法學(xué)專家：處置共有房產(chǎn)應(yīng)保障非債務(wù)人權(quán)利

　　離婚約定房屋歸女方所有 未過(guò)戶因前夫欠債被法院查封

　　在離婚時(shí)，男方放棄二人共有的房屋產(chǎn)權(quán)，本來(lái)，該房屋便屬于女方所有，可是，銅梁區(qū)的陳女士已獨(dú)自歸還了該房7年的按揭款，目前，該房屋卻被法院查封了，她的房屋面臨被法院拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。原來(lái)，是她前夫透支了信用卡未還，銀行發(fā)現(xiàn)她前夫與其共有一套房屋，便將其查封，以抵償她前夫的欠款。

　　離婚約定房屋歸女方所有但未過(guò)戶

　　2008年，重慶市銅梁區(qū)蒲呂街道的陳女士與四川內(nèi)江的李先生結(jié)婚，并在銅梁區(qū)東城街道辦事處龍城大道購(gòu)買了一套住房，登記在兩人名下。2010，他們的女兒出生，三口之家本可從此更加幸福，但由于李先生迷上賭博，并輸了不少錢，導(dǎo)致兩人感情發(fā)生危機(jī)。

　　2015年4月，陳女士與李先生在銅梁區(qū)民政局辦理離婚手續(xù)，解除了二人的婚姻關(guān)系，并對(duì)上述房屋進(jìn)行分割，約定該房屋由陳女士所有，離婚后該房屋貸款由陳女士?jī)斶€。

　　因該房屋有銀行貸款，而陳女士無(wú)力一次性還清余款，所以，導(dǎo)致該房一直無(wú)法辦理權(quán)屬變更手續(xù)，仍在雙方名下。

　　法院查封她的家 并駁回她的執(zhí)行異議

　　2021年8月，陳女士在渝快辦系統(tǒng)辦事時(shí)，無(wú)意中發(fā)現(xiàn)自己的房屋被渝中區(qū)法院查封。當(dāng)時(shí)不知所措，隨后去詢問(wèn)該院，卻因自己不是該案的當(dāng)事人，無(wú)法查詢到李先生到底欠交行多少錢。她說(shuō)，自己也找不到李先生。無(wú)奈，2021年12月，陳女士向渝中區(qū)法院提出執(zhí)行異議。

　　陳女士認(rèn)為，李先生與交通銀行的債權(quán)債務(wù)糾紛發(fā)生在雙方離婚后，不存在惡意逃避債務(wù)的行為，同時(shí)，陳女士?jī)H有這套房屋作為其母女兩的生活居所，該房屋也一直由她占有使用，非因陳女士原因未辦理相關(guān)過(guò)戶登記，要求渝中區(qū)法院解除對(duì)該房屋的查封、凍結(jié)。

　　2022年6月13日，渝中區(qū)法院作出執(zhí)行異議裁定，認(rèn)為應(yīng)從不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載來(lái)判斷案涉房屋權(quán)屬，案外人陳女士與被執(zhí)行人李先生離婚協(xié)議書(shū)中，對(duì)案涉房屋的約定只對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力，并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，也不足以對(duì)抗第三人。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，房屋產(chǎn)權(quán)證記載被執(zhí)行人李先生是案涉房屋權(quán)利人之一，對(duì)其名下與他人共有財(cái)產(chǎn)查封符合規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。陳女士也是案涉房屋權(quán)利人之一，該權(quán)利記載于房屋產(chǎn)權(quán)證因而真實(shí)合法，但其對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利不足以排除本院執(zhí)行。據(jù)此，駁回陳女士的異議請(qǐng)求。

　　專家說(shuō)法:法院不能處置共有房產(chǎn)中非債務(wù)人部分

　　西南政法大學(xué)民商法學(xué)院副教授杜江涌認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不動(dòng)產(chǎn)以物權(quán)的產(chǎn)權(quán)歸屬登記為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于“公示”與“公信”。公示原則是指，物權(quán)變動(dòng)必須以一定的方式向外界公示。這樣才有物權(quán)變動(dòng)的效力；公信原則是指，任何因?yàn)榛趯?duì)公示行為的深信，而從事相關(guān)交易行為，即使公示錯(cuò)誤，其交易行為也有效。其根本目的在 保護(hù)交易安全，特別是保護(hù)當(dāng)事人對(duì)公示的信賴?yán)妗?/p>

　　就本案來(lái)說(shuō)，陳女士與李先生雖然在離婚協(xié)議中明確約定了案涉房屋的歸屬，但是，并未及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶手續(xù)，即在法律上并沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變更的效力。

　　同時(shí)，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。那么，本案中離婚協(xié)議的約定及內(nèi)容，用一句話總結(jié)就是“約定有效，物權(quán)未變”。

　　本案面臨的另一個(gè)問(wèn)題是，一套房屋、兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人、個(gè)人債務(wù)，另一方的權(quán)利如何保障？

　　首先要明確的是，責(zé)任自負(fù)，其中的非債務(wù)人的部分產(chǎn)權(quán)，是不負(fù)有為其他人償債義務(wù)的，法院不能強(qiáng)制執(zhí)行非債務(wù)人那部分的房產(chǎn)；除非在征得其同意并確保其利益的前提下，才可以予以拍賣后，扣除非債務(wù)人房產(chǎn)價(jià)值部分之后，用剩余拍賣款來(lái)償還其他具有債務(wù)人身份共有人的債務(wù)。

　　因此，房產(chǎn)證上登記的共有人，或者房產(chǎn)證未登記但有充足證據(jù)證明自己是產(chǎn)權(quán)共有人的，在得知房產(chǎn)被債權(quán)人提請(qǐng)法院查封、準(zhǔn)備拍賣時(shí)，非被執(zhí)行人身份的房產(chǎn)共有人可以向執(zhí)行法院提起“案外人執(zhí)行異議”，如果“案外人執(zhí)行異議”被執(zhí)行法院駁回，還可以提起“案外人執(zhí)行異議之訴”，要求法院確權(quán)、析產(chǎn)。

　　如果房產(chǎn)是婚姻存續(xù)期間購(gòu)買的，夫妻只有一人是債務(wù)人的，另一人憑結(jié)婚證、婚姻存續(xù)期的產(chǎn)權(quán)證，就可以提起“案外人執(zhí)行異議”，阻卻房產(chǎn)被法院強(qiáng)制拍賣的措施。

　　換言之，即便房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，在處理的過(guò)程中也應(yīng)保證非債務(wù)人的權(quán)利，如果因拍賣而導(dǎo)致非債務(wù)人權(quán)利受損，非債務(wù)人一方可以向另一方請(qǐng)求賠償。

　　律師支招：房屋被法院查封后如何避免被拍賣

　　重慶捷恒律師事務(wù)所律師汪信明認(rèn)為，現(xiàn)在，陳女士的執(zhí)行異議被駁回，要想通過(guò)異議之訴解除查封之門(mén)已關(guān)閉，那么，陳女士就要考慮如何減少損失，并避免房屋被拍賣。

　　第一個(gè)途徑：陳女士設(shè)法籌資償清李先生欠交通銀行的款項(xiàng)，讓法院立即解除查封，并立即辦理變更過(guò)戶手續(xù)。如李先生不配合，陳女士可委托律師訴訟，采取類似“滌除抵押權(quán)”的方式，償還李先生所欠交行的款項(xiàng)以解除查封，并要求法院辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　第二，陳女士可找金融機(jī)構(gòu)向法院提供擔(dān)保，將此房產(chǎn)置換出來(lái)，辦理過(guò)戶后再抵押給金融機(jī)構(gòu)貸款，從而避免該房產(chǎn)被拍賣。

　　第三，陳女士可以找房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出售該房產(chǎn)，讓中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系與其合作的金融機(jī)構(gòu)向法院提供擔(dān)保，將此房產(chǎn)置換出來(lái)，出賣后，可償清交通銀行的債權(quán)、金融機(jī)構(gòu)的資金使用費(fèi)和房產(chǎn)中介的手續(xù)費(fèi)，也能避免房屋被拍賣。

　　陳女士如采取前述相關(guān)措施，可向李先生追償相關(guān)損失。不過(guò)，汪信明提醒類似當(dāng)事人，在離婚分割房產(chǎn)后，應(yīng)設(shè)法盡快將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移到自己名下，以預(yù)防因另一方拒不償還債務(wù)而被第三方查封或拍賣的危險(xiǎn)。

　　記者 唐孝忠