終于到了這一天了，一線城市他來(lái)了。大家還記得點(diǎn)讀機(jī)廣告詞吧，哪里不會(huì)點(diǎn)哪里，現(xiàn)在樓市跟點(diǎn)讀機(jī)很相似了，哪里不行點(diǎn)哪里，點(diǎn)完三線點(diǎn)二線，二線點(diǎn)完再一線。而很多人都在無(wú)限的期待樓市重新暴漲了，有的甚至開(kāi)始反價(jià)了，那四個(gè)一線城市到底做了什么表態(tài)呢，接下來(lái)的一線會(huì)重新回到暴漲時(shí)代呢，其他二三四城市的業(yè)主或者剛需客又該如何抉擇呢，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。繼住建部提到要優(yōu)化樓市政策后，最近幾日，一線城市里北京、深圳和廣州三位大哥紛紛表態(tài)，明確要結(jié)合各地實(shí)際優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策，發(fā)的內(nèi)容基本都是差不多的，都是提到了要大力支持和滿足咱們的剛性和改善性住房需求，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康的發(fā)展。而這種表述信號(hào)的意義是很強(qiáng)的，換句話說(shuō)，后續(xù)的一線城市樓市政策將顯著改變2016年以來(lái)明顯收緊的政策操作，同時(shí)將釋放出持續(xù)寬松、力度極強(qiáng)、覆蓋面廣的購(gòu)房新政策。

所以后續(xù)包括認(rèn)房不認(rèn)貸的這類政策肯定會(huì)逐步放開(kāi)了，但是很可能還是局部的放開(kāi)，不會(huì)全盤(pán)使用，因?yàn)楹芏嗪诵膮^(qū)域還不需要，外圍的房子才等待著解渴。現(xiàn)在的一線城市供求關(guān)系也發(fā)生了比較明顯的變化，像二手房掛牌量激增、房?jī)r(jià)位于高點(diǎn)的預(yù)期增強(qiáng)、郊區(qū)新房去庫(kù)存壓力非常大、學(xué)區(qū)房等傳統(tǒng)熱點(diǎn)明顯降溫等，所以一線里面的哪些區(qū)域的新房矛盾最大，哪里就將是購(gòu)房政策放松的最重點(diǎn)領(lǐng)域。

因?yàn)樵蹅円宄?，這次的救市不是為了讓樓市暴漲，而是要市場(chǎng)平穩(wěn)健康的可持續(xù)發(fā)展，這也是頂層的定調(diào)核心。什么是平穩(wěn)，如果一路下跌那肯定就不是平穩(wěn)了，現(xiàn)在的很多政策都是在起托底和托舉的作用，是為了不要跌的太夸張，而不是讓房?jī)r(jià)漲上天。所以現(xiàn)在一線在使用的救市政策很多都是政策工具箱里在二三四線使用過(guò)的，而很多三四線城市已經(jīng)黔驢盡窮了，能用的工具箱里只剩下一個(gè)鼓勵(lì)買房的復(fù)讀機(jī)，其他的政策也沒(méi)有城市敢去觸碰，像直接公開(kāi)降房?jī)r(jià)、降5.88%老業(yè)主存量房利率、出房地產(chǎn)稅等，所以，很多城市賣地賣不出，甚至還養(yǎng)成依賴的習(xí)慣了，靠著中央轉(zhuǎn)移支付維持著體制內(nèi)工資發(fā)放，雖然旱澇保收，但是老百姓肯定是看不下去的。

還有一個(gè)很重要的原因，一線城市是不會(huì)完全的放開(kāi)的，就拿戶口這個(gè)事情來(lái)說(shuō)，其他城市都可以完全的放開(kāi)落戶，但是北京行嗎，上海行嗎，一放開(kāi)的話，那些教育資源不得搶瘋了嗎，大家都知道河南高考難度是地獄級(jí)別的，伴隨著2023年的高考分?jǐn)?shù)線公布，同樣使用全國(guó)乙卷，陜西省的文科一本線為484分，理科一本線為449分；而河南，則分別為547分、514分，分別比陜西高出63分、65分，同樣的試卷，巨大的分差，如果你是孩子家長(zhǎng)，你是愿意逼著自己孩子多考60分，還是去移民陜西呢？

而移民的方向，除了陜西，還包括新疆、西藏、青海、以及遼寧、海南等省份，當(dāng)然，也有北京、上海、天津等一二線城市。而先很多地方也在持續(xù)打擊高考移民了，對(duì)戶籍和學(xué)籍都提高了標(biāo)準(zhǔn)，有的要連續(xù)三年，有的甚至要連續(xù)六年，但是，即使高考移民’的政策再緊，河南家長(zhǎng)想把孩子拉出‘地獄模式’的愿望還是很強(qiáng)烈，就是因?yàn)楦魇≈g的教育資源不均衡，有的省只有一所211，有的省卻有五六所甚至七八所。當(dāng)然，真正的有錢(qián)人已經(jīng)不卷高考了，都直接海外移民了，再以國(guó)際生考就更容易了，只是多數(shù)的普通人還是得在高考這條賽道繼續(xù)卷著。

高考尚且如此，拿樓市來(lái)說(shuō)也是一樣。如果一線城市購(gòu)房完全放開(kāi)，一味的鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲的話，那其他城市必然會(huì)被吸引和虹吸過(guò)來(lái)，因?yàn)槌钟衅渌鞘械姆孔泳偷扔谀弥H值的東西，越早賣就越好，那能夠保值升值的樓盤(pán)也就更難了，所以二三線城市業(yè)主最好的選擇就是割肉賣房，然后去一線進(jìn)行購(gòu)房置換，而之前房?jī)r(jià)能漲的邏輯是因?yàn)橹脫Q是按秩序進(jìn)行的，縣城的置換到當(dāng)?shù)氐娜木€城市，三四線城市的置換到二線省會(huì)城市，二線省會(huì)城市的置換到一線城市。

如果大家都按照秩序來(lái)置換，按照正常邏輯，只要放開(kāi)二線省會(huì)的話，底部城市的交易量就會(huì)流通起來(lái)，但是實(shí)際效果來(lái)看，大家都不去買了，相當(dāng)于二線的房子也賣不動(dòng)了，大家都等著一線放松，要不就不買，要不就直接跳過(guò)所有的底下城市直接去一線城市，所以一線的上漲只會(huì)讓更多二三四線城市的拋售，就像某些省份的高考越容易，那其他地方移民的熱情就會(huì)越高。

因?yàn)楝F(xiàn)在很多業(yè)主的預(yù)期是嚴(yán)重不足的，包括一線的外圍區(qū)域，很多人都在想著要落袋為安，先能賣房或者降低原來(lái)利率再說(shuō)，后面能漲10萬(wàn)就是賺10萬(wàn)，樓市的分化已經(jīng)是不可逆的狀態(tài)了，就像咱們?nèi)丝诘膬魷p少，短期內(nèi)也很難扭轉(zhuǎn)這個(gè)態(tài)勢(shì)，從百城房?jī)r(jià)的走勢(shì)也可以看出來(lái)，一線城市也基本都在往下跌，上?，F(xiàn)在二手均價(jià)7.27萬(wàn)，熱度指數(shù)為22，還是冷清的狀態(tài)，月跌幅也達(dá)到了1100元一平；廣州也是，今年3月的二手價(jià)還在3.57萬(wàn)一平，到現(xiàn)在也跌到了3.47萬(wàn)一平，現(xiàn)在是屬于價(jià)跌量跌的情況，需求收縮，大家都在存錢(qián)過(guò)冬。

所以現(xiàn)在的樓市出政策，大家也不用覺(jué)得大驚小怪了，這都是在托舉樓市的正常表現(xiàn)，只是之前是托舉二三線，發(fā)現(xiàn)舉不動(dòng)了，那就拿出一線的部分區(qū)域進(jìn)行托舉，看看大家會(huì)不會(huì)被吸引過(guò)來(lái)，廣州也在征集入戶的新意見(jiàn)，大專學(xué)歷就有機(jī)會(huì)入戶外圍七個(gè)區(qū)域了，可能將會(huì)成為比深圳都更容易入戶的一線城市了。

一線城市下場(chǎng)搶人，二三四線很可能就手無(wú)縛雞之力了，內(nèi)卷的蔓延，不止是高考，樓市和城市之間，也開(kāi)始了，真的是卷起來(lái)才夠勁。