2019法考-經(jīng)濟法-06-土地管理法
06-土地管理法
土地所有權(quán)和使用權(quán)基本制度
我國土地只能屬于國家和集體所有
土地所有權(quán)禁止交易
國有土地使用權(quán)取得
劃撥土地使用權(quán)
性質(zhì)
行政行為
武昌或者抵償
范圍
必須基于特殊用途才能劃撥
期限
沒有使用期限的限制
出讓土地使用權(quán)
性質(zhì)
雙務(wù)有償合同
一定有償
期限
居住用地：70年
商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年
綜合或者其他用地：50年
注意
出讓土地使用權(quán)人可以土地使用權(quán)進行投資
劃撥土地使用權(quán)人權(quán)能受限，對土地沒有處分收益
集體土地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)
分配取得，無償、無期限，有身份限制
一戶一宅
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準(zhǔn)
出租、出賣住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)
不能公開上市進行流轉(zhuǎn)，但是可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)
禁止閑置荒蕪耕地
1年以內(nèi)未動工建設(shè)的
復(fù)耕
1年以上未動工建設(shè)的
交錢
連續(xù)2年未使用的
無償收回
復(fù)耕
建設(shè)用地的類型
建設(shè)用地分類
農(nóng)用地
建設(shè)用地
建設(shè)用地原則上使用國有土地（城市的地）
農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、出租、轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)建設(shè)
例外：以下情形可以使用集體土地
興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)
宅基地上建設(shè)住宅
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)
未利用地
土地征收制度
征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)
基本農(nóng)田
基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃
其他土地超過70公頃
征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案
注意
征收的批準(zhǔn)主體只有國家和省級
臨時建設(shè)用地
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意
不得修建永久性建筑物
期限一般不超過2年
房地產(chǎn)交易
交易一般原則
房地一體主義
劃撥用地房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（受限）
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，報人民政府審批
劃撥土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)后再進行轉(zhuǎn)讓的，要實現(xiàn)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的：受讓方辦手續(xù)，把錢給國家
可不辦理出讓手續(xù)的：轉(zhuǎn)讓方把錢給國家
出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（禁止惡意炒房炒地）
出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（一金一投資二證書）
出讓金
投資開發(fā)（房屋建設(shè)工程）
土地使用權(quán)證書
房屋所有權(quán)證書（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的）
出讓土地的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則
繼承
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移
簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
改變土地用途要經(jīng)“出讓方+規(guī)劃部門”同意
轉(zhuǎn)讓后土地使用年限要減去原來已使用年限
不是重新計算
抵押
劃撥土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押，但是土地上有房產(chǎn)的，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)同時抵押房屋所占的土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)只能與地上房屋一同成為抵押權(quán)客體，可一同拍賣，從拍賣價款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償
出讓國有土地使用權(quán)，可以單獨設(shè)定抵押
商品房預(yù)售條件（三證+一投資+備案）
商品房預(yù)售條件
三證
土地使用權(quán)證
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
預(yù)售許可證
注意
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認定為無效
定金合同 √
一投資
按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期
備案
報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案
注意
備案不是商品房預(yù)售合同的法定生效要件，即使沒有備案，也不影響預(yù)售合同的效力
注意
商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不能挪作他用
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不動產(chǎn)登記
不動產(chǎn)概念
地
房
林
海
不動產(chǎn)登記類型（8種）
首次登記
變更登記
轉(zhuǎn)移登記
注銷登記
更正登記
異議登記
預(yù)告登記
查封登記
需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利類型
集體土地所有權(quán)
房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)
森林、林木所有權(quán)
耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)
海域使用權(quán)
地役權(quán)
抵押權(quán)
法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利
注意
不需要辦理登記
國有土地所有權(quán)和使用權(quán)
集體土地使用權(quán)
小產(chǎn)權(quán)房
海外資產(chǎn)登記和查詢
登記原則和登記機構(gòu)
不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響
登記機構(gòu)：自然資源部
跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記
分別辦理 → 協(xié)商辦理 ? ? ? ?→ 指定辦理（共同的上一級）
不動產(chǎn)登記簿
應(yīng)當(dāng)記載以下事項
自然狀況
權(quán)屬狀況
涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項
應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)
由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存
登記申請
原則：依申請登記，以共同申請為原則，單方申請為例外
因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人雙方共同申請
屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請
尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的
繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的
人民法院、仲裁委員會生效 的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的
權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的
不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的
申請更正登記或者異議登記的
法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形
現(xiàn)場登記和登記申請的撤回
記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可撤回登記申請
登記受理（都要書面告知）
受理 + 書面告知
告知當(dāng)場更正 + 受理 ? ? ? ?+ 書面告知
書面告知不受理 ? ? ? ?+ 一次性告知需要補正的內(nèi)容
書面告知不受理 ? ? ? ?+ 告知如何處理
未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理
登記期限
30個工作日
登記信息互通共享
能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交
登記資料的查詢和復(fù)制
權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料
有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料
注意
不動產(chǎn)登記暫行條例實施以前依法辦法的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效
