許多家長為了孩子上學(xué)的事情準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，買不起的去租學(xué)區(qū)房。還有老人為了孩子上學(xué)將自己房產(chǎn)過戶，那這種情況下是屬于借用關(guān)系還是贈與關(guān)系呢？
道華律師根據(jù)濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院一起案件來分析其中的法律問題。

一、基本案情

方爺爺和沈奶奶是一對夫妻，他們有一個兒子方男，和一個女兒方女，方爺爺在2010年去世了。六年后，方爺爺和沈奶奶共有的房屋拆遷，沈奶奶獲得安置房一套，根據(jù)安置協(xié)議記載的被拆遷人為沈奶奶。2020年，因為重孫方小寶到了入學(xué)年齡，沈奶奶為了讓方小寶順利入學(xué)，與方小寶的父母（方男的兒子兒媳）在不動產(chǎn)登記部門簽訂了一份《贈與合同》，合同載明沈奶奶將該安置房屋贈與了方小寶的父母。

后沈奶奶向人民法院起訴方小寶的父母，主張當(dāng)初過戶房子并非贈與，而是為了重孫子順利入學(xué)才配合過戶，二人承諾小寶入學(xué)后就將房子歸還沈奶奶，但后來一直不配合辦理房屋登記。故沈奶奶只好向人民法院起訴，請求法院判令雙方簽訂的《贈與合同》無效，被告協(xié)助原告將案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至原告名下。二被告辯稱，自己一直在照顧沈奶奶，沈奶奶將房屋贈與他們是希望他們繼續(xù)照顧沈奶奶安享晚年，并非因為方小寶上學(xué)，雙方之間的《贈與合同》真實有效。

?

二、法院審理

本案的爭議焦點(diǎn)在于：原被告之間的《贈與合同》是否真實有效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》，贈與合同為無償合同，但在實務(wù)中這種無償往往基于受贈人對贈與人在生活、情感等多方面的付出，尤其是針對房屋這種價值大的財產(chǎn)。法院綜合審理后認(rèn)為：沈奶奶與二被告之間不存在真實的贈與關(guān)系。原因如下：

（1）雖然二被告系沈奶奶的孫子和孫媳婦，但是并不與沈奶奶同住，二人也沒提出證據(jù)證明自己對沈奶奶進(jìn)行照料撫養(yǎng)。

（2）沈奶奶及其子女，包括二被告的父母方男均作出證人證言，承認(rèn)該房屋為贈與。

（3）二被告提供的《協(xié)商證明書》并不能證明雙方存在贈與法律。該證明書只是記載了將案涉房屋過戶在孫子名下，過戶僅代表所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，可能基于多種不同基礎(chǔ)法律關(guān)系而發(fā)生，并不能證明是基于贈與法律關(guān)系。

（4）沈奶奶將房屋“過戶”給二被告系無權(quán)處分。該房屋是沈奶奶與方爺爺夫妻共有財產(chǎn)拆遷后的安置房屋，方爺爺去世后，相關(guān)繼承人對該房屋也享有權(quán)利。沈奶奶在未與其他繼承人協(xié)商的情況下，以贈與方式辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系無權(quán)處分。

（5）根據(jù)證據(jù)顯示，二被告以案涉房屋辦理子女入學(xué)手續(xù)的證據(jù)目的性很明確。方小寶確實在所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后就辦理了附近的學(xué)校的入學(xué)手續(xù)，而二被告卻不在案涉房屋居住。綜合以上五點(diǎn)，法院選擇采信沈奶奶的主張。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，雖然原被告雙方以簽訂《贈與合同》的方式辦理了涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但該行為系雙方共同的虛假通謀行為，應(yīng)屬無效。二被告應(yīng)當(dāng)返還案涉房屋，故沈奶奶要求二被告協(xié)助將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下，法院予以支持。本案不涉及房屋析產(chǎn)分割，故未追加相關(guān)權(quán)利人參加訴訟。最終，槐蔭法院依法判決支持了沈奶奶的訴訟請求，判決作出后，雙方均服判息訴，現(xiàn)該判決已生效。

三、道華評析

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。“借房登記上學(xué)”會使房產(chǎn)這一重要不動產(chǎn)脫離真實權(quán)利人而存在。那么對真實權(quán)利人而言，該行為會產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險，所以一定要擬定明確內(nèi)容的協(xié)議，并邀請第三人作為見證方簽字。另外一定要盡早要回所有權(quán)，以免夜長夢多，房屋被抵押、變賣給善意第三人或因拆線而無法得到補(bǔ)償?shù)炔焕樾?。?dāng)然借房入學(xué)一方更應(yīng)當(dāng)秉持誠實信用原則，切莫不感激他人的幫助還欲將房屋占為己有。父母是孩子最好的老師，這樣雖然讓孩子成功入學(xué)，卻輸了道德，得不償失。

四、相關(guān)法條

◆《中華人民共和國民法典》第一百四十三條??

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。無效民事法律行為。

◆《中華人民共和國民法典》第一百四十六條

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

◆《中華人民共和國民法典》第一百五十七條

民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

◆《中華人民共和國民法典》第一百五十八條

民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效。