進入三月底，隨著各房企陸續(xù)披露2022年的業(yè)績報告，房企分化態(tài)勢已基本確立。

對于曾將高杠桿、高周轉(zhuǎn)奉為圭臬的房企而言，行業(yè)整體下滑時，業(yè)績低迷在所難免。而對于堅守長期主義的房企來說，越是在動蕩的市場中，就越能彰顯財務(wù)自律的優(yōu)秀底色，并成為引領(lǐng)行業(yè)復(fù)蘇的風向標。

業(yè)績虧損潮中

穩(wěn)健派房企逆勢提升

過去一年，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期中，虧損已成各大房企的業(yè)績常態(tài)。大公房產(chǎn)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至3月24日，已有超60家港股上市房企發(fā)布2022年盈利警告，其中有九成房企業(yè)績下滑或陷入虧損，最高預(yù)虧達200多億元。

從樓市銷售情況來看，2022年整體房地產(chǎn)銷售板塊也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年全國百強房企凈利潤均值為21.9億元，同比下降54.4%，較上年降幅擴大33個百分點，為過去十年最低值。同時，2022年百強房企營收均值為371.6億元，同比下降25.2%，較上年降幅擴大13.3個百分點，跌至七年前水平。

在此低迷行情下，能穩(wěn)住局面甚至保持盈利的房企便愈顯難能可貴。

據(jù)了解，目前已發(fā)布業(yè)績報告的港股房企中，僅有新鴻基地產(chǎn)、龍湖集團、恒基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、信和置業(yè)、新世界發(fā)展、招商局置地等十余家房企凈利潤確定錄得正值。

這其中，龍湖的歸母凈利潤最高，同比增長2.13%至243.62億元；其次為新鴻基地產(chǎn)，凈利潤同比增長68.31%至218.59億元；第三是長實集團，凈利潤同比增長2.08%至193.69億元。

從這些盈利企業(yè)的屬性來看，大部分是以穩(wěn)健著稱的港企，另外還有一些擁有融資優(yōu)勢以及嚴守財務(wù)紀律的優(yōu)質(zhì)房企。在房地產(chǎn)市場下行通道中，只有堅守長期主義的穩(wěn)健派房企，才更具有穿越周期的定力與韌性。

銷售方面，據(jù)統(tǒng)計2022年共有23家房企從千億元銷售規(guī)模陣營中消失，包括中國恒大、世茂集團、中南置地、金科集團、陽光城、中梁控股、龍光集團等。截至去年年末，銷售額過1000億元房企數(shù)量僅剩20家。

保交付方面，2022年，全國交付TOP50房企共計交付約429萬套房屋。其中，萬科、保利、華潤、龍湖等房企均位列交付榜前十，交付套數(shù)均超10萬套。

正是由于這些優(yōu)質(zhì)房企在交付端的穩(wěn)健，也奠定了房地產(chǎn)銷售“強者恒強”的發(fā)展格局，市場份額正逐漸向頭部集中。

事實也的確如此。3月31日，克而瑞發(fā)布的2023年3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜顯示，3月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額6608.6億元，單月業(yè)績同比增長29.2%，環(huán)比增長42.3%，同環(huán)比保持增長且增幅較上月提升。作為穩(wěn)居行業(yè)頭部陣營的龍湖集團，3月銷售額達到221億元，同比增長30.5%，環(huán)比增長26.9%，雙雙實現(xiàn)正向增長。截至目前，龍湖集團2023年一季度銷售額達503.4億元，同比增長35.9%，漲幅顯然高于行業(yè)平均水平。

著名財經(jīng)作家吳曉波曾在2023年跨年演講中表示：“經(jīng)歷了3年疫情之后，我們發(fā)現(xiàn)中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的投機主義時代已經(jīng)結(jié)束了，未來的市場將永久屬于長期主義者那些堅持了產(chǎn)業(yè)基本盤，堅持了產(chǎn)品優(yōu)先、價值鏈優(yōu)先的企業(yè)?！?/span>

融資成本決定利潤率

高能級城市成房企布局重點

克而瑞報告指出，由于房企普遍收縮了投資預(yù)算，導(dǎo)致對于總價、貨值較高的核心一二線城市地塊出現(xiàn)“心有余而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有余糧”。

中指研究院也表示，2022年三四線城市市場承壓，行業(yè)業(yè)績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4%。未來不同量級的城市表現(xiàn)分化將進一步加劇。

以招商蛇口為例，過去一年，分別在上海、深圳、合肥獲取10宗、5宗、5宗地塊，累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，權(quán)益地價為766億元。其中在“強心30城”和“深耕6+10城”，公司的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權(quán)益地價高達31億元。

日前龍湖集團管理層也在2022年業(yè)績會上透露，2023年不會一味追求簽約規(guī)模和排名，會堅持有質(zhì)量的簽約，有回款的增長，修復(fù)毛利率。從城市能級的分布來看，約97%的可售資源會集中在一二線及環(huán)都市圈。

事實上，房地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，需要大量資金來保障拿地、設(shè)計、建造、營銷和銷售。而房地產(chǎn)業(yè)又有很強的金融屬性，需要開辟多元化的融資渠道。

所以對于房企來說，融資成本的高低是決定企業(yè)未來利潤率的關(guān)鍵。因此一方面，穩(wěn)健的財務(wù)狀況使得上述優(yōu)質(zhì)房企能夠在土地市場縱橫捭闔，另一方面，多元融資渠道也是這些房企向高能級城市穩(wěn)步擴張的有力支撐。

2022年，憑借穩(wěn)健的業(yè)務(wù)經(jīng)營與自律的財務(wù)管理，龍湖集團成為國內(nèi)少數(shù)獲得境內(nèi)外全投資級評級的房地產(chǎn)企業(yè)。今年1月，招商證券還首次覆蓋給予龍湖集團“強烈推薦”評級，并給予公司2023年8.0倍市盈率。

與此同時，龍湖集團2022年的融資渠道也保持暢通。年內(nèi)集團在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據(jù)，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。

此外還有央企華潤置地，去年該集團多次發(fā)行低息債券，公司債及中票的平均融資成本為3.05%，較中期3.78%融資成本有不小的優(yōu)化。年內(nèi)，華潤“三道紅線”同時保持綠檔，標普、穆迪和惠譽繼續(xù)維持集團“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評級。

龍湖集團管理層表示，2023年會加大國內(nèi)銀行融資，同時適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)最優(yōu)的短債比和行業(yè)最優(yōu)的現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓集團現(xiàn)金流盤面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能夠應(yīng)對行業(yè)的周期。

行業(yè)復(fù)蘇進行時

優(yōu)質(zhì)房企有望獲得政策傾斜

進入2023年，在小陽春的帶動下，今年前兩個月房企銷售表現(xiàn)略有回暖。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。前兩個月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅收窄至-11.6%。

具體到各個梯隊，TOP10房企中，銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。其中，保利、華潤、招商、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企表現(xiàn)突出。

2023年政府工作報告指出，“房地產(chǎn)市場風險隱患較多”，防范和化解行業(yè)風險仍是當前重點任務(wù)。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹3月7日接受媒體采訪時表示，今年將用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解房地產(chǎn)風險。其中一個方法就是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負債狀況，滿足他們合理的融資需求。

2022年以來，監(jiān)管部門頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，各地也在積極落實因城施策，但在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有所側(cè)重，優(yōu)質(zhì)房企、合理的住房需求成為政策的主要支持對象。

隨著“三箭齊發(fā)”相繼落地，“金融16條”授信額超萬億，“央地合作”增信撬動地方擔保支持等，以萬科、龍湖為代表的優(yōu)質(zhì)示范民營房企在融資端的回款大幅改善?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年1月民營房企融資額同比增長54%，增速為近年來的新高。

展望2023年，中國建設(shè)銀行董事長田國立指出，當前地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和主要矛盾發(fā)生深刻的變化，在基本解決了有沒有住房問題后，好不好的問題更加突出。隨著生活條件的改善，城鄉(xiāng)居民升級，住房消費的愿望十分強烈，與居住相關(guān)的裝修設(shè)計、家具、家電、智能設(shè)備、物業(yè)管理、租賃服務(wù)等行業(yè)迅猛發(fā)展。中國有14億人口和還在增長的4億中等收入群體，城鎮(zhèn)化潛力和升級的房地產(chǎn)消費需求，將為城市更新、資產(chǎn)盤活及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供投資提供新的機遇。

據(jù)了解，對于時下大熱的REITS業(yè)務(wù)，招商蛇口已形成蛇口產(chǎn)園REIT（180101.SZ）和招商局商業(yè)房托（1503.HK）境內(nèi)外雙REITs平臺。此外海通證券測算，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_到2000億元左右規(guī)模，可見市場前景之大。面對這一風口，龍湖龍智造的模式也將迎來著巨大的市場機遇。

“地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點已現(xiàn)?！痹?022年業(yè)績會上，龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平這樣稱。這一方面表現(xiàn)在核心城市的實體消費旺盛；二是改善型住房成為需求主導(dǎo)，客戶對品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量和生活配套的要求不斷提升；三是企業(yè)告別了高杠桿的擴張模式，回歸了產(chǎn)品主義與可持續(xù)發(fā)展的新模式。