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大家好，統(tǒng)計(jì)局最近公布了四月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，和3月份相比，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下降了48%。你沒(méi)看錯(cuò)，就是48%銷(xiāo)量直接腰斬了。與此同時(shí)，我們的一季度貨幣的發(fā)行總量新增了15萬(wàn)億。那問(wèn)題來(lái)了，我們金融系統(tǒng)放了這么多的水，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)不升反降？金融系統(tǒng)向社會(huì)投放的貨幣都到哪里去了？本期節(jié)目我們就結(jié)合央行和統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，深入分析下以上問(wèn)題。我盡量在滿足審核要求的情況下，把問(wèn)題解釋清楚，看不懂的可以去看完整版，我會(huì)在完整版里做補(bǔ)充說(shuō)明。

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首先我們來(lái)看一下四月份房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅售價(jià)有22個(gè)城市，同比上漲，有48個(gè)城市同比下降。70個(gè)。大中城市中，二手住宅有九個(gè)城市，同比上漲，61個(gè)城市同比下降。大家要知道，我國(guó)總共有六百多個(gè)市，一千多個(gè)縣，這70個(gè)大中城市都是各地挑出來(lái)的。相對(duì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)。大家可以從這個(gè)列表中看出，表格左邊的35個(gè)是省會(huì)級(jí)別的一二線大城市，右邊是各地具有代表性的三四線中等城市。從新房的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中可以看出，漲價(jià)的基本都是左邊的省會(huì)級(jí)別的大城市。

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這個(gè)問(wèn)題我以前也分析過(guò)，在整體形勢(shì)下行的時(shí)候，大城市相比小城市抗壓能力更強(qiáng)。因?yàn)榇蟪鞘心軌蛱峁┑母咝聧徫幌鄬?duì)較多。再一個(gè)就是過(guò)去在小城市有多套房產(chǎn)的人會(huì)賣(mài)出小地方的房產(chǎn)，到大城市置換抗風(fēng)險(xiǎn)能力較大的房產(chǎn)。還有一個(gè)原因就是當(dāng)前新房成交的大多都是改善型住宅，價(jià)格本來(lái)就偏高。但不管怎么說(shuō)，在這70個(gè)大中城市中，即使是新房漲價(jià)的，也只占三成城市降價(jià)的。

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下面我們?cè)倏匆幌卤容^具有代表性的二手房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)里面，只有九個(gè)城市的房?jī)r(jià)是漲的，61個(gè)城市的房?jī)r(jià)是跌的。以前我給大家解釋過(guò)上層通脹，底層通縮的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里也是同樣的道理?，F(xiàn)在買(mǎi)新房的改善型需求較多，相比新房，二手房的價(jià)格更具有代表性。現(xiàn)在70個(gè)大中城市中，61個(gè)城市二手房售價(jià)下降。這也充分說(shuō)明了各地房地產(chǎn)的情況并不樂(lè)觀。

02:33

這里面有一個(gè)城市，我單獨(dú)拎出來(lái)講一下，那就是成都。成都由于它特殊的地理位置，西南山區(qū)的一塊平原，東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到西部時(shí)會(huì)優(yōu)先在成都設(shè)置分公司或西南生產(chǎn)基地。換句話說(shuō)，在西南成都能夠提供的崗位相對(duì)較多，崗位的質(zhì)量也相對(duì)較高，這導(dǎo)致了流入成都的人口較多，成都對(duì)周邊的虹吸效應(yīng)比一般城市強(qiáng)。成都不僅西四川的資源，周?chē)》莸馁Y源，它都西西南都是吃轉(zhuǎn)移支付的一些小地方吃轉(zhuǎn)移支付富起來(lái)的人都會(huì)到成都置辦房產(chǎn)。但大家千萬(wàn)別覺(jué)得成都能夠獨(dú)善其身不可能的，它只是發(fā)展的階段。慢一拍，我有一些觀眾經(jīng)常問(wèn)我家里有多套房產(chǎn)，現(xiàn)在還貸壓力大，要不要賣(mài)掉額外的房子？每次被問(wèn)這個(gè)問(wèn)題我都有點(diǎn)無(wú)奈，因?yàn)榈浆F(xiàn)在再出手就太晚了，除非主動(dòng)割肉，否則很難賣(mài)出去了。不過(guò)，成都的朋友有福了，如果你也有類(lèi)似的情況，現(xiàn)在還有下車(chē)的機(jī)會(huì)。

03:38

前段時(shí)間媒體上炒的很熱的房地產(chǎn)小陽(yáng)春并不是房地產(chǎn)行業(yè)真的好轉(zhuǎn)了。小陽(yáng)春的核心原因是，去年年末，由于口罩原因，大家都在家呆著呢。積累的一些需求和訂單，在全面開(kāi)放后集中釋放出來(lái)了。

03:55

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，三月份的商品房銷(xiāo)售面積為1萬(wàn)萬(wàn)4813萬(wàn)平方米，四月份的商品房銷(xiāo)售面積為7690萬(wàn)平方米。和3月份相比，四月份的商品房銷(xiāo)售面積下降了48%，可以說(shuō)是直接腰斬了。說(shuō)白了其實(shí)就是去年積累的訂單，消化完了，我們把最近幾年每個(gè)月的商品房銷(xiāo)售面積拿出來(lái)對(duì)比一下。就能發(fā)現(xiàn)，即使是前三個(gè)月的小陽(yáng)春和往年相比也并不突出，只不過(guò)部分媒體一會(huì)用環(huán)比，一會(huì)用同比來(lái)忽悠人罷了。由于去年4月有口罩，所以看四月份的同比數(shù)據(jù)是增加，但實(shí)際上和3月份比，四月的數(shù)據(jù)是腰斬的。這也標(biāo)志著所謂的房地產(chǎn)小陽(yáng)春已經(jīng)徹底蔫了。實(shí)際上，今年1到4月，全國(guó)商品房待售面積不減反增，大，漲了15.7%。說(shuō)明這個(gè)所謂的小陽(yáng)春和大的趨勢(shì)比起來(lái)，根本起不了多大作用。

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說(shuō)完房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我們?cè)賮?lái)看一下金融方面的數(shù)據(jù)，去年一年我們的貨幣發(fā)行總量為266.43萬(wàn)億，比2021年新增了28.14萬(wàn)億。

而今年一季度，我們的新增貨幣發(fā)行總量就高達(dá)15萬(wàn)億，四月份回撤了一點(diǎn)，但1到4月份，新增貨幣發(fā)行總量也有14.4萬(wàn)億，達(dá)到去年增加量的一半。相比去年，今年的放水力度又加大了。為什么放了那么多的水房，地產(chǎn)卻依然起不來(lái)，錢(qián)到底去哪里了？在回答這個(gè)問(wèn)題前，我先科普一些基礎(chǔ)概念，貨幣發(fā)行總量又叫廣義貨幣，就是我們平時(shí)說(shuō)的M2，除了M2以外，還有M1和N0。M0指的是流通中的現(xiàn)金，M1又叫狹義貨幣，M1等于N0加上企業(yè)活期存款，M2等于M1，加上定期存款，加上居民儲(chǔ)蓄存款，加上其他存款，一般我們說(shuō)的金融放水或者貨幣放水，指的就是M2增加了。還有一個(gè)大家經(jīng)常搞混淆的概念，就是基礎(chǔ)貨幣上面的安寧。M1M2，沒(méi)有，一個(gè)是基礎(chǔ)貨幣，基礎(chǔ)貨幣等于N名加上金融機(jī)構(gòu)庫(kù)存現(xiàn)金加上存款準(zhǔn)備金，央行不增加基礎(chǔ)貨幣的投放，也能增加。

06:18

M2好，介紹完基本概念，我們先分析過(guò)去我們到底放了多少水過(guò)去。在分析房地產(chǎn)相關(guān)的視頻里，我解釋過(guò)房地產(chǎn)漲價(jià)的階梯性結(jié)論是，2015年到2016年之間是一二線城市漲房?jī)r(jià)，2017到2018年之間是三四線城市漲房?jī)r(jià)，2018至2019基本上就到漲價(jià)末期了。這時(shí)候開(kāi)發(fā)的都是縣城，甚至是農(nóng)村的房地產(chǎn)。那我們就以2019年為節(jié)點(diǎn)看個(gè)階段，我們的貨幣總量增加了多少。

06:51

首先給大家一個(gè)概念錨點(diǎn)，那就是我們的安二在2013年2月份的時(shí)候?yàn)?9.8萬(wàn)億，約等于100萬(wàn)億。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2015年到2019年，也就是在房地產(chǎn)漲價(jià)周期內(nèi)，我們貨幣供應(yīng)總量增加了59.8萬(wàn)億。從2019年到2023年4月份，我們的貨幣供應(yīng)總量增加了98.2萬(wàn)億。而去年也就2022年，加上今年前四個(gè)月貨幣供應(yīng)總量增加了42.6萬(wàn)億。這42.6萬(wàn)億中，有28萬(wàn)億是去年增加的，14.4萬(wàn)億，是今年前四個(gè)月增加的?？梢钥闯鑫覀儾粌H放水了，我們的放水量也是越來(lái)越大。下面分析一下為什么最近的放水量如此之大，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻依然起不來(lái)。

07:43

房地產(chǎn)影響因素主要有以下幾個(gè)方面，第一是人口，人口問(wèn)題。往期視頻分析過(guò)，這里只說(shuō)結(jié)論。2016年到2022年之間的新生人口從1786萬(wàn)降到956萬(wàn)。與此同時(shí)，對(duì)應(yīng)的主力育齡人口也就是85年到90年的人口是增加的。而90年到03年之間的人口是從2926萬(wàn)下降到1373萬(wàn)。也就是說(shuō)，即使在生育意愿不再下滑的情況下，未來(lái)13年的新生人口也是下降的。這意味著，支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期沒(méi)有了。

08:22

第二是城市化進(jìn)程。去年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.2%，我們國(guó)家的城鎮(zhèn)化率上限也就在80%左右。雖然從數(shù)據(jù)上看，我們還有十幾個(gè)點(diǎn)的上升空間，但實(shí)際上我們的城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入尾聲了。因?yàn)樽詈筮@十幾個(gè)點(diǎn)并不是靠年輕人大面積進(jìn)程形成的，而是靠留守在農(nóng)村的老人不斷凋亡形成的。這一點(diǎn)從數(shù)據(jù)上也能看出，最近幾年我們城鎮(zhèn)化率的增長(zhǎng)速度越來(lái)越慢，去年一整年只增加了0.5%。

08:56

第三個(gè)就是金融，第四是經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。這兩個(gè)我放在一起講。在一般情況下，金融放水和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的，但這不是絕對(duì)的。如果金融放水沒(méi)有放到老百姓手里，那對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它這個(gè)放水就是無(wú)效的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也要帶動(dòng)老百姓收入上升，否則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是無(wú)效的。目前我們的居民杠桿率基本上已經(jīng)拉到頂了。

09:26

很多人不明白為什么金融放水放不到老百姓手里。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槔习傩战璧腻X(qián)是需要還的，銀行會(huì)根據(jù)你賺錢(qián)的能力評(píng)估貸款的額度。我以前解釋過(guò)，在我國(guó)沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度，個(gè)人是無(wú)限責(zé)任制，企業(yè)是有限責(zé)任制，由于是有限責(zé)任制。所以一些企業(yè)會(huì)拼了命地借錢(qián)，把金融放的水都吸走。

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個(gè)人收入方面，雖然看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直是穩(wěn)步增長(zhǎng)，但由于統(tǒng)計(jì)的藝術(shù)手法可能存在一些偏差，畢竟是抽樣調(diào)查，大家都懂得會(huì)有誤差。前面幾期視頻我分析過(guò)，私企停止擴(kuò)張市場(chǎng)上的工作崗位，有80%是由私企提供，這導(dǎo)致了有很多人找不到工作。在僧多肉少的情況下，收入應(yīng)該是下降的。當(dāng)時(shí)有不少觀眾噴我，說(shuō)他周?chē)娜硕加泄ぷ?，賺的越?lái)越多了。現(xiàn)在又有一項(xiàng)數(shù)據(jù)出來(lái)了。今年1至4月，個(gè)人所得稅同比下降2.4%。

10:31

從2010年以來(lái)，除了2012年和2019年因個(gè)稅改革減稅舉措導(dǎo)致當(dāng)年個(gè)稅收入出現(xiàn)下滑外，其他年份前四個(gè)月個(gè)稅收入基本都保持了兩位數(shù)較高增速。即便2020年疫情爆發(fā)，當(dāng)年前四個(gè)月個(gè)稅收入也保持微增。大家要知道，個(gè)人所得稅是匯總統(tǒng)計(jì)，每一筆收入都是有賬的，不可能出現(xiàn)收了800的稅，對(duì)外報(bào)1000的情況。所以說(shuō)個(gè)人所得稅比抽樣調(diào)查的個(gè)人收入更具代表性。這里我要額外多解釋一點(diǎn)。因?yàn)槲铱吹骄W(wǎng)上有些人在混淆視聽(tīng)。通過(guò)計(jì)算，今年和去年4月份的個(gè)人所得稅，得出2023年4月份個(gè)人所得稅同比增漲8.6%。

11:15

再結(jié)合今年1至4月的個(gè)人所得稅同比下降2.4%，而四月份同比增加8.6%，從而推導(dǎo)出個(gè)稅下降的主要原因是前三個(gè)月經(jīng)濟(jì)還沒(méi)恢復(fù)過(guò)來(lái)，四月月份已經(jīng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇了。以上這一段的推理完全是在胡說(shuō)八道，因?yàn)槿ツ?月份發(fā)生了口罩事件，所以基數(shù)非常低。我們把2021年4月份的數(shù)據(jù)拿出來(lái)就能發(fā)現(xiàn)貓膩了。2023今年4月份，個(gè)人所得稅為944億元，2021年4月份，個(gè)人所得稅為960億元。可以看出，我們四月份個(gè)稅還不如兩年前，所以前面做出的四月份強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇的推理是錯(cuò)誤的。

11:56

好，下面我們?cè)俜治鲆幌陆鹑谙到y(tǒng)方放了那么多水都去那里了。大家直覺(jué)上都認(rèn)為貨幣超發(fā)之后會(huì)引發(fā)通貨膨脹，實(shí)際上并不一定看過(guò)往期節(jié)目的觀眾應(yīng)該記得，日本上世紀(jì)80年代泡沫經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，也是銀行大放水。當(dāng)時(shí)的日本CPI也沒(méi)有上漲多少，因?yàn)殄X(qián)都進(jìn)入了股市和樓市，推高了資產(chǎn)價(jià)格。這里稍微科普一下，CPI當(dāng)中是不包括房?jī)r(jià)的，只統(tǒng)計(jì)房租。可我們現(xiàn)在不僅是CPI不漲，我們的股市和樓市都不漲，這種現(xiàn)象看起來(lái)很令人迷惑。實(shí)際上原因很簡(jiǎn)單，我們貨幣流通的速度降低了，錢(qián)都停在賬上了，未能轉(zhuǎn)化成消費(fèi)和投資。所以我們的CPR和資產(chǎn)價(jià)格都沒(méi)有上漲。

12:48

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2022年的N2增量主要流向了居民定期存款、企業(yè)定期存款和居民活期存款這三項(xiàng)。而2023年一季度的R2增量主要流向了居民定期存款和企業(yè)定期存款。這兩項(xiàng)相比2022年個(gè)人和企業(yè)的定期存款比例還上升了。這一點(diǎn)從M1和M2的增速上面也可以看出，我們把M1和M2增速之間的差值叫做剪刀差。

13:15

如果企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景樂(lè)觀，準(zhǔn)備擴(kuò)大庫(kù)存或資本開(kāi)支，企業(yè)會(huì)選擇將存款活期化，以隨時(shí)應(yīng)對(duì)活躍的交易和投資。此時(shí)，企業(yè)賬戶的活期存款占比會(huì)相對(duì)提高，當(dāng)M1增速大于M2增速時(shí)，即為正剪刀差。也就是說(shuō)，活錢(qián)變得越來(lái)越多了，表明市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期樂(lè)觀。存款活期化，活錢(qián)增多，更多的錢(qián)流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)。當(dāng)然，一增速小于M2增速。即為負(fù)剪刀差，也就是說(shuō)，死錢(qián)變得越來(lái)越多了，表明市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)悲觀，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的投資機(jī)會(huì)減少，存款定期化，死錢(qián)增更多，經(jīng)濟(jì)活力較弱，更多的錢(qián)流入金融投資市場(chǎng)?，F(xiàn)在我們M2的增速遠(yuǎn)高于M1的增速，說(shuō)明企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不樂(lè)觀。存款定期化，這也驗(yàn)證了我前兩期節(jié)目中說(shuō)的私企停止擴(kuò)張的事情。

14:16

從四月份新增的信貸規(guī)?？?，2023年4月份新增貸款7188億，雖然和去年同期比增加了，但去年4月份有口罩事件。2021年4月份的數(shù)據(jù)是1.47萬(wàn)億。從新增信貸的結(jié)構(gòu)看，2023年4月份居民貸款減少了2411億，其中短期貸款減少1255億，長(zhǎng)期貸款減少1156億，企業(yè)貸款增加6839億。其中短期貸款減少1099億，長(zhǎng)期貸款增加6669億，票據(jù)融資增加1280億?？傮w上說(shuō)，老百姓提前還房貸的力度進(jìn)一步提升了，企業(yè)投資擴(kuò)產(chǎn)的意愿不足。大家可以看到，每年新增的M2越來(lái)越多的同時(shí)，我們的GDP增速越來(lái)越慢。換句話說(shuō)M2和GDP之間的比值變大了，這也反映我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效率相對(duì)下降了。

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為了防噴，我強(qiáng)調(diào)下以上結(jié)論不是我拍腦袋想出來(lái)的，是央行工作論文的研究結(jié)果，感興趣的可以去閱讀央行的工作論文。論文標(biāo)題是金融結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)效率與M2GDP的關(guān)系。一些觀眾經(jīng)常問(wèn)，房地產(chǎn)問(wèn)題到底該怎么解決？這個(gè)問(wèn)題還真不太好回答。我只能說(shuō)，目前我們處于保守治療階段，應(yīng)該保持積極樂(lè)觀的態(tài)度。雖然目前沒(méi)有什么好的解決辦法，但不排除未來(lái)隨著社會(huì)和科技的發(fā)展會(huì)找到好的解決辦法，我們要相信后人的智慧。好，下面我在完整版里再做一點(diǎn)補(bǔ)充說(shuō)明。