斑馬消費(fèi) 楊柘

佳源系企業(yè)兩次踏進(jìn)同一條河流，實(shí)控人沈天晴真得停下來，好好想想為什么。

這一次來得更猛，佳源國際控股、佳源服務(wù)股價(jià)日前雙雙閃崩，市場一片嘩然。

然而，這一幕并未停止。在佳源系兩家企業(yè)停牌之后，昨日領(lǐng)地控股接力，股價(jià)跳水83%。在每隔幾天就崩一支地產(chǎn)股的水逆期里，大家只是在猜下一家是誰？

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再現(xiàn)生死關(guān)頭

和3年前一樣，這一次佳源系企業(yè)股價(jià)閃崩也相當(dāng)蹊蹺。

前日早盤，佳源國際控股（02768.HK）以0.99港元低開，隨即展開跌勢，當(dāng)日停牌收于0.58港元，跌幅41.41%，總市值28.48億港元。

佳源系另一家上市企業(yè)佳源服務(wù)（01153.HK）下跌更猛，跌幅高達(dá)70.61%，市值僅剩4.1億港元。

佳源系兩家企業(yè)再次踏進(jìn)同一條河流，外界認(rèn)為一方面來自前幾天的股權(quán)質(zhì)押影響，另外則是兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后對(duì)企業(yè)下調(diào)相關(guān)評(píng)級(jí)，向市場傳達(dá)了不好的信號(hào)。

據(jù)聯(lián)交所披露，在5月11日，新鴻基旗下新鴻基財(cái)務(wù)公司獲得佳源系兩家企業(yè)保證權(quán)益，涉及佳源國際控股10.37億股、佳源服務(wù)4.5億股，股權(quán)占比分別為21.11%和73.56%，這相當(dāng)于實(shí)控人沈天晴所持兩家企業(yè)全部股份。

2019年初，佳源國際控股股價(jià)閃崩，后來證實(shí)是因?yàn)榇蠊蓶|將近1億股被斬倉。在這之后，公司元?dú)獯髠?，股價(jià)一直維持在3港元至4港元區(qū)間，至今年初再次走低。

兩次股權(quán)質(zhì)押融資間隔3年，但房地產(chǎn)市場環(huán)境、融資環(huán)境已是天壤地別。

2021年，國內(nèi)TOP200房企有4成業(yè)績降低，年度目標(biāo)完成率平均值88%，地產(chǎn)企業(yè)集體飄紅的盛況不再。

去年來，監(jiān)管層陸續(xù)釋放溫和的政策基調(diào)，但房企身上的壓力仍然不小。今年以來房企一家接著一家爆雷，特別是民營房企，穩(wěn)健已很奢侈。

房企接連遇險(xiǎn)，流動(dòng)性是關(guān)鍵所在，佳源國際控股也是如此。

風(fēng)雨欲來，就在新鴻基財(cái)富獲得佳源系兩家企業(yè)保證權(quán)益前一天，穆迪就已將佳源國際控股的公司家族評(píng)級(jí)從B2降至B3，并將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從B3降至Caa1。今年3月中旬，惠譽(yù)將公司長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從B+降至B，展望負(fù)面。

兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)一致，不看好公司銷售持續(xù)惡化狀況下的債務(wù)償付能力。

據(jù)公告披露，今年前4個(gè)月，佳源國際控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額54.11億元、銷售建筑面積44.62萬平方米，同比分別下降43.4%和48.7%。據(jù)年報(bào)，2021年末，公司銀行及其他借款總額130.7億元，一年內(nèi)須償還借款36.28億元，另外一年內(nèi)優(yōu)先票據(jù)和可轉(zhuǎn)換債券須償還28.42億元。當(dāng)期公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為87.75億元。

公司的離岸票據(jù)在今年3月到期1.27億美元、5月到期1.03億美元、10月到期2億美元，還將在今年償還3.57億元信托貸款等，現(xiàn)有資金對(duì)緩解流動(dòng)性十分有限。

在銷售放緩、債務(wù)陡增狀況下，公司在2月委托中介銷售位于香港屯門新合里1號(hào)全幢物業(yè)、新合里3號(hào)最頂4層物業(yè)，意向價(jià)11.34億港元。

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佳源創(chuàng)盛自身難保

佳源國際控股在長達(dá)3年時(shí)間里，也沒能解決好根本性問題，在越來越嚴(yán)格的樓市調(diào)控中輾轉(zhuǎn)反側(cè)。

2019年至2021年，公司的資產(chǎn)負(fù)債率雖從80.83%降至70.68%，負(fù)債總額卻從498.98億元增至599.77億元，應(yīng)付賬款從67.10億元增至97.25億元。

去年，實(shí)現(xiàn)銷售額360.53億元，同比增長17%，未能完成405億元的年度目標(biāo)。

資金吃緊，已許久沒在公開土地市場看到佳源的身影。

公司獲取土地儲(chǔ)備主要來自于大股東佳源創(chuàng)盛的注入。沈天晴曾表示，佳源創(chuàng)盛6成地產(chǎn)業(yè)務(wù)在他名下，并稱未來會(huì)將名下資產(chǎn)注入上市公司。

去年，沈天晴（又名沈玉興）將所持魯源投資及旗下5個(gè)位于青島和威海的項(xiàng)目賣給上市公司，對(duì)價(jià)61.42億元。另外，公司還從沈的手里拿下位于安徽、上海等多個(gè)項(xiàng)目。

2021年，佳源創(chuàng)盛聯(lián)合上海杰忠鯨吞中天金融（000540.SZ）旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)中天城投100%股權(quán)，對(duì)價(jià)從180億元砍到89億元，創(chuàng)下當(dāng)年地產(chǎn)行業(yè)最大并購案。

中天金融剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、全身心置身金融的野心勃勃，不過，中天金融羅玉平著實(shí)高估了收購方的支付能力。在后者支付首筆15.8億元之后，第二筆款項(xiàng)已多次爽約。

截至2021年末，中天城投擁有土地儲(chǔ)備建筑面積1663.91萬平方米，分布在貴陽、遵義及瀘州三地，貴陽最多。這對(duì)于佳源系繼進(jìn)入環(huán)渤海、大灣區(qū)之后，挺進(jìn)西南區(qū)域有著重大戰(zhàn)略意義。

雖然這宗大型收購并未停止，佳源創(chuàng)盛方面的尾款支付能力，已廣為外界猜疑。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，2019年至2021年上半年，佳源創(chuàng)盛營收規(guī)模分別為258.1億元、258.7億元和84.9億元，歸母凈利潤18.7億元、14.7億元和3.9億元，盈利能下行趨勢明顯。

今年6-9月期間，佳源創(chuàng)盛將有4筆公司債到期，金額合計(jì)約20億元。