一、期房與預(yù)售制

期房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取【商品房預(yù)售許可證】之后，至獲取【房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證】(大產(chǎn)證)之前，所出售的商品房。現(xiàn)階段商品房銷售普遍采用預(yù)售制，俗稱“賣期房”或“賣樓花”。

預(yù)售制度設(shè)立初衷是為了解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。但在實(shí)施過(guò)程中，各種問(wèn)題也層出不窮：期房從預(yù)售到交樓周期過(guò)長(zhǎng)，存在幾個(gè)月甚至幾年的時(shí)間差，項(xiàng)目易出現(xiàn)預(yù)售資金挪用、項(xiàng)目延期交付、交付質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不相符等問(wèn)題。

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二、期房轉(zhuǎn)讓困境

期房轉(zhuǎn)讓是指期房在竣工交付驗(yàn)收合格、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）前，購(gòu)房者將購(gòu)買的期房轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，居民預(yù)期普遍下降，部分購(gòu)房者因收入下降、急用資金、置換投資等原因，在短時(shí)間內(nèi)需出售或置換名下的房產(chǎn)。期房想“套現(xiàn)”不得不面臨一個(gè)尷尬困境：所持有的期房未交付且未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，撤銷合同備案手續(xù)流程復(fù)雜且退房風(fēng)險(xiǎn)高；對(duì)于購(gòu)房者而言，他們難以一次性提前還清銀行貸款。因此部分購(gòu)房者選擇通過(guò)與第三人簽訂買賣合同的方式轉(zhuǎn)讓期房，那么尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的期房是否可以轉(zhuǎn)讓呢？購(gòu)房者與第三人簽訂的買賣合同是否有效?

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三、期房是否可以轉(zhuǎn)讓？

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”2005年5月9日《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）第七條規(guī)定“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。”

可見(jiàn)，預(yù)售商品房不能再行轉(zhuǎn)讓。但這種不能“再行轉(zhuǎn)讓”主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記部門的要求，即不動(dòng)產(chǎn)登記部門不得辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或相關(guān)保全登記。

其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)也規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”。似乎也是禁止期房轉(zhuǎn)讓的。

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四、期房轉(zhuǎn)讓合同是否有效？

我國(guó)《民法典》遵循自愿原則,雙方當(dāng)事人按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，在不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以認(rèn)定為合法有效。

《安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第2條“當(dāng)事人以期房不能轉(zhuǎn)讓為由請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持”，第9條“《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時(shí)未取得房屋權(quán)屬證書(shū)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”

可見(jiàn)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定的目的是規(guī)范房屋交易的行政管理行為，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，屬于對(duì)物權(quán)行為的限制。根據(jù)《民法典》第二百二十九條及二百三十二條規(guī)定，處分物權(quán)時(shí)未辦理登記，不發(fā)生物權(quán)效力。期房轉(zhuǎn)讓合同因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記無(wú)疑未產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但可視為出讓方將其所享有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。所以，《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定不能作為期房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律依據(jù)。

五、期房轉(zhuǎn)讓的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、違約風(fēng)險(xiǎn)：在房?jī)r(jià)上漲的情況下，如轉(zhuǎn)讓方違約所得高于違約成本，轉(zhuǎn)讓方存在拒絕交易或要求受讓方按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的情況。同理，在房?jī)r(jià)下跌的情況下，如受讓方違約成本低于履約成本，受讓方可能拒絕交易或要求轉(zhuǎn)讓方按照市場(chǎng)價(jià)重新議價(jià)。

2、一房多賣：由于期房轉(zhuǎn)讓暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變更登記，期房轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的是債權(quán)而非登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，難以避免轉(zhuǎn)讓方可能存在一房多賣的操作。

3、逾期交付/爛尾風(fēng)險(xiǎn)：由開(kāi)發(fā)商交房辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)到轉(zhuǎn)讓人后，再由轉(zhuǎn)讓人將房屋交付及變更登記到受讓人，期間或存在開(kāi)發(fā)商逾期交付及逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記情況，甚至項(xiàng)目存在停工爛尾的可能，也將影響受讓人的權(quán)益實(shí)現(xiàn)。

4、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理到轉(zhuǎn)讓人名下并對(duì)此環(huán)節(jié)完稅（一手房環(huán)節(jié)），才完成開(kāi)發(fā)商與轉(zhuǎn)讓方的交易，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方對(duì)房屋的所有權(quán)。而轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方時(shí)，其實(shí)屬于二手房交易，雙方需要按二手房交易規(guī)定完稅（二手房環(huán)節(jié)），由于部分一二線城市仍存在限售政策，未符合減免稅政策的二手房交易稅負(fù)較重，如果期房轉(zhuǎn)讓合同中沒(méi)有對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行約定，容易引發(fā)糾紛。

六、期房轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)防控

需要明確的是，從交易風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，期房轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)必然比與開(kāi)發(fā)商直接交易的一手期房要高，且當(dāng)前處于房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的階段,期房存在一定交付風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)下更為安全穩(wěn)妥的交易應(yīng)為現(xiàn)房及二手房交易。

在選擇采用期房轉(zhuǎn)讓方式交易的情況下，雙方應(yīng)簽訂附條件生效的買賣合同，約定待開(kāi)發(fā)商將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理到轉(zhuǎn)讓人后，轉(zhuǎn)讓人再與受讓人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

在實(shí)際交易中，可采取如下風(fēng)險(xiǎn)防控措施：

1、抵押預(yù)告登記：標(biāo)的期房未設(shè)立抵押預(yù)告登記的情況下，受讓方可要求出讓方辦理抵押預(yù)告登記，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)受讓方可以就抵押財(cái)產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán)。

2、提供擔(dān)保：受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方提供與已付款金額相對(duì)應(yīng)的擔(dān)保物或連帶擔(dān)保人。

3、資料監(jiān)管：為防止一房多賣，轉(zhuǎn)讓人從開(kāi)發(fā)商處取得的預(yù)售合同、發(fā)票等資料交由買受人保管或交由中間方監(jiān)管。

4、約定逾期交付責(zé)任：對(duì)是否因非轉(zhuǎn)讓方主觀原因?qū)е碌姆课萦馄诮桓逗彤a(chǎn)權(quán)逾期未能過(guò)戶進(jìn)行分別約定，設(shè)置對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任。

5、約定稅費(fèi)承擔(dān)責(zé)任：對(duì)雙方的稅費(fèi)承擔(dān)作出詳細(xì)的約定，并考慮限售政策及稅收政策調(diào)整的因素，約定如有新增交易限制政策處理方案及新增交易稅費(fèi)責(zé)任分擔(dān)方式。