最近幾年，隨著溫州市區(qū)新建樓盤的不斷交付，有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題接連暴露出來。

日前，記者從12345政務(wù)服務(wù)熱線了解到，今年2月以來，該熱線接到涉小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)類投訴電話多達(dá)幾十個(gè)，其中多數(shù)為前期物業(yè)費(fèi)退費(fèi)投訴。

針對(duì)各種類型的前期物業(yè)費(fèi)糾紛，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

圖片來源：視覺中國

業(yè)主未收房，該不該先繳物業(yè)費(fèi)？

鹿城區(qū)七都街道鹿島潤園一位業(yè)主反映，2021年11月底，房開通知其收房，但因房屋精裝修存在一些細(xì)節(jié)問題，需要房開進(jìn)行整改,因此在半年后才實(shí)際收房。而前期物業(yè)費(fèi)從2022年1月1日就開始收取，并明顯高于政府指導(dǎo)價(jià)。

該業(yè)主表示：“我沒有按時(shí)收房，是因?yàn)檠b修整改造成的，這期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)，不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)。”基于以上原因，該業(yè)主質(zhì)疑收費(fèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理。

記者從溫州市發(fā)改委了解到，前期物業(yè)是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)《浙江省定價(jià)目錄》（2022年版）規(guī)定：普通住宅（不包括別墅）的前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。目前溫州市區(qū)（不含洞頭區(qū)）普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，按照服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)的不同，劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。其中，收費(fèi)最高的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，高層住宅是1.7元/平方米/月，最高上浮30%，也就是2.21元/平方米/月。

“如果房開公司的確提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)際成本高于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的情況下，　可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，向發(fā)改部門申請(qǐng)確認(rèn)高于最高市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再進(jìn)行招標(biāo)?！睖刂菔邪l(fā)改委價(jià)格與成本監(jiān)審處副處長(zhǎng)鄭巨新表示，發(fā)改部門會(huì)對(duì)房開公司提出的申請(qǐng)進(jìn)行核價(jià)確認(rèn)，按照溫州目前的實(shí)際情況，可將前期物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高至2.5元/平方米—2.8元/平方米這個(gè)區(qū)間。

溫州市人大代表、浙江嘉瑞成律師事務(wù)所首席合伙人楊康樂表示，消費(fèi)者與房開簽訂的《商品房購買合同》中會(huì)約定前期物業(yè)管理的內(nèi)容，同時(shí)《前期物業(yè)合同》會(huì)作為合同附件，明確消費(fèi)者承擔(dān)物業(yè)費(fèi)從商品房交付之日起計(jì)算?！斑@樣約定沒有問題，無論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)如保安、保潔等均已提供，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該繳納?！?/p>

但楊康樂認(rèn)為，如果不是消費(fèi)者的原因，而是房開通知交付的房屋存在質(zhì)量問題，消費(fèi)者尚未接收商品房的，整改期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由房開承擔(dān)，而非消費(fèi)者。

業(yè)委會(huì)成立后未簽新合同，前期物業(yè)費(fèi)退到何時(shí)？

去年年底，甌海區(qū)湖山玖里小區(qū)的業(yè)主收到了一筆前期物業(yè)費(fèi)差價(jià)退費(fèi)。雖然收到了錢，但業(yè)主們對(duì)于退費(fèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)存在異議。

業(yè)主楊先生反映，小區(qū)物業(yè)確定的退費(fèi)方案是從2020年11月1日房子集中交付日起，至2022年1月10日業(yè)委會(huì)成立備案日止。但目前，小區(qū)仍使用3.3元/平方米/月（含公共能耗費(fèi)）的前期物業(yè)合同，新合同尚未簽訂。因此，業(yè)主認(rèn)為前期物業(yè)費(fèi)差價(jià)退還，應(yīng)延長(zhǎng)至新合同簽訂之日。

記者從業(yè)主提供的《前期物業(yè)服務(wù)合同》上看到，雙方約定的合同期限為“自簽訂之日起至首屆業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)合同生效之日止”。

業(yè)主楊先生說，由于選聘新的物業(yè)服務(wù)公司有個(gè)篩選談判的過程，且需經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，耗時(shí)較長(zhǎng)，新合同一直沒有簽訂?！凹热磺捌谖飿I(yè)服務(wù)合同尚未終止，就應(yīng)該按照政府調(diào)節(jié)價(jià)實(shí)行退費(fèi)?！?/p>

對(duì)于業(yè)主的訴求，該小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人李盼并不認(rèn)可：物業(yè)公司已按規(guī)定落實(shí)退費(fèi)，前期退還的物業(yè)費(fèi)統(tǒng)一由等額抵沖方式返還至業(yè)主房屋賬戶（預(yù)繳卡）中。現(xiàn)在主要矛盾是業(yè)主要求退款時(shí)間點(diǎn)是至新合同簽訂之日，而不是退到業(yè)委會(huì)成立之日。但按照相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會(huì)成立以后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，所以業(yè)主的訴求并不合理。

溫州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人表示，在實(shí)際操作中，一些小區(qū)因各種原因，遲遲未能簽訂新的物業(yè)管理合同。“這直接造成物業(yè)公司無法按照市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)正常收取物業(yè)費(fèi)，只能通過減少物業(yè)服務(wù)人員和降低服務(wù)質(zhì)量來進(jìn)行低成本運(yùn)營，最終形成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降的惡性循環(huán)?！?/p>

針對(duì)此爭(zhēng)議，市住建局一位工作人員介紹，市住建部門曾出具一份指引，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)成立后，是否更換物業(yè)以及簽訂合同要在2個(gè)月的期限內(nèi)作出表決，但“這只是建設(shè)性的指引，并沒有強(qiáng)制性要求”。