提示：本案9千字，內容較長。本案為房屋買賣合同糾紛，賣方要求要求買方支付違約金并沒收10萬元定金，買方主張合同已經(jīng)終結，買方應返還定金。

雙方簽訂《買賣合同》之后，又簽署了《房款支付協(xié)議》和《補充協(xié)議》，其中在《補充協(xié)議》中約定，簽署起三個工作日若買方人查詢不具備購房資格，所有合同均終止。雙方于2021年月7月14日簽署，故起算日期為7月15日，其中17、18為周末，因此到期為2021年7月19，而該日買方通過中介已經(jīng)向賣方發(fā)出了通知。因此合同終止，應返還定金.

法院觀點為：2021年7月19日，中介人員與金某東的微信記錄中，告知金某東，戴某祺資質審核未通過。故在2021年7月14日之后的3個工作日屆滿即2021年7月19日止的時間節(jié)點，戴某祺資質審核不通過應屬事實，雙方當事人均認可的證人胡某某的陳述亦對戴某祺2021年7月19日購房資質審核不通過的事實予以明確。

故2021年7月20日，涉案買賣合同、補充協(xié)議已依照《補充協(xié)議》的約定終止，雙方自2021年7月20日起已不再存在購買涉案房屋的權利義務關系。

【原告戴某祺訴稱】：

戴某祺、金某東雙方于2021年7月14日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，并于同一天簽訂《房款支付協(xié)議》和《補充協(xié)議》。雙方在《買賣合同》中約定，金某東向戴某祺出售位于北京市朝陽區(qū)某路199號樓15層1513的房屋。

雙方在《房款支付協(xié)議》中約定，房屋定金為人民幣100000元，某祺已于2021年7月14日將此款轉給金某東。戴某祺于2021年7月15日申請資質審核，2021年7月19日得知買房資質審核不通過的結果。戴某祺于2021年7月19日當日告知我愛我家房產(chǎn)中介，并由中介通知金某東：由于戴某祺不具備買房資格，《買賣合同》不能繼續(xù)履行。

我愛我家房產(chǎn)中介于2021年7月21日約戴某祺和金某東在我愛我家甜水園旗艦店做三方免責退單的調解，金某東拒絕退還100000元定金。我愛我家房產(chǎn)中介于2021年7月29日將居間費人民幣58536元退還給戴某祺。

根據(jù)《補充協(xié)議》中約定，如因戴某祺（買受方）資質審核不通過原因導致《買賣合同》不能繼續(xù)履行的，《買賣合同》及相關補充協(xié)議自行終止，戴某祺（買受方）已付定金、購房款及資料應退還給戴某祺。因此，戴某祺、金某東簽訂的《買賣合同》符合補充協(xié)議所約定的自動終止條件，請求判如所請。

戴某祺向本院提出訴訟請求：1.依法判令確認戴某祺、金某東之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》2021年7月19日自動終止；2.依法判令金某東返還戴某祺已支付的房屋定金人民幣100000元，并支付利息（以100000元為基數(shù)，利息依據(jù)LPR一年期3.85%計算，自2021年7月19日起至實際支付之日止）。

【被告金某東辯稱】：

不同意戴某祺的訴訟請求。一、不認可雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》自行終止解除。1.雙方經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司介紹，于2021年7月14日簽訂了合同編號：WAEXXXXXXXXXX的《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定戴某祺購買出售人金某東位于北京市朝陽區(qū)某路XX號樓XX層XXXX房屋。同日，戴某祺、金某東及中介三方簽訂了《補充協(xié)議》。

買受人承諾全款購買并支付了10萬元定金。2.根據(jù)雙方簽訂的合同第三部分：風險告知（一）交易風險提示對乙方風險提示：1、請您在簽署本合同時，確認具備購房資質，確保本合同可以實際履行，否則存在承擔違約責任及其他法律責任的風險?，F(xiàn)買受人以不具備購房資質為由請求確認合同已解除的訴請依約不能得到支持。3.根據(jù)三方簽訂的《補充協(xié)議》第三條，在甲乙雙方簽訂編號為：WAEXXXXXXXXXX《北京市存量房屋買賣合同》及附屬合同之日起3個工作日內，如因乙方資質審核不通過原因導致《買賣合同》不能繼續(xù)履行，上述合同及相關補充協(xié)議自行終止。因此，根據(jù)本條約定，即使戴某祺真的不具備購房資質，也應當在7月19日前提出解除合同，要求退還定金。
4.補充協(xié)議終止后，戴某祺與中介一同去復審后，7月20日當晚還再次和我方確定說要購買，讓我方不要賣給別人，金某東都取消了其他中介帶看房的預約。因戴某祺的媽媽不想買了，7月21日中午第一次提出想退單，當晚在中介門店商談時，戴某祺也從未提及其不具備購房資質，而是以資金不夠、工作調動等原因請求退房、退定金。

因為在復審前戴某祺已經(jīng)補繳過斷交的社保，即使復審沒過，最晚也會在今年的10月份戴某祺也具備了購房資質。但根據(jù)《買賣合同》第十條約定，合同履行期限為120天，10月份也在合同履行期限內。5.根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十四條之規(guī)定，當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。

戴某祺在7月19日補充協(xié)議失效前也未曾通過書面形式或其它形式告知中介方或我方終止繼續(xù)授權資質審核并終止合同和退單，而是在7月19日后和中介方一同去做復審，即便戴某祺沒等復審結果出來就要求退單并終止合同，也違反了《居間服務合同》第四條第4款中提到的會導致丙方也就是中介方不能繼續(xù)履行授權事項而造成合同無法繼續(xù)履行的客觀事實！

因此，戴某祺以不具備購房資質為由請求確認合同解除沒有事實和法律依據(jù)，我方將依法追究戴某祺違約解除合同的法律責任，提起反訴。二、不同意返還戴某祺已支付的房屋定金10萬元及320.83元利息。1.雙方簽訂的合同合法有效，依法應當受法律保護，在合同履行過程中，戴某祺不依據(jù)合同約定履行合同義務，提出解除合同，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十七條之規(guī)定，給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金。2.因戴某祺不繼續(xù)履行合同義務原因，戴某祺已支付的房屋定金無權要求退還，主張的利息沒有法律依據(jù)，金某東不同意返還定金及支付利息。

金某東提出反訴請求：1.判令雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2021年7月22日解除；2.請求判令戴子褀支付違約金542000元。事實和理由：2021年7月14日，在北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提供的居間服務下，戴某祺與金某東簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定戴某祺以全款方式支付購房總價款271萬元，購買金某東位于北京市朝陽區(qū)某路XX號樓XX層XXXX的房屋。

合同簽訂后，于2021年7月21日戴某祺聯(lián)系金某東到了北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司門店，戴某祺方稱其沒有錢，堅持不再履行合同，并于2021年8月5日向法院提起了訴訟。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十八條之規(guī)定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條之規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護。

《北京市存量房屋買賣合同》是雙方真實的意思表示，雙方應當誠實守信、恪守合同。因戴某祺明確表示且以自己的行為表明不再履行合同義務，故我方請求解除合同，并根據(jù)雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》第十二條合同解除之約定，戴某祺應當按購房總價款的20%向金某東支付違約金?；谏鲜鍪聦崳瑸榫S護反訴金某東的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》之規(guī)定，依法向貴院提起反訴。請法院以事實為依據(jù)，以法律為準繩，依法支持反訴金某東的訴訟請求，望判如所請。

戴某祺針對金某東的反訴辯稱，不同意金某東的反訴請求，合同因戴子褀購房資質不通過客觀無法履行，符合補充協(xié)議約定的自動終止條件，房屋買賣合同于2021年7月19日自動終止，非為戴子褀違約，金某東2021年7月22日發(fā)出的合同解除通知不發(fā)生效力，其所稱的戴子褀拒不履行義務構成違約也無任何合同依據(jù)或者法律依據(jù)，真實目的為故意找借口拒不退還戴子褀定金。

本案中補充協(xié)議第三條約定，在甲乙雙方簽訂北京市存量房屋買賣合同及附屬合同之日起三個工作日內，如因乙方資質審核不通過原因，應退還購房款定金及資料。民法典第158條規(guī)定了附條件的民事法律行為，自條件成就時失效，補充協(xié)議第三條約定屬于民法典規(guī)定的附條件的民事法律行為，自約定的合同簽訂之日起三個工作之日內因戴子褀購房資質不通過導致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，

依據(jù)民法典第201條期間的計算方式，在當事人無特別約定條件下，合同簽訂三個工作日的起算點應為2021年7月15日，7月15日、7月16日經(jīng)過兩個工作日，7月17日、7月18日為休息日不納入計算，7月19日為合同簽訂的第三個工作日，結合戴子褀的購房資質審核不通過的情形，補充協(xié)議第三條的自動終止條件成就，當補充協(xié)議約定的自動終止條件成就時，無需任何一方主張解除合同，該合同即自動且當然失效，

區(qū)別于民法典第512條第二款規(guī)定的約定解除權，合同已經(jīng)自動終止，金某東2021年7月22日發(fā)出的違約解除通知不發(fā)生效力，戴子褀在合同終止后也不再負擔繼續(xù)履行的義務，金某東以戴子褀不履行義務構成違約為由解除合同無任何法律依據(jù)，其真實目的是為了故意找借口拒不退換戴子褀定金。
第二，依據(jù)補充協(xié)議，合同自動終止時，三方互不承擔違約責任，金某東無任何經(jīng)濟損失，金某東請求戴子褀支付違約金于法無據(jù)，本案買賣合同的終止并未對金某東造成任何經(jīng)濟損失。首先，本案從磋商到知道資質審核不通過僅一周左右時間，且在這一周時間內房源并未下架，金某東的交易機會并未收到影響，合同自動終止后房價并未出現(xiàn)下跌，按照金某東所述，本案合同簽訂時是最低價，且終止合同后依然有其他人出更高的價格。

因此，對于金某東來講完全可以尋找其他符合資質的交易方，并以更高的價格出售給第三人，金某東的交易信息被中介平臺鎖定，并未影響其交易房屋的資質，金某東并非一定要通過該平臺進行房屋交易。另外，金某東房屋交易被鎖定的原因是因為金某東拒不退還定金而導致糾紛的產(chǎn)生，平臺不愿意交易存在糾紛的房屋，根本過錯在于金某東，其主張經(jīng)濟損失無任何合理理由。而且金某東在整個交易過程中也持續(xù)收取租金，房屋被采取鎖定措施是金某東與中介之間的糾紛，與當事人無關。

【人民法院查明事實】：

2021年7月14日，甲方（出售方）金某東與乙方（買受方）戴某祺簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱涉案買賣合同），約定，甲方所售房屋坐落為朝陽區(qū)某路XX號樓XX層XXXX（以下簡稱涉案房屋）。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，該房屋主體價款為人民幣1440000元，該房屋裝修及設施折價款為人民幣1270000元。

2021年7月14日，出賣方（甲方）金某東與買受方（乙方）戴某祺、居間方（丙方）北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《補充協(xié)議》，約定，在甲乙雙方簽訂編號為：WAEXXXXXXXXXX《北京市存量房屋買賣合同》及附屬合同之日起3個工作日內，如因乙方資質審核不通過原因導致《買賣合同》不能繼續(xù)履行，上述合同及相關補充協(xié)議自行終止，三方互不承擔違約責任。如已簽署網(wǎng)簽合同的需在3個工作日內三方配合辦理完成網(wǎng)簽注銷手續(xù)。乙方已付定金、購房款及資料等退還乙方，甲方資料退還甲方、丙方資料退還丙方。

關于戴某祺購房資質審核情況，戴某祺稱，2021年7月15日通過我愛我家公司進行網(wǎng)上資質審核，2021年7月19日中介告知雙方資質審核不通過，不通過原因是戴子褀的社保和納稅不符合規(guī)定，中介聯(lián)系雙方辦理退單。2021年7月21日戴子褀通過中介申請資質復審，這個所謂的復審程序其實就是直接去房管局窗口問的，房管局窗口會直接答復復審不通過，21日復審不通過后我方通過中介聯(lián)系金某東退單。21日晚上三方進行了退單的談話。

金某東稱，當時簽訂補充協(xié)議的原因是戴子褀補繳過兩次社保他擔心線上提交不通過，所以合同第十條產(chǎn)權轉移登記部分特別約定了120天的合同期，這個期間是戴子褀可以最終確定有資質的時間。7月19日戴子褀資質未通過是因為戴子褀未提交完整資料，當天已經(jīng)發(fā)起了復審，19日結束后戴子褀一直跟中介說讓我們不要賣給別人，戴子褀從未要求退單，金某東19-21日都有去過中介處，戴子褀沒有提過資質不過，

21日晚上協(xié)商的時候戴子褀說不購買的原因是沒有錢，還有一個原因是戴子褀的媽媽跟中介說，找風水先生看房后說戴子褀今年不適宜買房，所以要求退單。還有一個原因是這個房屋的實際出資人是戴子褀的哥哥，戴子褀的哥哥和母親沒有協(xié)商好，所以決定不購買。

7月21日因為戴子褀明確表示不購買了，7月22日金某東及時發(fā)了告知書給戴子褀及中介，我方于該日解除合同，對方?jīng)]有提出異議。戴子褀至起訴前都沒有提過資質不通過的原因，據(jù)中介胡某某處了解到，戴子褀是具備購房資質的，其應當向法院提交其購房資質的相關信息。

戴某祺向本院提交中介人員與金某東的微信記錄，顯示，2021年7月19日，中介：大哥，先跟您說一下，XX層的客戶資質出來了，結果是不通過，因為他社保和納稅都不夠連續(xù)五年，但是他這邊已經(jīng)補繳了，然后我們老業(yè)務員給了我?guī)讉€電話，讓我現(xiàn)在打，看看有沒有辦法能把這個事情繼續(xù)一下，因為他說新人開個單不容易，然后我一會兒再給您回，結果如果說真的不行的話，晚上給您見面的時候就辦退單了，我這邊再爭取一下。

金某東的質證意見為：真實性認可，證明目的不認可，聊天記錄不完整，雖然戴某祺購房資質因所提供材料不全造成初審未通過，但在初審過后買受人戴某祺還詢問了其他中介，確定了補繳憑證可使復審通過，且堅持要求繼續(xù)履行合同。

金某東向本院提交2021年7月21日晚戴某祺方、金某東方與中介的談話錄音。內容為：“……戴某祺哥：真是，房子是好房子。對，就是生氣租戶不讓我們進去看。金某東：我跟您說，您們買的這個房再過五年，戴某祺哥：你剛才說，我有一點就是您剛才說周日看房量大，我同意你說的沒有問題，但是那個女同志那么不好溝通，我都簽了協(xié)議了，她還不讓進去看，她能隨意讓別人進去看嗎？咱們也心平氣和的、實打實的，是不是，大哥。我們、年輕人不買的原因就是沒有錢，我實話實說，我大舅家的錢要不回來。

金某東：咱們真實話實說，這個房二百多萬，對于所有買房的人來說都已經(jīng)是最低價了，不論對北京人來說還是對外地人來說都是很低的了，如果這個房子都買不起的話，在北京也就買不起房了。因為這是在三環(huán)邊上?。〈髂踌鞲纾捍_實是。金某東：三環(huán)邊上二百多萬，您問現(xiàn)在哪還有這種房子？七十年產(chǎn)權，大產(chǎn)權，民水民電，能讓您注冊，您還能落戶。現(xiàn)在哪找去？

戴某祺哥：是是是?，F(xiàn)在不是注冊不了嗎？金某東：能注冊，怎么注冊不了??？萬達那邊的寫字樓都能注冊了。戴某祺哥：您不是說得下半年才能注冊嗎？金某東：我們這些業(yè)主可能得給人家交點錢，沒準兒就下來了。這都是很簡單的事。戴某祺哥：您說的是沒準的事嘛！金某東愛人：這個不是沒準的事。金某東：我能跟您打包票說它能下嗎？您簽了我再跟您說這里面是怎么回事？注冊這個問題不是問題。

戴某祺哥：那如果人家不退錢的話，你們中介費能退嗎？要是這種情況，你們平時是怎么處理的呢？你找一個遇到過的有經(jīng)驗的來處理。大家你好我好大家好。金某東愛人：因為昨天咱們還在談合同繼續(xù)履行的事，你們并沒有提不買。我愛我家中介：之前只要三方簽了免責的話，沒有業(yè)主說不按合同走的。都是按合同走的。

金某東：你這合同（指補充協(xié)議）現(xiàn)在已經(jīng)是過期了的。這都已經(jīng)過了三天免責期了，你們就別說這個了。我愛我家中介：哥，我再給您講解一下啊。咱們站在公平的角度上，您能讓我說句話嗎？金某東：兄弟，您覺得您說的這些話交給我律師談的話，還有繼續(xù)談的必要嗎？對不對？我愛我家中介：那行。我就說句公道話啊，這個是這樣的，肯定是你收到第一條你沒資質，我們公司給你審資質，肯定是在那個日期之內，完了之后，后期你們是怎么溝通的？用那么長時間去復議，那這個事就是你們之間的事了。

金某東：這個事我們已經(jīng)很有誠意了，房價給您降到了最低，時間等您五天時間，對不對？我愛我家中介：他這上寫的是三個工作日之內，咱們就是免責，他開始沒有資質的，但是已經(jīng)超過三個工作日了。金某東：我再跟您說一遍，我?guī)覑廴藖砹耍褪莵砗炐碌难a充協(xié)議，這是小胡叫我來的意思，明白嗎？您現(xiàn)在說不能簽了（新補充協(xié)議），咱們再談這些還有什么意義？沒意義了，沒意義了。

戴某祺：早就打回來說不行，然后就是她一直帶著我跑復議的事。金某東：你不能怪人家，人家打車帶你去還請你吃飯。戴某祺：我說她幫著我，我沒有怪她的意思。金某東：她也是為了你好，打車帶你，請你吃飯什么的，咱不能說。戴某祺：對。

中介方：他就是在說這個事實。時間上是怎么安排的。金某東：其實你把這房買了兄弟。戴某祺：東哥，我哥剛才說錢是一回事，最主要是社保的問題，我要到上海工作，北京這邊的社保怎么上？如果那邊不幫我交社保，您等我也沒用。金某東：三個月，我等你時間長嗎？兄弟，你要讓我等你一年，我肯定不等你，你讓我等你三個月我等你。

戴某祺：是，你是說等，但是人家單位那邊如果不給我繳該怎么辦？金某東：不給你繳，你在北京這繳不就行了嗎？戴某祺哥：說到底的問題就是錢的問題，那些都不是重點，重點是錢的問題，有錢不就買了嗎？三環(huán)邊的房子，多好呀，就是沒錢。金某東：那沒錢就別說別的了。

戴某祺哥：沒有錢那還講什么呢？金某東：對，您沒錢那就別簽這買賣協(xié)議了。那簽這合同就沒意義了，那耽誤雙方的時間。金某東愛人：這兩天包括以前一直都說要買，沒有說過不買，怎么今天上來突然就說不買了呢。金某東：得虧我這房子在網(wǎng)上還沒下架呢，要是下了架了就更虧了。戴某祺：昨天打電話不是跟您說了嗎？金某東：我昨天不也跟你說了嗎？我是當著你面推的，推了一個今天中午的，不信你問小胡。

你今天中午就跟我說你不買了這種話，那你金哥為什么沒著急呢？那你愿意退就退吧，那得考慮考慮后果，咱們簽的買賣合同不是兒戲。戴某祺：對。戴某祺哥：對。金某東：這是法律認定的，你不買了，上哪兒也說不過理去。戴某祺：那就看看怎么解決吧。中介說：那咱們三位就出來再聊聊?！?/p>

2021年7月22日，金某東通過微信向戴某祺發(fā)送《告知書》，載明：因乙方（戴某祺XXXXXXXXXXXXXXXXXX）違反與甲方（金某東XXXXXXXXXXXXXXXXXX）簽署的北京市存量房屋買賣合同及中華人民共和國合同法之相關約定，并于2021年7月21日在第三方機構（北京我愛我家甜水園店）相關業(yè)務人員見證下向甲方（金某東）明確提出無法繼續(xù)購買甲方名下相關房產(chǎn)（北京朝陽區(qū)某路XX號樓XX層XX），因乙方（戴某祺）上述違約行為至使甲乙雙方于2021年7月14日簽署的北京市存量房屋買賣合同（合同編號：WAEXXXXXXXXXX\校驗編碼：XXXXXXXXX）無法繼續(xù)履行，

故甲方（金某東）出于維護自身權益需要，通知乙方（戴某祺）雙方簽署的北京市存量房屋買賣合同自本日起解除，甲方（金某東）有權追究乙方（戴某祺）的違約責任（乙方按成交總價20％支付違約金），如乙方（戴某祺）已支付的價款不足以抵扣違約金時，甲方（金某東）有權要求乙方（戴某祺）補足違約金。因乙方（戴某祺）的違約行為給甲方（金某東）造成的其他損失均由乙方承擔。

訴訟中，本院依法通知證人胡某某出庭作證，胡某某稱，我是戴子褀和金某東的中介，當時簽合同的時候，戴子褀告訴中介已經(jīng)社保繳納滿5年，但是在審核資質的時候，由我公司代戴子褀提交材料，查詢結果是戴子褀有斷繳兩次社保的情況，審核未通過。后來本著成交的角度在想辦法，能解決的辦法就是補繳社保，當時看的是如果補繳社保到當年10月份也有資質了，具體時間記不清楚了。

資格復審我是跟著戴子褀去的，查詢還是沒有資質，窗口的人告訴我們還要繼續(xù)購買就是要補繳社保滿5年才有購房資質。當時查完之后，因為需要連續(xù)繳幾個月，戴子褀決定不太想買房了，當天下午就約了雙方見面。下午見面，雙方聊的主要就是十萬元定金的退款問題。后來雙方未達成一致，中介就辦退單了。

針對胡某某的陳述，戴某祺稱，證人對于月份的陳述有出入，戴子褀有三次斷繳，最后一次斷繳在2017年2月，故應在2022年2月才有購房資質。當時沒有和戴子褀直接說需要連續(xù)五年，戴子褀以為滿五年就行。對于證人證言其他陳述的真實性認可。

金某東稱，真實性認可，證人證言可以明確戴子褀2021年10月就可以取得購房資質了。戴子褀所述的第一次斷繳已經(jīng)剔除了。材料顯示滿了五年十個月，而且說了不買的原因是原告母親不想買了。戴子褀是研究生，具備有簽訂購房協(xié)議的能力，應依約履行合同義務。

戴某祺詢問證人：簽訂補充協(xié)議的原因。證人稱，當時第一次見戴子褀，特意問過，戴子褀是否滿五年，戴子褀說沒問題，之所以簽補充協(xié)議是戴子褀大哥要求的，戴子褀當時剛畢業(yè)沒有什么經(jīng)驗，戴子褀大哥擔心出紕漏。

【法院認為】：

當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

雙方當事人于2021年7月14日簽訂的《補充協(xié)議》，明確約定，在金某東、戴某祺簽訂涉案買賣合同及附屬合同之日起3個工作日內，如因戴某祺方資質審核不通過原因導致涉案買賣合同不能繼續(xù)履行，上述合同及相關補充協(xié)議自行終止，三方互不承擔違約責任。

根據(jù)該《補充協(xié)議》，雙方約定的3個工作日內應為2021年7月19日，即在2021年7月19日前，如因戴某祺方資質審核不通過原因導致涉案買賣合同不能繼續(xù)履行，上述合同及相關補充協(xié)議自行終止。

根據(jù)查明的事實，2021年7月19日，中介人員與金某東的微信記錄中，告知金某東，戴某祺資質審核未通過。故在2021年7月14日之后的3個工作日屆滿即2021年7月19日止的時間節(jié)點，戴某祺資質審核不通過應屬事實，雙方當事人均認可的證人胡某某的陳述亦對戴某祺2021年7月19日購房資質審核不通過的事實予以明確。

故2021年7月20日，涉案買賣合同、補充協(xié)議已依照《補充協(xié)議》的約定終止，雙方自2021年7月20日起已不再存在購買涉案房屋的權利義務關系。雙方雖在2021年7月20日起進行了多次溝通，但這種溝通行為應視為雙方就涉案房屋的購買問題嘗試進行重新締約的磋商行為，不屬于針對涉案買賣合同權利義務關系的延續(xù)，

金某東雖主張戴某祺實際不同意購買房屋的原因并非資質審核不通過、戴某祺作為研究生應當具備有簽訂購房協(xié)議的能力，但其該主張均不足以否定《補充協(xié)議》中約定的雙方涉案買賣合同、補充協(xié)議終止事由的成就，涉案買賣合同、補充協(xié)議應于2021年7月20日終止。

另，戴某祺訴訟請求主張的是涉案買賣合同、補充協(xié)議應于2021年7月19日終止，但2021年7月19日應為雙方約定的第三個工作日，待該日屆滿后，涉案買賣合同、補充協(xié)議的終止事由才成就，故終止時間應為2021年7月20日，據(jù)此，本院對戴某祺該訴訟請求予以調整。

根據(jù)《補充協(xié)議》的約定，金某東應當將戴某祺已付定金退還戴某祺，本院對戴某祺前述請求予以支持。金某東應在2021年7月20日返還定金，戴某祺主張定金未返還產(chǎn)生的相應利息于法有據(jù)，本院依照法律規(guī)定予以支持，戴某祺主張的超出部分本院不予支持。

關于金某東的反訴請求，涉案買賣合同系依約終止，金某東關于其行使解除權的主張缺乏依據(jù)，本院不予支持?！堆a充協(xié)議》約定，三方互不承擔違約責任，故金某東要求戴某祺向其支付違約金的主張本院亦予以駁回。

【判決結果】：

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百五十七條、第五百五十八條、第五百六十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）戴某祺與被告（反訴原告）金某東于2021年7月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2021年7月20日終止；

二、被告（反訴原告）金某東于本判決生效之日起七日內返還原告（反訴被告）戴某祺定金100000元及相應利息[以100000元為基數(shù)，自2021年7月20日起至被告（反訴原告）金某東實際支付之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算]；

三、駁回原告（反訴被告）戴某祺的其他訴訟請求；

四、駁回被告（反訴原告）金某東的全部反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費29280元，由被告（反訴原告）金某東負擔[原告（反訴被告）戴某祺已預交，被告（反訴原告）金某東于本判決生效后7日內支付原告（反訴被告）戴某祺]。

反訴案件受理費16408元，由被告（反訴原告）金某東負擔（已交納）。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。