法拍房的起拍價(jià)一般是評(píng)估價(jià)的七折。但是有一種法拍房比較特殊，起拍價(jià)接近評(píng)估價(jià)的五折，而且競(jìng)爭(zhēng)力度很小，基本都是以低價(jià)成交的。它，就是處于變賣(mài)階段的法拍房。那么拍賣(mài)房變賣(mài)什么意思?

　　一、拍賣(mài)房變賣(mài)什么意思

　　人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采用拍賣(mài)的方式;如果當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣(mài)的，可以變賣(mài)。人民法院拍賣(mài)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并且應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估; 變賣(mài)物品的價(jià)格可以不經(jīng)過(guò)評(píng)估及拍賣(mài)程序，由雙方當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人對(duì)擬變賣(mài)物品的價(jià)格進(jìn)行約定，或者參照當(dāng)?shù)氐氖袃r(jià)。對(duì)于流拍的，不動(dòng)產(chǎn)可以再降價(jià)進(jìn)行二輪拍賣(mài)，且每次降價(jià)的數(shù)額最高不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%; 變賣(mài)物品變賣(mài)不成的，可以降低價(jià)格變賣(mài)，最低的變賣(mài)價(jià)格不得低于評(píng)估價(jià)的50%.

　　二、變賣(mài)和正常拍賣(mài)的區(qū)別

　　第一種，因?yàn)榱髋亩M(jìn)入變賣(mài)階段的法拍房。

　　上海地區(qū)的司法拍賣(mài)房產(chǎn)，在第一次拍賣(mài)流拍之后，會(huì)再次進(jìn)行第二次拍賣(mài)，第二次拍賣(mài)繼續(xù)流拍的，則直接進(jìn)入變賣(mài)階段。

　　第二種，因?yàn)楫?dāng)事人協(xié)商同意而直接進(jìn)入變賣(mài)階段的法拍房①。

　　對(duì)于已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)事人雙方以及有關(guān)權(quán)利人同意變賣(mài)的，可以直接進(jìn)行變賣(mài)。

　　注釋：①【不經(jīng)拍賣(mài)直接變賣(mài)的情形】對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣(mài)的，可以變賣(mài)。金銀及其制品、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有公開(kāi)交易價(jià)格的動(dòng)產(chǎn)、已腐爛變質(zhì)的物品、季節(jié)性商品、保管困難或者保管費(fèi)用過(guò)高的物品，人民法院可以決定變賣(mài)。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋【2004】16號(hào)第三十四條)

　　同樣也會(huì)有兩種情況：

　　第一種，因?yàn)榱髋亩M(jìn)入變賣(mài)階段的法拍房。

　　一般情況下，第一次拍賣(mài)的法拍房，其起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的七折。

　　當(dāng)一拍流拍后，法拍房進(jìn)入第二次拍賣(mài)時(shí)，起拍價(jià)會(huì)再次降低，變?yōu)樵u(píng)估價(jià)的六折。

　　二拍再次流拍，進(jìn)入變賣(mài)階段時(shí)，起拍價(jià)就會(huì)變?yōu)椤白冑u(mài)起拍價(jià)”，最低不低于評(píng)估價(jià)五折，一般為五到六折②。

　　第二種，因?yàn)楫?dāng)事人協(xié)商同意而直接進(jìn)入變賣(mài)階段的法拍房。

　　而因?yàn)殡p方同意而直接變賣(mài)的，則根據(jù)當(dāng)事人協(xié)商同意的價(jià)格確定變賣(mài)價(jià)格，一般為債權(quán)額的最低限額，但最低不低于評(píng)估價(jià)格的二分之一②。

　　三、司法拍賣(mài)的出價(jià)規(guī)則

　　起拍價(jià)：首次出價(jià)為起拍價(jià)

　　加價(jià)幅度：參考加價(jià)幅度的N倍加價(jià)(N>=1且是整數(shù))

　　出價(jià)問(wèn)題：首次出價(jià)者是不可以在自己首次出價(jià)領(lǐng)先的情況下再次出價(jià)的，需要有第二人應(yīng)價(jià)后再應(yīng)價(jià)后，才可以進(jìn)行連續(xù)出價(jià)

　　拍賣(mài)時(shí)間：在競(jìng)拍周期內(nèi)，出價(jià)后如果長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有其他人出價(jià)，拍賣(mài)也不會(huì)提前結(jié)束，法院中止或撤回拍賣(mài)除外

　　次數(shù)限制：出價(jià)次數(shù)沒(méi)有限制，競(jìng)拍周期內(nèi)均可出價(jià)，出價(jià)時(shí)賬戶里不需要有錢(qián)