房企負(fù)債率首次下降，防風(fēng)險(xiǎn)仍然任重道遠(yuǎn)

近日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦的2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布。研究報(bào)告披露，500強(qiáng)房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來(lái)首次下降。

接近80%的負(fù)債率，對(duì)一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是非?？膳碌膫鶆?wù)水平。而這樣的狀況，不是發(fā)生在某家或某幾家企業(yè)身上，而是500強(qiáng)房企的整體負(fù)債狀況。要知道，500強(qiáng)房企不僅代表了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體水平，也屬于中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)效益最好的群體。經(jīng)營(yíng)效益最好的群體，負(fù)債率都這么高，其他企業(yè)也就可想而知了。這也就難怪，為什么近年來(lái)會(huì)頻頻發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉、資金鏈斷裂、債務(wù)難以償還的問(wèn)題，且這種狀況不僅發(fā)生在中小房企身上，也發(fā)生在大型房企、頭部房企身上。如華夏復(fù)興、蘇寧等。

在決策層的要求和管理層的監(jiān)管，以及企業(yè)自身要求下，近年來(lái)，一些大型房企開(kāi)始注重調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，開(kāi)始慢慢放棄負(fù)債擴(kuò)張的思路，逐步轉(zhuǎn)向聚集主業(yè)、走“輕資產(chǎn)”之路的新軌道。其中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是轉(zhuǎn)變最快、效果也最好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，恒大集團(tuán)也在遭遇資金鏈風(fēng)險(xiǎn)后，提出了降低有息債務(wù)的三年行動(dòng)目標(biāo)。蘇寧則在企業(yè)資金鏈斷裂、急速通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者后提出了聚集零售主業(yè)的目標(biāo)，已下決心轉(zhuǎn)讓非主業(yè)資產(chǎn)。即便如此，能否走出困境，也是一個(gè)疑問(wèn)。沒(méi)有做出合理轉(zhuǎn)型的華夏幸福，則隨時(shí)有倒掉的風(fēng)險(xiǎn)。

房企能夠做出轉(zhuǎn)型的思路和目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是必要的，也是緊迫的。雖然動(dòng)作遲緩了一點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的壓力大了一些，能夠亡羊補(bǔ)牢，也不失是一種積極姿態(tài)，是能夠接受的行為。關(guān)鍵就在于，一定要從心底認(rèn)識(shí)到負(fù)債擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，以及對(duì)社會(huì)資源浪費(fèi)的危害，拿出實(shí)實(shí)在在的動(dòng)作，做出根本性的轉(zhuǎn)變。特別是大型房企，不能再追著規(guī)模做文章，不能再有“債多不怕倒”的想法。在今天的發(fā)展格局下，債多也能倒，不僅能倒，還要追究企業(yè)法定代表人、企業(yè)實(shí)際控制人的法律責(zé)任。中國(guó)的發(fā)展，已經(jīng)到了需要從根本上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的階段，而不是過(guò)去那種簡(jiǎn)單重復(fù)、低端消耗的發(fā)展。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最根本的一條，就是要加速降低負(fù)債率、減少債務(wù)規(guī)模、壓縮債務(wù)總量，而不是通過(guò)盲目增加資產(chǎn)來(lái)降低負(fù)債。負(fù)債擴(kuò)張的方式，在今天的房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)完全不適應(yīng)，必須徹底糾正。如果哪家房企還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，那么，等待這家企業(yè)的，就是徹底的垮臺(tái)。華夏復(fù)興的擴(kuò)張之路夠“順”，但是，這種依靠負(fù)債來(lái)擴(kuò)張的方式，已經(jīng)走到了盡頭，稍有風(fēng)浪，就必倒無(wú)疑。

這也意味著，對(duì)所有房企都提出了降低負(fù)債的要求，且這里所說(shuō)的降低負(fù)債，還不僅僅指降低資產(chǎn)負(fù)債率，更要降低負(fù)債規(guī)模，只有負(fù)債率與負(fù)債規(guī)模同降的企業(yè)，才能真正化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能真正步入穩(wěn)定、健康、有序的發(fā)展軌道。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要發(fā)展，更需要穩(wěn)定，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，但也會(huì)給企業(yè)形成新的壓力。高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)、高回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)很難再現(xiàn)。留給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，就是適應(yīng)新的形勢(shì)變化，做好負(fù)債的清理和壓縮工作，降低負(fù)債率、降低負(fù)債規(guī)模。因此，過(guò)去的一年，能夠出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率首次下降的現(xiàn)象，還是令人欣慰的。但是，不難看出，資產(chǎn)負(fù)債率更多的是“分母擴(kuò)大”的結(jié)果，而非分子縮小的結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，2020年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為829.89億元，同比增長(zhǎng)16.64%，增速較上年回落1.26個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為178.81億元，同比增長(zhǎng)17.89%，增速較上年上升1.76個(gè)百分點(diǎn)?？此瓶傎Y產(chǎn)增速有所回落，凈資產(chǎn)增速擴(kuò)大，實(shí)則總負(fù)債仍然在擴(kuò)大，是沒(méi)有形成資產(chǎn)負(fù)債率與負(fù)債規(guī)模“雙降”格局的。只有到了出現(xiàn)“雙降”的階段，房企的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)才能真正得到化解。

所以，對(duì)2020年出現(xiàn)的房企負(fù)債率下降現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)予以肯定，但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域化解風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)依然很重，防風(fēng)險(xiǎn)壓力依然很大。有關(guān)方面需要更加注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，更加注重減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支持，嚴(yán)格按照貸款集中度管理的要求，控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，把控好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流向，切實(shí)降低房地產(chǎn)珠債務(wù)負(fù)擔(dān)，確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。