記者丨寧曉敏 見(jiàn)習(xí)生丨 夏路

出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

當(dāng)下，房地產(chǎn)迎來(lái)重大救市政策，房企融資閘門逐步打開(kāi)，許多掙扎在盈虧邊緣的開(kāi)發(fā)商“起死回生”，紛紛開(kāi)啟“保交樓”，給購(gòu)房者吃下“定心丸”。

“國(guó)之重器，企業(yè)擔(dān)當(dāng)”，頂著央企金字招牌的華僑城A（000069.SZ），雖然提前交付樓盤，卻遭到了購(gòu)房者的集體拒絕。

12月20日，是武漢洪山區(qū)華僑城歡樂(lè)天際小區(qū)交房的日子，滿心歡喜前來(lái)收房的購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn)了宣傳與實(shí)際不符、交付品質(zhì)等10多項(xiàng)問(wèn)題。

鰲頭財(cái)經(jīng)注意到，向來(lái)以品質(zhì)自居的華僑城，前幾年高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張的后遺癥已經(jīng)逐漸顯露，前幾年高價(jià)拿下的地逐步交付，隨之而來(lái)的卻是各種投訴維權(quán)。

今年4月，執(zhí)掌華僑城8年的段先念在贊譽(yù)與爭(zhēng)議中抱憾謝幕，正式告別華僑城。接替者是同為央企的保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高。

隨著段先念的“退場(chǎng)”，華僑城A業(yè)績(jī)下滑空間擴(kuò)大，營(yíng)收回落至兩年前。三季報(bào)顯示，2022年前9個(gè)月，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)收292.81億元，同比減少40.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.26億元，同比減少96.31%。

段先念已功成身退，但是也給繼任者留下了債務(wù)難題?？焖贁U(kuò)張的華僑城資金鏈緊張、負(fù)債規(guī)模膨脹，從2014年段先念上任時(shí)不到630億元一路飆升到2022年9月30日的3469億元，資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)至74.45%。三大現(xiàn)金流首次在今年半年報(bào)中全面告負(fù)。

此外，在文旅和地產(chǎn)都不明朗的當(dāng)下，華僑城仍然堅(jiān)守“文旅+地產(chǎn)”的發(fā)展路徑。只是，在如今房住不炒的后地產(chǎn)時(shí)代背景下，華僑城跑馬圈地的“老路”，并不好走了。

段先念“文旅造城”

在西安，段先念發(fā)家于房地產(chǎn)。20多年前，他擔(dān)任西安高科（集團(tuán)）總經(jīng)理，提出“城市運(yùn)營(yíng)”概念，帶領(lǐng)西安高科一度成為中國(guó)最大500家企業(yè)之一，也成為當(dāng)時(shí)西安最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

西安耕耘十八年后，段先念變換了新賽道，受命南下深圳接掌央企華僑城，他將曲江模式、大刀闊斧的風(fēng)格帶到了華僑城集團(tuán)，一舉開(kāi)創(chuàng)了華僑城集團(tuán)的“段先念時(shí)代”，目標(biāo)是打造中國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)航母。2015年9月，他正式出任公司董事長(zhǎng)。

段先念受命于華僑城動(dòng)蕩和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑之際，2015年上半年，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.61億元，同比下降25.27%，凈利潤(rùn)為14.14億元，同比下降26.08%。其中，旅游綜合收入、房地產(chǎn)結(jié)算收入同比下降幅度均超過(guò)20%。

為尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，段先念將自己豐富的文旅經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到華僑城的發(fā)展中，在早期“旅游+地產(chǎn)”的基礎(chǔ)上，段先念確立了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式，并迅速推進(jìn)。

2016年華僑城集團(tuán)與云南省政府簽訂超過(guò)千億的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，以重組的方式參與云南省國(guó)企改革，入股云南旅游。

2017年6月，華僑城宣布將投資2380億元打造大西安文化旅游新高地，計(jì)劃未來(lái)5年，將以“周秦漢唐文化+現(xiàn)代化國(guó)際化大都市”為主線，實(shí)施“1+7”系列重大項(xiàng)目建設(shè)，打造“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”大載體、大平臺(tái)、大產(chǎn)業(yè)。

“經(jīng)營(yíng)，是人生的最高境界?！倍蜗饶钔ㄟ^(guò)一系列改革，執(zhí)掌華僑城八載，帶領(lǐng)其躋身千億營(yíng)收陣營(yíng)，資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大。

官網(wǎng)顯示，“十三五”時(shí)期，華僑城集團(tuán)總資產(chǎn)由“十二五”末的1370億元增長(zhǎng)至2020年的6980億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率39%，短短五年增長(zhǎng)超5000億元。

目前，華僑城集團(tuán)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)和管理景區(qū)近80家，位列全球主題公園集團(tuán)第三、亞洲第一，華僑城集團(tuán)的歡樂(lè)谷相繼落戶深圳、北京、上海、武漢、西安等8個(gè)重要城市。

2014年至2020年，華僑城A的營(yíng)收從307.2億元增長(zhǎng)至818.7億元；2020年，在疫情承壓、房地產(chǎn)和旅游行業(yè)均遭受沖擊的情況下，華僑城A的營(yíng)收增長(zhǎng)率達(dá)到36.39%。2022年1-11月，華僑城旗下文旅企業(yè)合計(jì)接待游客5948.84萬(wàn)人次，為去年同期73%的水平。

“野性”擴(kuò)張現(xiàn)債務(wù)隱憂

持續(xù)擴(kuò)張和自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式，讓華僑城這兩年也陷入了“增收不增利”的窘境。2014年至2020年，華僑城A的營(yíng)收從307.2億元增長(zhǎng)至818.7億元。

2021年，華僑城A營(yíng)業(yè)收入首次超過(guò)千億，但凈利潤(rùn)僅為37.99億元，同比下降幅度高達(dá)70.05%，這一凈利潤(rùn)水平尚不及2012年，當(dāng)年，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為38.50億元。2021年的扣非凈利潤(rùn)僅為22.97億元，低于2010年的30.08億元。

近日，華僑城發(fā)布的三季報(bào)顯示，2022年前9個(gè)月，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)收292.81億元，同比減少40.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.26億元，同比減少96.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)虧損2.46億元，同比減少108.62%。

華僑城在公布三季報(bào)的同時(shí)，也發(fā)布了出售子公司的消息。公告稱，華僑城擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓間接持有的上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)。華僑城表示，出售上海首馳51%股權(quán)有利于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)加快優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)節(jié)奏、提質(zhì)增效。

事實(shí)上，華僑城從2018年起開(kāi)啟“賣賣賣”的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，四年間，華僑城至少出售或轉(zhuǎn)讓30多家子公司及債權(quán)，當(dāng)中包括不少文旅項(xiàng)目。

今年以來(lái)，華僑城已經(jīng)發(fā)起了四輪融資，最近一次是7月11日，華僑城A發(fā)行了2022年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額為20億元。這種“借新還舊”的操作，已經(jīng)成為華僑城化解債務(wù)壓力的一貫操作。

出售資產(chǎn)，借新還舊回籠資金仍然“缺錢”，資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)至74.45%。三大現(xiàn)金流首次在今年半年報(bào)中全面告負(fù)。

財(cái)報(bào)顯示，華僑城上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額由9.88億元下降至-62.02億元，同比下降727.6%，投資活動(dòng)現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額分別為-11.40億元和－101.13億元。這也是自2019年以來(lái)，華僑城三大現(xiàn)金流首次在半年報(bào)中全面告負(fù)。

華僑城賬上的貨幣資金也出現(xiàn)大幅下滑。截至9月末，華僑城的貨幣資金約468.57億元，較今年年初的675.73億元減少了207.76億元，下降幅度約31%。對(duì)此，華僑城表示，主要是支付應(yīng)付工程款及為降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)減少有息負(fù)債。

“相信眼下的困難不過(guò)是通往光輝愿景的坎坷之路。只要堅(jiān)定信心信念、清晰轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑，巨大的發(fā)展?jié)摿?huì)把我們帶到更加廣闊的未來(lái)。”幾個(gè)月前，時(shí)任華僑城董事長(zhǎng)、黨委書記段先念在公司2022年度工作會(huì)議上發(fā)表了一番頗為慷慨激昂的講話，對(duì)華僑城未來(lái)發(fā)展充滿信心。