鞏固自己的根據(jù)地城市，將規(guī)模做深做大，做深做透，立足于這些城市群鞏固布局結(jié)構(gòu)。將資源沿著優(yōu)質(zhì)城市，省會城市和其他軌道交通的重點節(jié)點的城市不斷的優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，將這些根據(jù)地做深做透。

當(dāng)然，在追求經(jīng)濟效益和升級發(fā)展的同時，美的置業(yè)也一直在踐行企業(yè)的社會責(zé)任。

美的置業(yè)遵循相關(guān)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，制定了一套綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)。大力推進綠色建筑的應(yīng)用，依據(jù)項目定位提供綠色建筑認(rèn)證方案（如LEED、BREEAM）；全面布局綠色裝配式產(chǎn)業(yè)園，堅持打造可持續(xù)的綠色建筑，和優(yōu)化智能化環(huán)境管理。

（美的璟悅風(fēng)華5M智慧健康社區(qū)）

數(shù)據(jù)顯示，2020年，美的置業(yè)新增綠色建筑認(rèn)證項目10個，獲得綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的面積為197.54萬平方米。累計面積達(dá)到1873.25萬平方米，對比2019年增長11.8%。

與此同時，美的置業(yè)積極投身于環(huán)境保護、教育支持、健康倡導(dǎo)、公益募捐、社區(qū)關(guān)愛、知識普及等公益領(lǐng)域，2020年累計投入超過417萬元。各類的公益行動也反哺并豐富了企業(yè)的產(chǎn)品內(nèi)容和人文縱深，為美的置業(yè)與客戶、與社會各界的良性溝通搭建了橋梁，形成雙向可持續(xù)的社會責(zé)任踐行模式。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險自擔(dān)）