案情簡介

1982年1月13日，王X與其配偶趙X登記結(jié)婚。1991年9月21日，新安鎮(zhèn)建設(shè)委員會向王X頒發(fā)《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》，審批同意王X在XX村興建一棟三層半的住宅，占地面積100平方米，建筑面積315平方米。1992年9月15日，涉案位于XX鎮(zhèn)XX村自建住宅經(jīng)寶安縣人民政府核準頒發(fā)了《房屋所有權(quán)證》，證號為粵房字第某某，登記權(quán)利人為王X100%份額，建筑面積315平方米，房屋性質(zhì)為自建-私人住宅，土地所有權(quán)來源為國有。

2003年至2004年間，王X、郭X簽訂《協(xié)議書》，約定王X將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給郭X，深圳市寶安區(qū)XX村民委員會作為見證人在協(xié)議落款處蓋章。協(xié)議未約定轉(zhuǎn)讓金額，王X主張實際支付轉(zhuǎn)讓金額為港幣19.30萬元，郭X則主張為港幣18萬元，但雙方均確認郭X已一次性支付購房款、王X已將房屋所有權(quán)證原件及房屋一并移交郭X。涉案房產(chǎn)現(xiàn)已被郭X拆除重建。郭X主張拆除重建時間約為2009年，現(xiàn)已建成14層樓房，郭X無法提供該樓房的合法報建手續(xù)?，F(xiàn)王X主張協(xié)議無效，要求郭X賠償損失。

法院判決

一審：駁回原告的全部訴訟請求。

二審：駁回上訴，維持原判。

道華評析

一、案涉房產(chǎn)的土地所有權(quán)來源為國有，王X主張涉案房產(chǎn)建于集體土地，明顯與事實不符，其以轉(zhuǎn)讓集體用地違反《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的禁止性規(guī)定為由主張合同無效，缺乏事實依據(jù)。

根據(jù)查明事實，涉案《房屋所有權(quán)證》及不動產(chǎn)權(quán)登記信息均顯示本案房產(chǎn)的土地所有權(quán)來源為國有，其以轉(zhuǎn)讓集體用地違反《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的禁止性規(guī)定為由主張合同無效，缺乏事實依據(jù)。

二、針對夫妻共同財產(chǎn)無權(quán)處分問題。

王X主張涉案房產(chǎn)為其與案外人趙X夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，為夫妻共同財產(chǎn)，其未經(jīng)趙X同意轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)為無權(quán)處分，合同應(yīng)為無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。"第四十六條第二款規(guī)定:“本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。"據(jù)此，本案房屋買賣合同雖簽訂于2003年，但本案糾紛仍應(yīng)適用該司法解釋的規(guī)定予以認定。王X以無權(quán)處分為由主張合同無效，依法不予支持。此外，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（四）項關(guān)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需共有人書面同意的規(guī)定，并非效力性禁止性規(guī)定，王X以此主張合同無效亦同樣于法無據(jù)，依法不予采納。

三、針對房屋交易價格顯失公平問題。

首先，合同當事人有權(quán)自行協(xié)商交易價格。本案合同簽訂于2003年，房屋亦依約交付使用，至本案訴訟發(fā)生之時已逾15年之久，其間王X并未對本案合同提出過意思表示不真實不自由的異議，依據(jù)本案證據(jù)并不足以證明王X在簽訂合同時處于危困狀態(tài)致房產(chǎn)價格顯失公平。其次，因處于危困狀態(tài)而導(dǎo)致民事行為成立時顯失公平，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百五十一條的規(guī)定，亦僅為可撤銷之事由，而非合同無效事由，且根據(jù)該法第一百五十二條第二款的規(guī)定，五年除斥期間亦早已屆滿。王X以此主張合同無效，缺乏事實和法律依據(jù)，依法予以駁回。

以上案例評析僅是道華房產(chǎn)律師團針對生效法律文書的個案評析，并不作為同類型案件的通用裁判及辦理思路，如您有相關(guān)深圳小產(chǎn)權(quán)房糾紛，歡迎咨詢道華房產(chǎn)律師團，為您訂制專屬的解決方案。