“下半年計劃推出2300億元可售貨值?！?br/>

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（簡稱“富力”，02777.HK）于8月24日午間公布截至2020年6月30日的中期業(yè)績。

報告期內(nèi)，富力實現(xiàn)權(quán)益協(xié)議銷售額為510.6億元，已確認(rèn)入賬的營業(yè)額持穩(wěn)于335.9億元；同期公司毛利率為29.6%，而來自物業(yè)銷售的毛利率達到33.5%，與之對應(yīng)，公司純利為39.2億元，純利率則達11.7%。頗為不易的是，本期富力宣派利息0.38元/股，是為數(shù)不多半年派息的房企之一。

總體而言，這是一份相當(dāng)持中守正的財報，一頻一詞之間盡顯富力作為一家TOP30房企的底氣和擔(dān)當(dāng)。透過該份半年報，亦可發(fā)現(xiàn)富力的重要著力點以及未來的發(fā)展方向。

城市更新加速登場

房地產(chǎn)步入存量時代已是不爭事實，舊改有望成為繼棚改之后的又一掘金池。

2019年住建部統(tǒng)計資料顯示，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，綜合改造最高投資可達4萬億元。按照國務(wù)院“2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶”的規(guī)劃目標(biāo)，意味著今年舊改市場規(guī)模約在6650億元。

富力素有“舊改之王”的雅稱，憑借豐富的舊改項目經(jīng)驗，正在加快城市更新項目的布局，無疑是這波政策利好的承接者之一。相比舊改模式，城市更新是指將城市中已不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。

早在2019年4月，富力成立城市更新集團，之后又相繼成立陜西、華北、深莞惠區(qū)域分部，主要業(yè)務(wù)涵蓋舊村改造、舊廠改造及舊城改造。根據(jù)2019年年報，該年富力在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進展，通過3個城市更新項目轉(zhuǎn)化土地儲備179萬平方米。

而在2020上半年，富力在城市更新項目轉(zhuǎn)化方面進一步加快。期內(nèi)，富力將位于廣州及長治的3個城市更新項目（相等于建筑面積129萬平方米）轉(zhuǎn)化為460億元的可售資源，即半年轉(zhuǎn)化面積已是去年全年的七成。

連同上述轉(zhuǎn)化項目在內(nèi)，2020年至今富力擁有80多個項目處于城市更新的不同階段，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區(qū)。

在富力看來，盡管所需時間較長，但城市更新項目的吸引力在于可獲得較高利潤率和資產(chǎn)收益率。其還表示，公司將繼續(xù)在2020年轉(zhuǎn)化更多城市更新項目，并于未來十八個月，目標(biāo)增加建筑面積900萬平方米的土地儲備，以產(chǎn)生2000億元的潛在可售資源。

多舉并措維穩(wěn)財務(wù)

隨著“房住不炒”的理念深入人心，“規(guī)模為王”不再被房企奉為圭杲，增長的同時保持財務(wù)穩(wěn)健成為眾多房企的一致性選擇。2018年即已躋身千億陣營的富力，顯然在這一層的領(lǐng)悟更為深刻。

面對激烈的經(jīng)營環(huán)境波動，富力將上半年的工作重心放在維持財務(wù)穩(wěn)定上，其用減負債、緩?fù)顿Y、促銷售三種方式促進目標(biāo)的達成。

減負債層面，富力積極采取措施處理近期到期債務(wù)，優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。如在今年2月，富力利用有利的市場窗口發(fā)行4億美元的優(yōu)先票據(jù)以贖回于2021年一月到期的美元優(yōu)先票據(jù)，并于上半年處理108億元的境內(nèi)債券，降低整體負債規(guī)模。

緩?fù)顿Y層面，上半年富力繼續(xù)嚴(yán)格控制支出，其在上半年購置的土地儲備權(quán)益可售面積約為243萬平方米，涉及合同金額60億元。相比2019年同期的136億元，這一規(guī)模已是大幅縮水。而其所購置的土地中，主要集中在十二個月內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流、回報快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項目。

促銷售層面，疫情使得酒店營運業(yè)務(wù)受到較大不利影響，富力采取降低價格的方式促進銷售。2020年上半年富力的物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額由2019年同期的299.75億元增加3%至308.31億元，售出可售面積由去年同期287.3萬平方米增加17%至335萬平方米，平均售價卻由10400元/平方米降至9200元/平方米。

經(jīng)過上述一系列努力，富力取得的效果也是顯而意見。相比2019年，上半年富力的總負債減少94億元，凈資產(chǎn)負債率則由199%減少至177%；與此同時，富力的現(xiàn)金更為充裕，截至2020年6月末，其在手現(xiàn)金達到360億元；而為解決短期融資問題，富力現(xiàn)已擁有境內(nèi)資本市場長期直接融資產(chǎn)品批文額度約180億元，以在融資環(huán)境改善的情況下啟動發(fā)行。

在中期業(yè)績發(fā)布會上，富力聯(lián)席主席李思廉提出，未來一段時間（即2020-2021年）富力地產(chǎn)還將進行減輕負債，希望年底凈負債率大概下降到160%多。由此可見，富力對保持財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的決心之堅。

年度目標(biāo)達成無虞

年初富力提出內(nèi)部協(xié)議銷售金額目標(biāo)為1520億元，而上半年完成進度只有34%。不少市場人士據(jù)此認(rèn)為富力將難以完成本年銷售目標(biāo)，或許這低估了富力的推盤能力和優(yōu)質(zhì)的可售資源。

事實上，鑒于第一季度計劃推出項目不多，疊加新冠肺炎疫情影響，富力原先的預(yù)期是上半年銷售占比為25%，但由于第二季度協(xié)議銷售復(fù)蘇，上半年銷售達成率已經(jīng)領(lǐng)先預(yù)期9個百分點。而富力上半年的目標(biāo)達成率，基本與同行相當(dāng)。

從月度銷售數(shù)據(jù)來看，2月單月富力僅實現(xiàn)合約銷售25億元，但從3月起逐步放量增長，5-7月銷售額均超過百億元，銷售動能正在加強。

通常房企推盤高峰期集中于下半年，富力則計劃在下半年推出16個全新項目及2300億元的可售資源，以完成協(xié)議銷售目標(biāo)。如是，只需完成不足50%的去化率，就能完全覆蓋年度所設(shè)目標(biāo)。

富力的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)又將為其目標(biāo)達成奠定基礎(chǔ)。在7月末舉辦的“2020中國房地產(chǎn)品牌大會”上，富力集團以品牌價值801億元位列中國房地產(chǎn)行業(yè)品牌價值榜第10名，即是其軟實力的一道證明。

而廣泛的區(qū)域布局又能分散單一城市政策風(fēng)險。與2019年上半年相比，今年上半年富力銷售前三甲城市已由無錫、重慶及樂清切換至太原、重慶及寧波，其余98個銷售城市中尚有包頭、哈爾濱、呼和浩特、淄博、上海及惠州貢獻的營業(yè)額超過10億元。

諸多潛力城市的存在，使得富力的未來銷售去化前景更為可觀。