引言

浙江嘉興，一男子買(mǎi)房遇老賴，支付80萬(wàn)定金后，房主不配合過(guò)戶，也不歸還定金，于是男子告上法庭，結(jié)果老賴態(tài)度大變，同意歸還80萬(wàn)定金和40萬(wàn)違約金，不料一周后老賴再次消失，老賴：房子不是我的，你去告吧！

事件回顧

陸先生在嘉興的一個(gè)小區(qū)，以160萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)到一個(gè)二手房子，是個(gè)139平的三居室，由于賣(mài)主王某手頭拮據(jù)，需要先支付80萬(wàn)元的定金才能成交。

在簽訂合同當(dāng)天，陸先生就支付了定金，合同也寫(xiě)得很清楚，房子會(huì)在一個(gè)月內(nèi)交付。

快到房子交付的時(shí)候，王某卻在電話里告訴陸先生，因?yàn)榇汗?jié)就要到了，他還沒(méi)有找到新房子，所以想推遲搬家，免得無(wú)家可歸。

轉(zhuǎn)眼間，春節(jié)也過(guò)去了，陸先生擔(dān)心王某再拖下去，就找到王某，要求他過(guò)戶房產(chǎn)。

王某對(duì)陸先生說(shuō)，他的房子還有5個(gè)月才滿2年，現(xiàn)在過(guò)戶，需要交納8萬(wàn)元的稅，因此，雙方商定，等滿2年后再將房子交付。

第五個(gè)月，陸先生非常著急，因?yàn)樵龠@樣下去，房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越高，他害怕王某會(huì)趁機(jī)提高價(jià)格，便告訴王某，自己已經(jīng)買(mǎi)下這房子，王某一定要履行承諾。

王某對(duì)此不屑一顧，嗤之以鼻，他說(shuō)不過(guò)是小小的耽擱，陸先生為什么如此動(dòng)肝火，未免也太不講理了，王某還說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲，他會(huì)按原價(jià)賣(mài)掉。

陸先生警告王某，他的忍耐是有限度的，不要再戲弄他了，王某臉上的微笑立刻消失，露出一絲猙獰的表情，他反問(wèn)陸先生，自己的事情輪得到他來(lái)管嗎？一個(gè)外地來(lái)的鄉(xiāng)巴佬，就因?yàn)橛袔讉€(gè)錢(qián)，想在這里橫著走！

陸先生按捺住心中的憤怒，對(duì)王某說(shuō)，如果三天之內(nèi)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，就只有通過(guò)法律途徑了，王某對(duì)此嗤之以鼻，用看瘋子的目光打量著陸先生。

陸先生這才意識(shí)到，自己中了計(jì)，碰上一個(gè)徹頭徹尾的騙子！為此，陸先生向法院起訴王某，要求賠償損失，返還定金，并支付40萬(wàn)元違約金。

收到傳票后，王某意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，要求與陸先生進(jìn)行庭外調(diào)解，王某說(shuō)，該房屋是他哥哥出資買(mǎi)的，雖然名義上是他自己的，但只是借名而已，現(xiàn)在哥哥出爾反爾，不肯賣(mài)，他也無(wú)可奈何。

陸先生本不想搭理這個(gè)小混混，但最后還是在律師的再三勸說(shuō)下，答應(yīng)調(diào)解，雙方在法庭前調(diào)解，王某突然態(tài)度大變，表現(xiàn)出很誠(chéng)懇。

他說(shuō)，他現(xiàn)在的情況非常困難，希望陸先生能通融一下，為了表示誠(chéng)意，他當(dāng)場(chǎng)簽署了調(diào)解協(xié)議，承諾在一周內(nèi)將定金和違約金還給陸先生。

陸先生對(duì)王某這突然的態(tài)度變化感到十分困惑，不過(guò)，看到王某表達(dá)出如此大的誠(chéng)意，加上律師的再三勸說(shuō)，他也就答應(yīng)給王某一個(gè)機(jī)會(huì)。

雙方在法院的文件上簽字后，王某一再三道謝，但一周時(shí)間很快過(guò)去，王某不但沒(méi)還債，而且又失蹤了，陸先生試圖聯(lián)系了幾次，但始終沒(méi)有結(jié)果。

陸先生此時(shí)已充分認(rèn)清，王某的話都是虛言，他就是要拖官司，這樣他就永遠(yuǎn)不會(huì)還錢(qián)！

陸先生和律師進(jìn)行了詳細(xì)溝通，并表示邀請(qǐng)申請(qǐng)措施防止王某將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他地方。

最后，王某又聯(lián)系了陸先生，提出兩種解決方案：一是陸先生再付50萬(wàn)，他就配合辦理手續(xù)；二是退回80萬(wàn)的定金，但時(shí)間不限，也不能要什么違約金。

陸先生早看穿王某的無(wú)賴本性，哪里肯就此罷休，于是，以王某不履行調(diào)解協(xié)議為由，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

1、王某應(yīng)該退還雙倍定金。

根據(jù)《民法典》第586條規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。

購(gòu)房款為160萬(wàn)，定金不能超過(guò)32萬(wàn)，超過(guò)部分不具有定金的法律效力。

根據(jù)《民法典》第587條規(guī)定，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

王某未按照合同約定期限內(nèi)將房屋交付給陸先生，其行為構(gòu)成占有不動(dòng)產(chǎn)定金不交付貨物的違法行為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，王某應(yīng)退還80萬(wàn)的定金，同時(shí)還要額外支付32萬(wàn)雙倍定金部分。

另外需要注意，根據(jù)民法典，同時(shí)約定定金和違約金的，只能選擇其一進(jìn)行違約賠償，不可同時(shí)主張。

2、王某的房子是哥哥出資，自己掛名，他有權(quán)出售嗎？

根據(jù)《民法典》第311條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

雖然王某在物權(quán)登記上為房屋產(chǎn)權(quán)人并取得法定產(chǎn)權(quán)，但鑒于房屋實(shí)際出資人和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)人是其哥哥，未經(jīng)其哥哥同意，王某不得處分該房屋，所以，王某無(wú)權(quán)出售該房屋。

如果王某出售該房屋，其哥哥作為實(shí)際產(chǎn)權(quán)人和出資人，對(duì)此處分行為享有撤銷(xiāo)權(quán)，并有權(quán)就王某侵占其物權(quán)請(qǐng)求損害賠償。

但若是出售時(shí)是合理價(jià)格，且交易已經(jīng)完成，那么陸先生作為善意第三人，可以獲得房子的所有權(quán)，但是目前交易還沒(méi)有完成，因此王某的哥哥可以主張合同無(wú)效。

小編總結(jié)

1. 簽訂合同一定要謹(jǐn)慎,對(duì)方的資質(zhì)和信譽(yù)進(jìn)行充分了解和審查。特別是在房地產(chǎn)交易中,向開(kāi)發(fā)商或房主支付大額定金前,要確認(rèn)對(duì)方有合法的處分權(quán)和是否有騙取定金不交房的前科。

2. 定金不能超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%,超過(guò)部分法律上不具備定金效力,無(wú)法要求對(duì)方雙倍返還。所以支付定金時(shí)要符合法定比例要求。

3. 支付定金后,要及時(shí)與對(duì)方簽訂書(shū)面合同,明確雙方權(quán)利義務(wù),特別是房屋交付期限和違約責(zé)任,以利于日后維權(quán)。

4. 如果對(duì)方不履行合同義務(wù),要及時(shí)采取行動(dòng),可以通過(guò)訴訟途徑要求其履行合同并要求返還定金或違約金。如果對(duì)方堅(jiān)持不履行,要采取措施盡快阻止其轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

5. 遇到像王某這樣的“老賴”,要警惕其故意拖延時(shí)間、變換條件和轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的行為,采取強(qiáng)硬措施 最終通過(guò)法律手段將其繩之以法。

6. 對(duì)法院的調(diào)解結(jié)果要謹(jǐn)慎,如果對(duì)方表現(xiàn)出態(tài)度轉(zhuǎn)變過(guò)快,很可能只是想拖延時(shí)間,應(yīng)要求提供更有力的擔(dān)保措施,或者直接采取強(qiáng)制執(zhí)行,以免中計(jì)。

7. 物權(quán)登記上的產(chǎn)權(quán)人并不等于實(shí)際上對(duì)該物品享有處分權(quán)的人,要查明實(shí)際出資人和經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)人,以確定交易對(duì)方是否具有合法的處分權(quán)。

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