（樓盤測評系列）

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任何樓盤都會有優(yōu)缺點(diǎn)，所以不是所有人都適合；

該盤我司有代理，請自行甄別閱讀。

先下個(gè)結(jié)論：

星河灣蘿峰，在未來的二手市場，會成為科學(xué)城的新標(biāo)桿，什么壯壯一類的，基本是靠邊站的。

星河灣作為主打改善產(chǎn)品的房企，操盤經(jīng)驗(yàn)，自不是大壯這種小白所能比。

然而，定位改善偏豪宅，作為更高一檔次的產(chǎn)品，定價(jià)據(jù)說4.9萬起，總價(jià)段不會低，故競品范圍早就走出了科學(xué)城、長嶺居、黃陂這幾個(gè)板塊，干到了天河。

那么問題來了。

擺在我們面前的就是：

這個(gè)盤到底值不值得買？

有沒有金融屬性？

接盤俠夠不夠？

按照我們的拆盤思路，一個(gè)有價(jià)值的盤要同時(shí)滿足三點(diǎn)：地段+產(chǎn)品力+適宜的總價(jià)段。

那星河灣蘿峰項(xiàng)目，是否符合呢？

01 地段

地段方面，該盤處于科學(xué)城核心板塊--香雪商圈。

在去年區(qū)政府印發(fā)的《黃埔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與發(fā)展規(guī)劃》中，提出未來黃埔要建成8個(gè)高端商圈。

其中，都市級商圈一個(gè)、市級商圈兩個(gè)、區(qū)級商圈五個(gè)。

唯一一個(gè)定位最高的都市級商圈，自然是放在老黃埔魚珠那一帶了，暫且不表。

香雪這片，在獲選的科學(xué)城最新規(guī)劃中，是跟區(qū)府商圈并列的，打造雙核心，同屬于市級商圈涵蓋的范圍，定位不低。

所以我們看到，現(xiàn)在香雪和區(qū)府，目前基本已連成一片。

保利羅蘭包括至泰廣場，離香雪地鐵站，就不太遠(yuǎn)。

整個(gè)香雪商圈，商業(yè)氛圍已相對成熟，奧園廣場、銳豐廣場、飛晟匯、黃埔圖書館，包括在建原雪松第二總部的商業(yè)，以及保利華美香雪未來城。

商業(yè)方面不能說很牛逼，吃喝玩樂啥的也足夠了。

而且隨著科學(xué)城的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)基石的進(jìn)一步夯實(shí)，各大新樓盤的紛紛交樓入住，香雪商圈還會更加成熟和宜居，價(jià)值會進(jìn)一步凸顯。

所以，星河灣蘿峰所處的地段方面，放眼科學(xué)城，是沒有問題的。

02 產(chǎn)品力

走進(jìn)星河灣的售樓部及板房，像我這種文學(xué)素養(yǎng)不是太高的人，形容自己的感受也就只有兩字：草！豪！

我某圈說過，星河灣的豪，是那種毫不遮掩，撲面而來的豪！

有點(diǎn)沙特王室每根手指弄個(gè)大寶石的那種feel！

或者我們這邊土豪那種大金鏈子大金表的氣質(zhì)！

如圖：

當(dāng)然，這種風(fēng)格，可能會更容易戳中，中老年朋友的審美，多少有點(diǎn)挑戰(zhàn)年輕人的趣味。

因?yàn)榫筒畎选拔液芎馈睉荒樕狭恕?/span>

我不知道這是優(yōu)點(diǎn)還是缺點(diǎn)，見仁見智吧，蘿卜青菜各有所愛，汝之砒霜彼之蜜糖。

總之，星河灣蘿峰這個(gè)盤的定位是很純粹的，老子就是豪宅！

因此不好意思，都是大面積，130平起，147也只有3房！

你說147超了豪宅？Who care！

偷偷說下，入門級產(chǎn)品，個(gè)人更建議130這個(gè)。

然后3米+的層高，青一色大面積戶型，香雪公園+三重水系及蘇州風(fēng)格園林設(shè)計(jì)，超高交樓標(biāo)準(zhǔn)，以及教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的豐富配套。

整個(gè)地塊的中間，都是產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的布置。

你要說自己是豪宅，那就得方方面面都要有個(gè)豪宅的樣子！

星河灣蘿峰基本都做到了，只除一點(diǎn)，那就是超高層。

因?yàn)槌邔映Ｒ娪趧傂璞P，比如萬科城光，超高層的居住體驗(yàn)也會不如高層或小高層，不過好在樓間距夠?qū)挘傮w瑕不掩瑜吧。

毫無疑問，星河灣蘿峰的產(chǎn)品力是沒有問題的，畢竟星河灣都自稱是豪宅專家了。

03 尾聲

當(dāng)然，該盤的核心價(jià)值點(diǎn)，并不在于說它有多豪多牛逼。

畢竟類似的產(chǎn)品，甚至比它更牛逼的，在郊區(qū)大把。

然而，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，在香雪地段不算弱的前提下，該板塊內(nèi)缺乏改善產(chǎn)品 ，以致星河灣蘿峰這類改善產(chǎn)品具備一定稀缺性。

這才是它最大的價(jià)值支撐所在。

像香雪、區(qū)府在售的保利羅蘭，中央城，品秀星樾等，整體都是偏剛需的，與星河灣蘿峰不形成直接競爭關(guān)系。

而且從科城山莊上次開盤，均價(jià)5萬依然被哄搶一空來看，板塊內(nèi)對改善產(chǎn)品，是饑渴的。

因此，該盤是具備一定金融屬性的。

不過，雖然如此，總價(jià)去到600萬+，如果更考慮增值潛力和確定性，當(dāng)然還是會更推薦老黃埔或天河?xùn)|，當(dāng)然這部分人，也不會是這個(gè)盤的客群。

無疑，星河灣蘿峰的客群，主要會是本地或增城的改善客，以及預(yù)算夠不到中心區(qū)改善產(chǎn)品，又是改善需求，不得已外溢過來的部分客群！

對于這部分朋友來說，這個(gè)盤，是值得關(guān)注的。

【是的，再強(qiáng)調(diào)一下，該盤有代理，請自行甄別閱讀】