近日，碧桂園因未能按時支付兩筆美元債票息而引發(fā)了市場關(guān)注。原本應(yīng)在8月7日支付的1.62億元美元債票息未能如期到賬，這使得作為中國最大民營房企的碧桂園陷入了輿論漩渦。

盡管碧桂園在銷售規(guī)模上連續(xù)多年位居行業(yè)首位，銷售額高達4643億元，并有“宇宙第一房企”的稱號，但這次未能按時支付債券利息仍讓市場感到恐慌，各種猜測和傳言紛紛出現(xiàn)。

面對這一局面，碧桂園董事會表示將積極采取措施確?，F(xiàn)金流安全，包括壓降經(jīng)營支出、加快回款安排、拓展融資渠道以及優(yōu)化債務(wù)償還計劃等。同時，碧桂園也在尋求政府及監(jiān)管機構(gòu)的支持和指導(dǎo)。

從這次事件中，可以看到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險不容忽視。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童博士表示，雖然碧桂園目前尚未出現(xiàn)大規(guī)模的債務(wù)違約，但作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，其信用風(fēng)險對整個行業(yè)的穩(wěn)定具有重要影響，監(jiān)管部門和投資者都應(yīng)保持警惕，密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況和償債能力，以降低潛在風(fēng)險。

在這個關(guān)鍵時刻，企業(yè)需要積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，加強風(fēng)險管理，確保資金鏈的安全。

早有跡象

自7月開始，關(guān)于碧桂園的各種猜測和傳言不斷涌現(xiàn)。早在7月中旬，碧桂園的境內(nèi)外債券就開始大幅下跌，敏感的資本市場似乎已經(jīng)嗅到了潛在的風(fēng)險。

7月19日，碧桂園服務(wù)的總裁李長江在股票低位大規(guī)模減持套現(xiàn)。這一舉動進一步加劇了市場的不安情緒。緊接著的7月30日，楊惠妍宣布將手中20%的碧桂園服務(wù)股權(quán)，合計64億捐給國強公益基金會(香港),用于公益事業(yè)的發(fā)展。這一消息也引發(fā)了一些負(fù)面解讀。

7月31日，碧桂園發(fā)布公告稱，預(yù)計截至2023年6月30日的半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損。同時，碧桂園還表示將積極尋求政府及監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持。此前，摩根大通和穆迪也相繼調(diào)低了碧桂園的評級，展望均為負(fù)面。

進一步碧桂園被各種傳聞包圍：例如，楊國強父女出國、畢馬威對碧桂園進行資產(chǎn)和負(fù)債盡職調(diào)查、佛山工作組進駐碧桂園等等。然而，碧桂園相關(guān)人士辟謠稱這些傳聞“不屬實”，并表示“目前未收到政府相關(guān)文件”。盡管如此，市場已經(jīng)對碧桂園的前景感到擔(dān)憂。

從這些信息來看，碧桂園的處境確實不容樂觀。如果不能及時解決財務(wù)問題，碧桂園仍可能會面臨類似恒大那樣的命運。

危石之下

在房地產(chǎn)行業(yè)中，碧桂園以其卓越的銷售規(guī)模和操盤金額而聞名，連續(xù)六年成為第一大房企。尤其從歷史發(fā)展來看，碧桂園和恒大的發(fā)展節(jié)奏相似。兩家公司都曾瘋狂加杠桿，追求高增長。

不過，盡管碧桂園規(guī)模龐大，負(fù)債卻相對較低，這使得碧桂園在恒大等其他房企中顯得更為穩(wěn)健。自三條紅線政策實施以來，許多房企開始面臨財務(wù)壓力，碧桂園也不例外，它采取了一系列降本增效的措施，如裁員、高管降薪等。

盡管碧桂園的現(xiàn)金余額較為充足，但其銷售和融資表現(xiàn)均不盡如人意。銷售額在2022年出現(xiàn)了大幅下降，而融資方面也面臨著困難。此外，碧桂園過于依賴三四線城市，而這些城市的房價已經(jīng)開始下降，導(dǎo)致其銷售更加艱難。

實際上，房地產(chǎn)市場的困境并非碧桂園一家獨有，而是整個行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。近期銷售額的下滑以及再融資環(huán)境的惡化，使得公司可用資金持續(xù)減少，碧桂園也面臨著階段性的流動壓力。

在房企融資渠道不斷收窄后，以往依賴的債券融資對內(nèi)地房企來說幾乎成了一扇緊閉的大門。據(jù)報道，2022年，中資房企的美元債融資額同比下降了90%,“借新還舊”的模式已經(jīng)不再可行。

最核心的問題在于銷售困難。今年上半年，碧桂園的權(quán)益銷售額為1287.6億元，同比下降了30.44%。銷售低迷與市場下行有關(guān)。今年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先升后抑、相對平淡。一季度市場活躍度提升，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。

總的來說，碧桂園和其他房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境是行業(yè)整體問題的體現(xiàn)。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童博士指出，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，如何解決銷售難題、優(yōu)化資金安排以及降低債務(wù)風(fēng)險，將是這些企業(yè)需要面對和解決的重要問題。

有所不同

如果碧桂園無法挺過難關(guān)，情況可能會比恒大更糟糕。畢竟，碧桂園的總資產(chǎn)較大，而每套房屋的平均資產(chǎn)較小，波及范圍更廣。

目前，市場仍對碧桂園未來發(fā)展感到擔(dān)憂，甚至有觀點將其視為下一個恒大。然而，從業(yè)內(nèi)人士的角度看，兩者并不能簡單地進行比較。恒大的風(fēng)險爆發(fā)主要是由于其經(jīng)營管理不善和過度擴張導(dǎo)致的資金鏈問題，而這些問題是在市場環(huán)境的影響下逐漸暴露出來的。《2.5萬億債務(wù)窟窿！還剩兩個月的恒大還能否翻盤？》

恒大的多元化擴張策略并未取得預(yù)期的效果，尤其恒大在新能源汽車領(lǐng)域的投資幾乎全部打了水漂。與此相反，碧桂園并沒有像恒大那樣進行非理性的多元化經(jīng)營，碧桂園一直在探索向高質(zhì)量發(fā)展和新模式轉(zhuǎn)型。在物業(yè)管理和建造技術(shù)等方面，碧桂園一直在尋求創(chuàng)新和突破。

此外，近期房地產(chǎn)市場的諸多利好信號，這也讓碧桂園比恒大多了一些緩沖周期。像國家和地方政府出臺了一系列利好樓市的政策。中央政治局會議提出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，需要適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。住建部也提出了一系列政策措施，包括全面落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，鼓勵降低首套房的首付比例和貸款利率，以及減免改善性住房換購稅費等。

但盡管碧桂園正在努力自救，不過在接下來的幾個月里，碧桂園將面臨更大的經(jīng)濟壓力，因為一些新的債務(wù)將會到期。而且即使等到市場回暖，其未來的地位也將不可復(fù)得。

此外，由于碧桂園主要依賴下沉市場策略，項目主要集中在三四線城市，而這些城市的房地產(chǎn)需求并不旺盛。過去三年，碧桂園幾乎沒有增加土地儲備，反而在清理三四線城市的庫存和回籠資金。然而，由于市場需求低迷，房子難以出售。如果市場持續(xù)下行，這些資產(chǎn)將會進一步縮水。

廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童博士表示，希望碧桂園能挺過去，不要成為第二個恒大。每一套房子背后都是一個家庭，多一套房子未交付，就直接影響一個家庭的生活。

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