時至年中，上市房企的“交卷”時刻再次到來。近日，國家統(tǒng)計局及多家機構(gòu)相繼發(fā)布上半年房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)。

梳理發(fā)現(xiàn)，上半年樓市呈現(xiàn)“先揚后抑”的特征，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇緩慢。中指研究院劉水分析稱，隨著一季度疫情積壓需求的釋放，二季度以來房地產(chǎn)市場明顯降溫，購房者置業(yè)情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，銷售額同比大幅下降。

房地產(chǎn)市場仍在低位徘徊的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資持續(xù)低迷，房企銷售壓力增大，保持平穩(wěn)發(fā)展并非易事。數(shù)據(jù)顯示，上半年房企分化加劇，央國企及優(yōu)質(zhì)民企韌性較強。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年各類型房企銷售業(yè)績將繼續(xù)分化，平穩(wěn)發(fā)展成企業(yè)追求的主要目標(biāo)。

調(diào)控邊際持續(xù)優(yōu)化 政策加碼預(yù)期增強

政策的變化始終是影響樓市走向的重要因素。在行業(yè)下行周期，中央及地方政府在上半年多次出臺利好政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

就中央而言，今年1月5日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制；2月自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策；5月8日住建部等部門共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)；6月16日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，圍繞加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴大有效需求、做強做優(yōu)實體經(jīng)濟、防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險等四個方面，研究提出了一批政策措施。6月20日，央行下調(diào)5年期以上LPR?10個基點，房貸利率隨之降低……

就地方而言，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年全國各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，涉及公積金支持政策、發(fā)放購房補貼、優(yōu)化限購、降低首付比例及房貸利率等方面，超40城下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下。

可以看出，上半年已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。58安居客研究院院長張波表示，下半年需求側(cè)有必要出臺更大力度的措施，來保障改善型購房需求，尤其需要對房貸政策和首付比例進(jìn)行調(diào)整。

開發(fā)投資處于低位 市場復(fù)蘇動能放緩

非刺激性政策的優(yōu)化，對樓市復(fù)蘇帶來的效果不及預(yù)期。同時自二季度以來,政策出臺的頻次和力度雙減,讓市場仍在低位徘徊。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也證實了房地產(chǎn)行業(yè)的低迷態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，前6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然銷售面積及銷售額保持增長，但2022年行業(yè)基數(shù)較低，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位，房地產(chǎn)銷售情況并不樂觀。

此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年百城新房價格保持橫盤態(tài)勢，二手房價格持續(xù)下跌，其中二手房價格已連續(xù)14個月下跌。此外從成交規(guī)模上看，重點100城新建商品住宅成交規(guī)模為近年來同期較低水平，其中6月單月銷售面積同比降幅超20%。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣顯示，TOP100房企6月單月業(yè)績環(huán)比增長8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平，同比降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績規(guī)模低于去年同期。

房企分化愈發(fā)明顯 3家優(yōu)質(zhì)民企韌性發(fā)展

除了市場持續(xù)低迷之外，房企格局分化加劇，百億、千億房企數(shù)量持續(xù)減少。央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強，在上半年取得良好的銷售業(yè)績。

具體來看。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。

同時克而瑞《2023年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單》顯示，TOP20房企中只有11家上半年銷售額實現(xiàn)同比增長，平均漲幅為13.1%。

從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，克而瑞報告顯示，排名前10的房企中，有7家為央國企、3家為民企。

中指研究院預(yù)計，今年下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折，預(yù)計全年銷售在去年低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長。各類型房企銷售業(yè)績將明顯分化，央國企銷售仍將保持強勁增長，穩(wěn)健性民企將有小幅增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。

提升投資精準(zhǔn)度?平穩(wěn)發(fā)展成目標(biāo)

在逆周期的市場環(huán)境下，房企發(fā)展壓力增大。只有踏準(zhǔn)需求步點，堅持長期主義的戰(zhàn)略布局，才能更加從容的前進(jìn)。作為銷售業(yè)績前10 的企業(yè)之一，龍湖集團(tuán)快速調(diào)整戰(zhàn)略布局，開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，為其應(yīng)對市場環(huán)境變化提供重要砝碼。

7月11日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告顯示，上半年實現(xiàn)地產(chǎn)銷售額985.2億元，同比增長14.8%，銷售面積達(dá)到579.9萬平方米，銷售額及銷售面積均呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢。其中6月單月龍湖實現(xiàn)銷售額168億元，合同銷售面積為105.1萬平方米，表現(xiàn)均屬行業(yè)領(lǐng)先水平。

業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)步增長的銷售業(yè)績進(jìn)一步證實了龍湖集團(tuán)長期主義戰(zhàn)略的正確性。而這也進(jìn)一步為龍湖帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，推動了龍湖集團(tuán)財務(wù)基本盤的穩(wěn)健。

數(shù)據(jù)顯示，在三大業(yè)務(wù)并重的策略下，2023年上半年龍湖經(jīng)營性收入達(dá)到127.7億元，創(chuàng)歷史新高。其中運營收入約為67.8億元（含稅）、服務(wù)收入約為61.9億元（含稅），為公司提供了穩(wěn)定安全的現(xiàn)金流。

除了長期主義的戰(zhàn)略布局外，龍湖集團(tuán)穩(wěn)定的銷售業(yè)績得益于此前高能級城市的前瞻性布局。業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)承壓之下，房地產(chǎn)銷售分化顯著，經(jīng)濟發(fā)展和人口流入更具優(yōu)勢的高能級城市和區(qū)域，新房銷售的韌性更強。

數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖集團(tuán)摘得泉州、咸陽兩城市住宅銷售金額榜桂冠，在重慶、成都、西安等6個城市進(jìn)入TOP3，在長沙、天津、沈陽等5個城市位居前5，共計在24個城市進(jìn)入市場前十。

此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年22城土地成交平均溢價率為8%，地價達(dá)上限成交占比40%，底價成交占比49%。其中北京、上海、杭州等城市成為“香餑餑”，土地總成交金額過千億。

上半年，龍湖集團(tuán)累計獲取20塊土地，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，總建面213萬方，權(quán)益建面150萬方，權(quán)益地價達(dá)到171億元，仍在積極儲備土地。

龍湖集團(tuán)表示，城市和需求持續(xù)分化，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的市場占有率有望提升是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。龍湖聚焦于人口和經(jīng)濟基本面持續(xù)向好的核心一二線城市，把握改善型需求，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，同時提升投資精準(zhǔn)度，時刻保持安全穩(wěn)健的財務(wù)盤面。

受益于穩(wěn)健的發(fā)展，龍湖集團(tuán)成為今年首個獲國際評級機構(gòu)惠譽上調(diào)展望的內(nèi)房上市公司。除惠譽外，標(biāo)普、穆迪均給予龍湖投資級評級，龍湖集團(tuán)繼續(xù)保持境內(nèi)外“全投資級”評級。