職工在購(gòu)買了單位出售的“房改房”并辦理了產(chǎn)權(quán)證后離職，離職時(shí)也將房屋交給單位使用，而單位又有規(guī)定離職后需回購(gòu)出售的“房改房”，并在產(chǎn)權(quán)證上載明“同意單位買回”。此時(shí)，單位對(duì)房屋有所有權(quán)嗎？

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1994年，某單位作為售房單位按房改售房?jī)?yōu)惠售房方式將案涉房屋出售予董某（時(shí)任某單位副經(jīng)理），由案外人石某代董某向某單位支付了房款。1994年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局就案涉房屋頒發(fā)房產(chǎn)所有證，產(chǎn)權(quán)人記載為董某，產(chǎn)權(quán)來源記載為優(yōu)售。該產(chǎn)權(quán)證原件現(xiàn)在某單位處。1995年董某調(diào)離某單位，1996年董某將案涉房屋騰空交給某單位使用。董某將案涉房屋交給某單位后，某單位的上級(jí)單位將案涉房屋分配給其職工張某居住。目前，張某一家一直居住案涉房屋。

2015年12月，董某在房屋登記機(jī)關(guān)以證書遺失為由就案涉房屋辦理補(bǔ)證。2019年，董某向人民法院提起訴訟，要求張某一家搬離案涉房屋并支付案涉房屋的使用費(fèi)。

對(duì)此，某單位為證明已與董某達(dá)成回購(gòu)協(xié)議，提交了一份在審驗(yàn)意見處有“同意單位買回”字樣的房屋產(chǎn)權(quán)登記證及房屋回購(gòu)申請(qǐng)，并主張單位有“離職回購(gòu)”的規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百三十三條規(guī)定：“民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。”

第一百三十四條第一款規(guī)定：“民事法律行為可以基于雙方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于單方的意思表示成立?！?/p>

第二百零九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

第二百三十五條規(guī)定：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”

第二百四十條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！?/p>

經(jīng)辦法院認(rèn)為，關(guān)于董某是否與某單位就回購(gòu)案涉房屋達(dá)成一致的問題。雙方未就案涉房屋的回購(gòu)達(dá)成書面合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記證中也沒有轉(zhuǎn)移期限、房屋價(jià)款的給付期限及違約責(zé)任等重要內(nèi)容，不符合一般的交易習(xí)慣。即使董某確實(shí)在房屋產(chǎn)權(quán)登記書上簽字，并向某單位交付案涉房屋及房屋所有權(quán)證，但仍無法確定房屋所有權(quán)交易的重要內(nèi)容，因此無法認(rèn)定雙方成立民事法律行為。

關(guān)于董某向某單位交付案涉房屋及房屋所有權(quán)證書、房屋行政管理部門在房屋產(chǎn)權(quán)登記書上蓋章同意的行為，是否發(fā)生案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。案涉房屋一直登記在董某名下，房管部門雖在房屋產(chǎn)權(quán)登記書的初審意見部分蓋章同意，但復(fù)審及審批意見部分均未蓋章同意，亦未進(jìn)行所有權(quán)的變更登記。而董某向某單位交付案涉房屋及所有權(quán)證的行為也不影響案涉房屋所有權(quán)的歸屬。因此，法院無法認(rèn)定案涉房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

關(guān)于張某一家是否應(yīng)當(dāng)向董某返還案涉房屋。案涉房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移給某單位，因此某單位無權(quán)將案涉房屋分配給張某一家居住?，F(xiàn)張某一家居住、使用案涉房屋，侵犯了董某的合法權(quán)益，董某有權(quán)要求張某一家返還案涉房屋。

關(guān)于張某一家是否應(yīng)當(dāng)向董某支付案涉房屋的使用費(fèi)。董某雖主張張某一家應(yīng)當(dāng)向董某支付案涉房屋的使用費(fèi)，但董某未對(duì)該使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)舉證證明。且董某未能舉證證明其曾經(jīng)向張某一家主張過案涉房屋的使用費(fèi)，考慮到本案存在一定的歷史原因。因此，法院對(duì)于董某要求張某一家向其支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。

綜上，經(jīng)辦法院判令張某一家在30日內(nèi)向董某返還案涉房屋，并駁回了董某其他訴訟請(qǐng)求。

司法實(shí)踐中，職工在取得“房改房”等公有住房后離職、辭職，而單位在職工離職后又要求職工返還獲得的房屋，此時(shí)單位與職工之間可能就相關(guān)房產(chǎn)的歸屬權(quán)問題引發(fā)糾紛。一般情況下，相關(guān)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)往往是單位是否有權(quán)收回房屋和房屋的所有權(quán)。此時(shí)，一般分兩種情況，一種為職工在離職前僅與單位簽署購(gòu)房協(xié)議并支付了房款，但未獲得房產(chǎn)證。另一種為職工在離職前已辦理相關(guān)購(gòu)買手續(xù)并辦理了房產(chǎn)證。

當(dāng)職工在離職前僅與單位簽署購(gòu)房協(xié)議并支付了房款，但未獲得房產(chǎn)證，而單位卻要求收回。此時(shí)，人民法院一般會(huì)認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間應(yīng)以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。職工在辦理房產(chǎn)證前與單位解除了勞動(dòng)關(guān)系，就喪失了相應(yīng)的購(gòu)房資格，并導(dǎo)致公有房買賣合同因購(gòu)買者喪失主體資格而失效。同時(shí)，也有部分人民法院認(rèn)為，單位如果已就出售公有房屋得到了行政部門的批準(zhǔn)，并確定了該職工具備相應(yīng)的購(gòu)房資格，則雙方簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)被認(rèn)定為合法有效。

當(dāng)職工在離職前已辦理相關(guān)購(gòu)買手續(xù)并辦理了房產(chǎn)證，一般情況下人民法院會(huì)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，并維護(hù)購(gòu)房職工的合法權(quán)益。如果職工與單位無特殊約定或就回購(gòu)一事達(dá)成合意、簽署相關(guān)協(xié)議，則人民法院會(huì)認(rèn)定職工對(duì)相關(guān)房屋擁有所有權(quán)。

此外，一般情況下，相關(guān)管理部門同意房屋產(chǎn)權(quán)變更僅代表“房改房”等特殊類型的房產(chǎn)可以變更所有權(quán)人，但并不代表當(dāng)事人之間就回購(gòu)一事達(dá)成合意，更不表明相關(guān)回購(gòu)的條款成立。同時(shí)，即使單位有規(guī)定“離職回購(gòu)”，且相關(guān)人員知悉該規(guī)定，也不能因此認(rèn)定當(dāng)事人與單位就回購(gòu)一事達(dá)成合意。因此，在沒有證據(jù)證明雙方就此事簽署相關(guān)協(xié)議或達(dá)成一致的情況下，且單位往往處于強(qiáng)勢(shì)地位，一般經(jīng)辦法院不會(huì)認(rèn)定就回購(gòu)房產(chǎn)一事達(dá)成合意。

本案中，如果董某與某單位就回購(gòu)案涉房屋一事達(dá)成合意，則回購(gòu)的條款一般會(huì)包括董某因此獲得購(gòu)房款，而某單位因此獲得案涉房屋的所有權(quán)。而董某在本案中并未獲得相應(yīng)的價(jià)款，由此也可以證明雙方未就回購(gòu)案涉房屋一事達(dá)成合意。