連續(xù)4個(gè)月均價(jià)超萬(wàn)元，房?jī)r(jià)真的進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”了嗎。

不管相不相信，也不管能否接受，房?jī)r(jià)“萬(wàn)元時(shí)代”還是悄悄來(lái)臨了。

易居房地產(chǎn)研究院21日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，今年6月至9月份，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)均位于1萬(wàn)元以上的水平，分別為每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。

如果只是單月均價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，還可以與偶然聯(lián)系在一起，認(rèn)為是某種特殊因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)突然上漲，均價(jià)被帶上了萬(wàn)元水平。問(wèn)題是，連續(xù)4個(gè)月均價(jià)都在萬(wàn)元以上，且呈逐月上升趨勢(shì)，可能就不是偶然，而是帶有更為明顯的必然性，是房?jī)r(jià)步入“萬(wàn)元時(shí)代”的某種標(biāo)志，或房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)出無(wú)法控制的局面。

正常情況下，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入增長(zhǎng)水平同步。既然經(jīng)濟(jì)仍保持較高增長(zhǎng)速度，居民收入也以高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的方式增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲格局，也沒(méi)有什么可質(zhì)疑的。關(guān)鍵在于，前些年房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)軌道，猶如野馬一樣，完全不受控制，以至于多數(shù)居民都買(mǎi)不起房。也正是在這樣的格局下，中央才提出了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，并把房?jī)r(jià)穩(wěn)定作為城市政府的一項(xiàng)重要責(zé)任，反復(fù)強(qiáng)調(diào)因城施策、分類調(diào)控，并對(duì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)的城市及時(shí)采取約談等措施。

不能說(shuō)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有得到控制，與此前相比，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性確實(shí)有了相當(dāng)大的改進(jìn)，特別是炒房行為已經(jīng)得到了有效控制。那么，為什么房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)上漲格局呢？難道真的只是房?jī)r(jià)上漲的慣性作用嗎？顯然不是，房?jī)r(jià)上漲與資金監(jiān)管已成為最密切，也最具有不確定性的一種關(guān)系。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲從調(diào)控層面來(lái)說(shuō)，已經(jīng)全部到位，甚至可以說(shuō)力度已經(jīng)超過(guò)想象，超過(guò)正常調(diào)控水平?？墒牵苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的另一道閘門(mén)并沒(méi)有好好守住，而是出現(xiàn)了嚴(yán)重的泄漏甚至泄洪現(xiàn)象，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有危機(jī)感，沒(méi)有采用降價(jià)售房的方式化解可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，反而在不斷地通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債死杠房?jī)r(jià)。即便資產(chǎn)負(fù)債率很高的房企，也在不顧一切地?cái)U(kuò)大負(fù)債。自然，房?jī)r(jià)就不可能出現(xiàn)下降了。

房?jī)r(jià)不下降，在均價(jià)萬(wàn)元的臨界點(diǎn)，突破臨界點(diǎn)進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”也就是無(wú)法改變的現(xiàn)實(shí)。連續(xù)4個(gè)月均價(jià)超萬(wàn)元，已經(jīng)證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控存在的措施分裂現(xiàn)象。這種分裂，實(shí)質(zhì)是在降低調(diào)控的作用效率的，也是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的。更重要的，如此下去，會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

一個(gè)不可忽視的現(xiàn)象是，有關(guān)恒大債務(wù)問(wèn)題的消息，能夠引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，可能不只因?yàn)檫@些年來(lái)恒大太紅太火，而是對(duì)房企資金鏈會(huì)不會(huì)斷裂的擔(dān)憂，是對(duì)房企壓房扛價(jià)行為的不滿。要知道，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)售房回籠資金才是化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、避免資金鏈斷裂最根本的手段?？墒?，面對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)相當(dāng)重、資產(chǎn)負(fù)債率很高、有息債務(wù)已經(jīng)讓企業(yè)不堪重負(fù)的情況下，相當(dāng)一部分房企、尤其是頭部房企，仍然在通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債的方式進(jìn)行擴(kuò)張、通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債的方式到處拿地，顯然，這是一種惡性循環(huán)。一旦資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)可不是一點(diǎn)半點(diǎn)，而是相當(dāng)令人擔(dān)憂。

也許正是虱子多了不怕癢的心理，讓頭部房企不擔(dān)心債務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不擔(dān)心銀行會(huì)給自己貸款支持，不擔(dān)心有關(guān)方面不給自己發(fā)債。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控毫無(wú)敬畏之心，繼續(xù)我行我素、死扛房?jī)r(jià)，直到此次恒大出現(xiàn)資金問(wèn)題，才依稀看到，房?jī)r(jià)有了點(diǎn)售房回籠資金的跡象。特別是恒大，提出了3年內(nèi)每年償還有息貸款1500億的目標(biāo)。毫無(wú)疑問(wèn)，每年償還1500億有息貸款，除了到股市去籌集資金之外，主要渠道應(yīng)當(dāng)是售房回籠資金。因?yàn)?，恒大在全?guó)的布局很廣，真的要想回籠資金，空間還是比較大的，就看愿不愿意降價(jià)、如何降價(jià)了。只要降價(jià)措施得當(dāng)，還是有可能實(shí)現(xiàn)償還債務(wù)的目標(biāo)的。

這也意味著，雖然房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月均價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，似乎房?jī)r(jià)已經(jīng)全面進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。但是，其穩(wěn)定性并不強(qiáng)，穩(wěn)定在“萬(wàn)元時(shí)代”的概率也不是太高。在“房住不炒”定位下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間應(yīng)當(dāng)比較有限。如果恒大的降價(jià)售房回籠資金措施效果比較好，對(duì)頭部房企降價(jià)售房回籠資金也應(yīng)當(dāng)是一種有效促進(jìn)。如果有更多的頭部房企加入到降價(jià)售房的行列之中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降是大概率事件，房?jī)r(jià)重回萬(wàn)元以內(nèi)，也是完全有可能的。因?yàn)椋壳熬用竦氖杖胨?，真的撐不?dòng)萬(wàn)元均價(jià)的房?jī)r(jià)。就算許多城市是“被平均”，但與居民的購(gòu)買(mǎi)能力相比，仍然是嚴(yán)重偏高的，必須有效遏制。