焦點(diǎn)研究院 · 中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）· 2021年1至9月

報(bào)告期：2021年1月1日至9月30日

出品時(shí)間：2021年10月26日

研究員：張冉

“中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”釋義：

“中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開進(jìn)行證券交易的中國內(nèi)地房企，通過對(duì)其資產(chǎn)情況、營業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤、凈利率、持有現(xiàn)金、長短債、納稅等經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國房地產(chǎn)市場的參照系。由此形成的市場研究體系，命名為“中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2021年以來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控始終貫徹“房住不炒”的總基調(diào)，全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長效機(jī)制。具體到城市層面，熱點(diǎn)城市監(jiān)管調(diào)控政策頻出，目的是為彌補(bǔ)政策漏洞，遏制一切可能滋生炒房的行為，如“學(xué)區(qū)房”加強(qiáng)整治，房企預(yù)售資金監(jiān)管制度細(xì)則出臺(tái)及實(shí)施落地、加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管等。而非熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策，則是為防止房地產(chǎn)市場降溫過快，如多個(gè)城市的“限跌令”、哈爾濱的購房補(bǔ)貼等。由于城市間情況不盡相同，為保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防止出現(xiàn)過熱或者過冷現(xiàn)象，這種“雙向調(diào)控”預(yù)計(jì)未來仍將持續(xù)。

土地市場方面，兩集中的供地工作在22城已經(jīng)逐步展開。目前來看前兩輪明顯冷熱不均：第一輪供地中，部分熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊出現(xiàn)了價(jià)格過高的現(xiàn)象，違背了政策出臺(tái)的本意。針對(duì)這種現(xiàn)象，第二輪供地前多個(gè)城市對(duì)政策進(jìn)行了調(diào)整，下調(diào)了溢價(jià)率上限，但參拍條件更加嚴(yán)格，其目的是為平穩(wěn)土地價(jià)格，遏制過激的投資行為，鼓勵(lì)更多房企參與進(jìn)來。但根據(jù)目前第二輪供地結(jié)果來看，市場活躍度未得到提升，因?yàn)閰⑴臈l件嚴(yán)格導(dǎo)致土拍市場熱度在持續(xù)下降。預(yù)計(jì)未來土拍市場調(diào)控力度會(huì)略有放松。

貸款層面，自年初宣布實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來，各銀行及地方嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，銀行通過自查、地方通過嚴(yán)審等方式來降低房地產(chǎn)貸款集中度。但目前來看，執(zhí)行過程中發(fā)生了輕微的偏移，導(dǎo)致對(duì)正常開發(fā)貸和剛需購房貸形成一定程度“誤傷”，相應(yīng)的審核流程變慢。關(guān)于這個(gè)問題，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；10月中旬銀保監(jiān)會(huì)也已發(fā)聲要“保障好剛需群體信貸需求”。預(yù)計(jì)未來正常開發(fā)貸和剛需購房貸會(huì)逐漸恢復(fù)正常。

上述因素對(duì)房企經(jīng)營的影響是深刻的，對(duì)房企銷售業(yè)績的影響也是直接的。特別是近期部分房企先后出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)警消息后，房企間格局正在發(fā)生劇烈變化。在焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)并發(fā)布的“2021年中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”中，這種變化已經(jīng)呈現(xiàn)出來。

千億房企擴(kuò)至24家，頭部房企集中度再提升。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1至9月，躋身“中國領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，其合同銷售金額的門檻為875.5億元（佳兆業(yè)，01638.HK），環(huán)比增長13.6%，千億陣營擴(kuò)容至24家。頭部房企集中度增長，領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。具體來看，碧桂園（02007.HK）以5864.5億元的銷售額繼續(xù)領(lǐng)跑，領(lǐng)先第二位超一千億元；萬科集團(tuán)（000002.SZ）、融創(chuàng)中國（01918.HK）、中國恒大（03333.HK）和保利發(fā)展（600048.SH）銷售額均在4000-5000億元之間，領(lǐng)先其余房企超過一千億元。5家頭部房企的銷售總額達(dá)到23799.3億元，占30家房企總額的比重達(dá)到38.2%。

碧恒萬格局改寫，融創(chuàng)逆勢而上升至第三位。中國恒大（03333.HK）近期資金鏈承壓，銷售增長遇到較大阻力，9月—10月20日僅實(shí)現(xiàn)銷售額36.5億元，導(dǎo)致累計(jì)銷售額停滯不前并降至第四位。融創(chuàng)中國（01918.HK）借勢彎道超車，1-9月銷售額同比增長21.3%至4618.2億元，超越恒大位居第三位，與第二位的萬科差距不到兩百億。

此外，1-9月領(lǐng)先級(jí)上市房企中，綠城集團(tuán)（03900.HK）也值得關(guān)注，銷售額累計(jì)2005億元升至第12位，同比增速達(dá)到76%。

時(shí)間僅剩三個(gè)月，仍有近九成房企未完成目標(biāo)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1至9月，躋身“中國領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，有26家可查詢到年度銷售目標(biāo)。按時(shí)間進(jìn)度來推算目前房企目標(biāo)完成度應(yīng)在75%以上才算達(dá)標(biāo)，但僅有3家房企達(dá)標(biāo)，分別為首開股份（600376.SH）、正榮集團(tuán)（06158.HK）和融信中國（03301.HK），剩余23家房企均未達(dá)到年度銷售目標(biāo)，平均差距達(dá)到6.9%。而達(dá)標(biāo)房企中首開和正榮均是由于銷售目標(biāo)定的相對(duì)較低，所以目標(biāo)完成度高，兩家房企2021年銷售目標(biāo)與2020年銷售額相比增長均不足6%。

領(lǐng)先級(jí)上市房企的累計(jì)銷售規(guī)模，多數(shù)都在千億以上，“規(guī)模效應(yīng)”決定了其在城市布局上，不存在頻繁變動(dòng)的可能，項(xiàng)目價(jià)格波動(dòng)范圍在一段時(shí)間內(nèi)也較為固定。在2021年1-9月的領(lǐng)先級(jí)上市房企中，合同銷售價(jià)格最高的是首開股份（600376.SH），達(dá)到了31356元/平方米，這和企業(yè)重點(diǎn)布局北京區(qū)域有關(guān)；超過2萬元/平方米的領(lǐng)先級(jí)上市房企還有綠城集團(tuán)（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）和融信中國（03301.HK），其中綠城產(chǎn)品溢價(jià)能力突出，金地和融信則均聚焦于中高端精品住宅，產(chǎn)品的特征導(dǎo)致了房企的合同銷售價(jià)格處在較高水平。

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