2022年，從吉林放寬房產(chǎn)購買政策以來，全國各地政策不斷跟進。

2月以來，先后有重慶、山東菏澤、江西贛州、貴州安順、河南洛陽、江西上饒、江蘇連云港、廣東惠州等地將購房首付比例由3成調(diào)整為2成；而杭州、江蘇、長沙、海南、南京、東莞、河南、廣州等地也先后對限購、限售等做出調(diào)整；另有包括沈陽、四川綿陽、湖北黃石、江蘇無錫等地也先后對購房優(yōu)惠政策進行了調(diào)整。

湖南長沙更出臺政策鼓勵租房，放寬限售政策，稱“將存量房用作租賃住房將不納入家庭套數(shù)計算”，也就是說只要將房子租出去就算無房。

同花順咨詢顯示，僅在5月以來的15天以內(nèi)，就有36城出臺政策，花式松綁樓市，促進樓市繁榮。

同時，4月25日，央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點，5月15日，央行再次降息，也在昨日（15日）沖上熱搜，并占據(jù)3個熱搜詞條。

今天小柳就和大家聊一聊房貸利率下降后的變化，以及個人在二手房處置中應如何節(jié)稅，企業(yè)要如何通過財務數(shù)據(jù)幫助企業(yè)節(jié)稅等。推文較長，建議先關(guān)注小柳再收藏推文。

同時，我們每周還會定期發(fā)布財務、節(jié)稅、政策解析之類的干貨，有任何個人財務、企業(yè)財務、節(jié)稅或代理記賬有關(guān)的問題，都可以詢問小柳，也可以說說你們的財務故事。

1、央行降息

5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。

通知稱：“一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。”

“二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限?！?/p>

也就是說根據(jù)政策調(diào)整來看，現(xiàn)有的基準利率從4.6%，降到了4.4%。調(diào)整后如果貸款金額為50萬元，按等額本息的方式還貸、期限為30年，那么平均每月可減少月供支出約60元，共計減少利息約2萬元；如果是貸款100萬，30年下來就能減少利息支出約4萬元。

雖然此次降息幅度不大，但近一年房貸利率卻下降迅猛，已從最高期的6.37%，降到了如今的4.4%，下降了整整2個百分點。對比來看，同樣是100萬貸款，6.37%的利率要比4.4%的利率每月多還1000多元的貸款。

而隨著降息、降準及各地調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)平穩(wěn)增長。尤其是限售、限購政策的放松，必將提振房地產(chǎn)市場。

2、二手房交易節(jié)稅

限售、限購、貸款政策的不斷變化，也在刺激二手房市場交易，可是面對20%的房產(chǎn)交易個人所得稅和5%的增值稅，應該如何才能實現(xiàn)節(jié)稅呢？

我們知道，雖然不少城市對二手房買賣采取簡易征收的政策，但稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋時賣出價格與買入價格之間的利潤差，需要繳納20%的個人所得稅。

同時，《財政部 國家稅務總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》的規(guī)定：“個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”，暫免征收個人所得稅。

也就是說，只要您的房子從取得房產(chǎn)證當天或繳完契稅那天算起，滿五年，且是家庭唯一住房，就能幫您省掉20%的個人所得稅。

同時，如果您有以下3種情況，也可直接將20%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個稅降低至0，并免除增值稅。

①如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，將免征增值稅和個人所得稅。

②、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，免征增值稅、個人所得稅。

（一般來說贍養(yǎng)義務發(fā)生在親屬之間，但也不排除非親屬之間，而如果是不具備親屬關(guān)系的話，那么雙方可以簽訂贍養(yǎng)協(xié)議，證明雙方的贍養(yǎng)關(guān)系。）

③、屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)免征增值稅、個人所得稅。

那么我們就可以根據(jù)以上政策，在住房買賣中進行節(jié)稅籌劃。

假設(shè)有符合上述條件的親人要進行房產(chǎn)買賣，那么在法律上可以通過贈予的形式進行交易，就能免除增值稅與個人所得稅（比如兄弟、姐妹之間進行房產(chǎn)交易）。同時，對于一方有購房資格，一方?jīng)]有購房資格的情況，也可以通過親人間無償贈予的方式，幫助無購房資格的一方購房（但此方法風險較大，慎重）。

而對于在短時間內(nèi)要將獲贈或繼承房產(chǎn)交易的情況，且不滿足“滿五且唯一”條件的，可以在受贈或繼承時，在法律上將其做成購買，那么在賣出時因為成本高了，利潤自然就降低了，個稅也就減少了（例如，繼承房產(chǎn)賣100萬，需要繳納20萬個稅；但如果繼承時改為購買，成本為80萬，那么就只需要繳納4萬個稅即可）。

3、企業(yè)如何節(jié)稅

除降低房產(chǎn)貸款以外，國家也在出臺多種減稅降費措施幫助企業(yè)渡過難關(guān)，此時，企業(yè)就更應做好財務規(guī)劃、企業(yè)節(jié)稅。

企業(yè)要如何才能安全、正規(guī)地實現(xiàn)節(jié)稅呢？

首先，企業(yè)越想節(jié)稅，越應重視財務建設(shè)。企業(yè)可通過年初財務預算規(guī)劃全年經(jīng)營目標，再通過每月財務數(shù)據(jù)分析，對經(jīng)營情況進行修正。在專業(yè)財務數(shù)據(jù)的輔助下，幫助企業(yè)革除“陳疾”獲得更多利潤，才是最成功的節(jié)稅。

其次，企業(yè)可合理利用國家稅務優(yōu)惠。比如將企業(yè)規(guī)模保持在小微企業(yè)以內(nèi)、小規(guī)模納稅人免增值稅、申請高新技術(shù)企業(yè)等幫助企業(yè)在具體項目上節(jié)稅。

再次，合理規(guī)劃企業(yè)組織架構(gòu)、經(jīng)營架構(gòu)等。若企業(yè)本是缺乏進項票的終端企業(yè)，則可以考慮外包采購部門、設(shè)計部門，分立企業(yè)等幫助企業(yè)多方面節(jié)稅。

最后，無論如何節(jié)稅，都應將稅落到財務上。因為財務是稅務的基礎(chǔ)，而稅務是財務的體現(xiàn)，只有做好財務才能更好地做好節(jié)稅。同時，高明的財務管理機構(gòu)可以通過應收賬款減值、存貨減值、加計扣除、簡易計稅等辦法幫助企業(yè)安全、高效地節(jié)稅。

所以，大家一定要重視對企業(yè)財務的管理，讓財務人員不僅只是簡單地記賬。

凡是對財務建設(shè)不解，對財務數(shù)據(jù)不懂，對財務節(jié)稅有疑惑的朋友，都可以詢問小柳，為您答疑解惑。