今年3月份，自然資源部公布了《自然資源部深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作方案》，該工作方案中明確要求試點地區(qū)要做到“二三二”。那么，“二三二”具體指的是什么呢？農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市對農(nóng)民老百姓又有何好處呢？農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地又需要如何進行呢？下面我們就結合相關的內(nèi)容來告訴大家

　　首先，我們先來了解一下什么是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市。所謂的集體經(jīng)營性建設用地入市就是指土地利用總體規(guī)劃劃定為建設用地、詳細規(guī)劃確定為工業(yè)倉儲、商業(yè)服務業(yè)、租賃式住宅等經(jīng)營性用途（符合規(guī)劃），并經(jīng)依法登記的集體建設用地（權屬清晰），由土地所有權人（集體民主表決）通過出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式進入土地市場交易的行為。

　　事實上，新《土地管理法》實施之前，土地征收制度并不完善，而且因征地引發(fā)的社會矛盾也特別的多，最主要的是農(nóng)村集體土地權益保障不充分，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同權同價，土地增值收益分配機制也不夠健全，另外，也無法兼顧國家、集體和個人之間的利益。

　　但是新《土地管理法》實施以后，不僅土地征收制度越加完善，還進一步保障了農(nóng)民的知情權、參與權等權益，同時也允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、出租，與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

　　根據(jù)新《土地管理法》第六十三條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

　　不過需要注意的是，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市并不是隨便就可以弄的，在入市之前必須要對入市土地進行摸底，必須要嚴格按照法律規(guī)定的程序依法進行，而且還必須要符合以下幾個條件：

　　1、符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃。

　　2、符合法律法規(guī)中規(guī)定的用途。從上述的內(nèi)容中我們可以看到，一般僅限于商業(yè)和工業(yè)等經(jīng)營性建設用地。

　　3、必須是權屬清晰，且經(jīng)依法登記、沒有爭議的集體經(jīng)營性建設用地，避免日后出現(xiàn)沒有必要的產(chǎn)權糾紛。因此，土地在入市之前，需要開展入市土地摸底調(diào)查工作，掌握地塊的坐落、四至、界址、面積、權屬、規(guī)劃、流轉(zhuǎn)情況等，同步納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)。

　　如果入市土地有權屬不清晰等問題，一般需要先解決土地權屬問題后，才能入市。

　　4、出讓、出租方案經(jīng)過了集體決策

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　也就是說，土地所有權人編制集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等方案后，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。如果相關方案未經(jīng)過村民代表的同意，或是村會會議三分之二以上成員的同意，那么一般情況下就不得入市。

　　5、入市之前雙方必須要簽訂合同

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，土地所有權人將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出租、出讓時，必須要與對方就土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務等簽訂書面合同，并雙方手里各持一份。

　　另外，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，除了要滿足以上5個條件之外，還需要認真落實“二三二”工作要求。這里所說的“二三二”具體指的就是加快完成國土空間規(guī)劃編制特別是實用性村莊規(guī)劃，完成集體土地所有權和使用權登記，不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設用地入市，不能把農(nóng)民的宅基地納入入市范圍，可以入市的土地不能搞商品房開發(fā)。

　　另外，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市必須要兼顧國家、集體和農(nóng)民個人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機制，保護農(nóng)民集體和個人權益、保障市場主體愿用、會用入市土地的權益保護機制。

　　而關于這一點，在去年召開的中央全面深化改革委員會第二十七次會議中就已經(jīng)有所強調(diào)，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革，事關農(nóng)民切身利益，涉及各方面利益重大調(diào)整，必須審慎穩(wěn)妥推進。試點縣（市、區(qū)）數(shù)量要穩(wěn)妥可控。要堅持同地同權同責，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場中交易，適用相同規(guī)則，接受市場監(jiān)管。要堅持節(jié)約集約用地，堅持先規(guī)劃后建設，合理布局各用途土地。要嚴守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，落實永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控要求。

　　總的來說，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市是有很大好處的，不僅有利于規(guī)范土地交易市場秩序，促進鄉(xiāng)村振興，有利于掌握并調(diào)整土地供應，增加政府稅收、土地增值收益調(diào)節(jié)金等之外，還有利于保障農(nóng)民的知情權、參與權，提高農(nóng)民的收入，落實集體三資監(jiān)督管理，有利于集體土地溢價，進一步搞高村集體及農(nóng)民老百姓的收入等。

　　不過，凱諾律師最后需要提醒大家的是，集體經(jīng)營性建設用地入市本意為盤活農(nóng)村閑置土地資源，實現(xiàn)農(nóng)村土地權利資本化。但實踐中，如果出現(xiàn)強迫老百姓將土地入市，或是未經(jīng)過村民代表同意，擅自將集體經(jīng)營性建設用地入市等情況，那么老百姓一定要及時地咨詢專業(yè)律師。

　　北京市凱諾律師事務所，擁有一支專注于以“征地拆遷案件”為主的行政訴訟律師團隊。由執(zhí)業(yè)二十余年的賈啟華主任律師領銜，代理業(yè)務遍及北京、福建、黑龍江、安徽、廣東、廣西、天津、河北、河南、山東、湖北、湖南、浙江、江蘇、四川、內(nèi)蒙古、吉林、遼寧、新疆等30個省、自治區(qū)、直轄市。

　　作為專項從事不動產(chǎn)征收和行政訴訟領域法律服務的專業(yè)機構，凱諾團隊始終以維護民眾最基本的生存居住權和建立“和諧社會”為終極服務方向，始終秉承“專心做事，誠信做人”的執(zhí)業(yè)信條，為社會提供更高水平的法律服務，用不斷的成功回報全國各地所有凱諾客戶的信任和托付