拖欠租金

太過(guò)常見，不需要再過(guò)多解釋。

如果僅靠合同約定保護(hù)不了房東，雙方又協(xié)商不成，房東經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊，決定清退租戶的都會(huì)去起訴。

當(dāng)然，這種爭(zhēng)議基本都伴隨著租戶拖欠物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、各種水電煤氣空調(diào)電梯保潔公共服務(wù)費(fèi)。

房東對(duì)策

對(duì)出租人（一般都是房東，還有一些情況是租賃管理人）來(lái)說(shuō)，租金才是合同的核心，各種因素都會(huì)對(duì)租金的給付內(nèi)容、給付方式產(chǎn)生影響。

事先預(yù)防是唯一最有效的手法，可惜往往不被重視。

（1）單方解約條款

建議房東詳細(xì)約定能夠解約的條件。比如租戶逾期付款多久、每個(gè)付款節(jié)點(diǎn)的付款日等。

如果租戶的行為滿足條件，就可以按約定解除合同，這樣解約沒(méi)什么法律上的風(fēng)險(xiǎn)。這種做法下，也可以在原合同中加入詳細(xì)的付款計(jì)劃表，當(dāng)作附件。

而且，這種條款還可以捆綁約定各類違約責(zé)任。比如逾期支付，違約滯納金怎么算、追收免租期租金、懲罰性違約金等。

更進(jìn)一步的，還可以約定收房標(biāo)準(zhǔn)與期限、解約后的占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停水停電條件、逾期物品處置權(quán)等，以及與租賃關(guān)聯(lián)的車位、其他設(shè)施的后續(xù)處理。

合同到位了，談判都會(huì)很省力，法院都沒(méi)必要去，因?yàn)閷?duì)方律師也會(huì)告訴他們贏面有不大。

這些條款不止是后手，還能給租戶來(lái)點(diǎn)壓力。

租戶三類常見理由

（1）租戶已經(jīng)清場(chǎng)撤退，只是沒(méi)辦書面的交接手續(xù)；

（2）雖然合同期滿，但是房東沒(méi)有書面明說(shuō)不租了，我們已經(jīng)是不定期的租賃關(guān)系了；

（3）房東在解除不定期租賃前，沒(méi)有提前合理期限通知我。

房東的前后和后手

（1）能收回來(lái)么

合同正當(dāng)解除、到期終止，沒(méi)有合同基礎(chǔ)了當(dāng)然可以收回。一般在通過(guò)法院判決后，可以自己直接斷水?dāng)嚯姀?qiáng)行收回。

（2）注意約定占用費(fèi)

訴訟流程要走，還是得彌補(bǔ)這算訴訟期間的時(shí)間成本損失。你們可能約定房屋占用費(fèi)，比如是租金的1.5倍、2倍。

但注意一個(gè)點(diǎn)，合同法#236和民法典#734沿襲了相同規(guī)定：

租期屆滿繼續(xù)使用，但房東沒(méi)異議合同就繼續(xù)有效，轉(zhuǎn)化為不定期租賃。

這就是說(shuō)只有合同明確終止，違法占用才有占用費(fèi)。

使用不當(dāng)

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是租戶瞎搞。

像是亂裝修、違規(guī)改造水電造成惡劣影響、經(jīng)營(yíng)不正經(jīng)業(yè)務(wù)之類的。

說(shuō)了不聽出租人也不敢罩著，怕出大問(wèn)題自己也擔(dān)待不起，抓緊解除合同送走這位爺。

具體有什么花樣

（1）擅自裝修

未經(jīng)房東同意或者審批，甚至把房屋主體結(jié)構(gòu)給改了。說(shuō)句實(shí)話，這種行為本身和租戶都很大膽，謹(jǐn)慎處理。

（2）擅自轉(zhuǎn)租

而且房東沒(méi)同意。明顯在做小偷小摸，沒(méi)法合作。

（3）擅自改房屋用途

比如住宅用來(lái)做餐飲，或者把經(jīng)營(yíng)用房、辦公用房租給隔斷群租，路子比較野。

房東針對(duì)性處理

（1）裝修和改用途，違約責(zé)任是一方面，還是得在簽約時(shí)看準(zhǔn)了租戶。

（2）最好約定禁止轉(zhuǎn)租，把違約責(zé)任放在租戶身上，讓他自己掂量。

合同法#224和民法典#716規(guī)定一致，未經(jīng)房東同意就轉(zhuǎn)租，房東可以解除合同。

實(shí)踐中，房東知道轉(zhuǎn)租6個(gè)月，有異議就要提，否則視為你認(rèn)可。（最高院城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛應(yīng)用解釋16）

這是現(xiàn)行口徑，雖然這個(gè)規(guī)定被修正刪除，但判決中仍然在適用。

（3）確認(rèn)資質(zhì)。需要特殊許可的行業(yè)，比如餐飲，提前檢查租戶有沒(méi)有許可或者資質(zhì)。

至少要在合同中讓租戶保證自己有資質(zhì)，如果因租戶沒(méi)有資質(zhì)解除合同，就可以向租戶索賠。

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