?“房產(chǎn)保值力”不僅關(guān)系財產(chǎn)安全，而且還能反映城市發(fā)展?jié)摿?。排名榜單中，成都第三，寧波第四。北方六城有五城處于后八名，而長三角五城全部進入前八名。

世界進入衰退期，中國經(jīng)濟難以獨善其身。2021年下半年，運行接近20年的中國房地產(chǎn)牛市似乎走到了盡頭。如今，大家已經(jīng)很少談?wù)撃睦锏姆孔訒q價，而更關(guān)心自己的房子能否逃過價格下跌。
本文分析中國各二線城市房產(chǎn)的抗跌能力，我們稱之為“房產(chǎn)保值力”。
為什么只分析和排名二線城市？
北上廣深這四個一線城市都是全國性中心城市，它們能調(diào)動的資源，能采用的政策都是其他城市無法比擬的。所以不該參與二三四線城市的排名。
而三四線城市數(shù)量太多，情況千差萬別，難以在一篇文章中覆蓋。
所以，本文先做二線城市“房產(chǎn)保值力”排名榜。

本文采用的方法簡單直接，主要利用土地拍賣數(shù)據(jù)。
每一次集中土地拍賣之后，價格的變化、流拍率、溢價率等因素可以反映市場對未來房價的預(yù)期。而且，拍賣結(jié)果還會通過多種渠道實實在在地影響未來房價。例如以下三種：

• 其一，如果土地成交價格大幅下降，會降低市場信心。如果流拍情況嚴重，則意味著未來一段時間內(nèi)，土地成交價格都很可能下跌，這會在未來持續(xù)打擊信心。
  

• 其二，如果土地成交價格大幅下降，房地產(chǎn)商利潤空間變大。未來行情不好時，其降價的能力和意愿都會更強。
  

• 其三，賣地收入已經(jīng)成為地方政府最重要的收入來源之一。（圖1顯示了2021年一二線城市賣地收入與一般財政預(yù)算收入的比值。）而且，地方政府支出難以大幅下降。如果土地成交價格大幅下降，為了保障財政收入，未來會有更多土地，或者更優(yōu)質(zhì)的土地流入市場。從而會降低當前房產(chǎn)的價值。

• 如果在某城市的土拍中，流拍地塊占比非常高，或者成交價格大幅下降，那么該城市房產(chǎn)價格的下行壓力就較大，房產(chǎn)的保值性能就較弱。反之，房產(chǎn)的保值性能就會比較強

下面以鄭州為例，說明測算過程。
6月22日的鄭州首輪土拍中，共出讓15宗地塊。其中13宗底價成交，2宗溢價成交。土地出讓總金額為107億元，出讓起拍總價為105億元。具體情況見表1。

表1的最后一行，鄭政出【2022】5號地塊的競得單位是“鄭州金水建設(shè)綜合開發(fā)有限公司”。該公司的實際控制股東為鄭州市金水區(qū)人民政府，而且成交溢價率為零。根據(jù)尾注2的說明，此地塊屬于“兜底成交”。而“兜底成交”不能算真正的市場成交行為，在測算中應(yīng)該扣除。

表1的第三行，鄭政出〔2022〕3號地曾于去年供地中掛牌出讓，但在拍賣前終止出讓。此次重新掛牌，起拍價由原來的10.73億元降為8.33億元，最終成交價9.35億元。成交價比上次起拍價低了12.9%。這種通過降價來成交的地塊，屬于“降價成交”。“降價成交”會削弱“房產(chǎn)保值力”。根據(jù)尾注2的說明，測算中會根據(jù)降價幅度予以調(diào)整。

扣除“兜底成交”，調(diào)整“降價成交”之后，鄭州2022年上半年的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分為39.9。

圖2是測算得出的二線城市“房產(chǎn)保值力”排名榜。

根據(jù)“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分，我們把二線城市劃分為四個區(qū)間：低分區(qū)、中低分區(qū)、中高分區(qū)、高分區(qū)：

1、當某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分小于40時，劃入低分區(qū)。可以認為該城市房產(chǎn)的保值能力比較弱。

2、當某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”介于40-65之間，劃入中低分區(qū)?？梢哉J為該城市房產(chǎn)的保值能力中性偏低。

3、當某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”介于65-70之間，劃入中高分區(qū)?？梢哉J為該城市房產(chǎn)的保值能力中性偏高。

4、當某城市的“房產(chǎn)保值力指數(shù)”得分大于70時，劃入高分區(qū)。可以認為該城市房產(chǎn)的保值能力比較強。

第一，先分析低分區(qū)的7名成員。

第20名：天津，指數(shù)得分 9.8

第19名：武漢，指數(shù)得分 12.3

第18名，重慶，指數(shù)得分 12.4

第17名：福州，指數(shù)得分 27.7

第16名：濟南，指數(shù)得分 33.9

第15名：沈陽，指數(shù)得分 37.7

第14名：鄭州，指數(shù)得分 39.9

沈陽、天津、濟南、青島、西安，鄭州這六座城市要么靠近黃河，要么在黃河以北，本文把它們稱作“北方城市”。

在6個“北方城市”中，天津、鄭州、濟南、沈陽屬于低分區(qū)。而西安雖然不屬于低分區(qū)，但得分為56.1分，在20個城市中排名倒數(shù)第八。

所以，6個“北方城市”有5個進入了排名榜后八名。這表明北方二線城市的“房產(chǎn)保值力”普遍較弱。

這些城市為何得分低？要么是流拍、停拍嚴重，要么“兜底成交”數(shù)量眾多，要么“降價成交”問題突出。

比如，天津的數(shù)據(jù)來自4月25日，當時天津第一次土拍準備出讓30宗土地，但最終僅6宗成交。而且這6宗土地的競得者中還有2家是天津市的城投公司?？梢钥闯鎏旖蛲恋嘏馁u情況非常不理想。當然，其他城市的數(shù)據(jù)大多來自6月之后。這個原因有可能造成天津得分略低于真實情況。

武漢得分低，主要由于其第二次土拍中有相當多的地塊是“兜底成交”。

重慶得分低，主要由于其第二次土拍中，幾乎所有成交土地的價格都遠遠低于此前的拍賣，即“降價成交”非常明顯。

第二，再看看中低分區(qū)的3名成員。

第13名：西安，指數(shù)得分 56.1

第12名：東莞，指數(shù)得分 61.5

第11名：廈門，指數(shù)得分 64.9

其實，廈門得分64.9，與中高分區(qū)第10名佛山的66.3差距不大?？梢哉J為兩個城市情況差不多。

第三，下面看看中高分區(qū)的7名成員有何特點。

第10名：佛山，指數(shù)得分 66.3

第9名：青島，指數(shù)得分 67.3

第8名：無錫，指數(shù)得分 68.0

第7名：長沙，指數(shù)得分 68.6

第6名：蘇州，指數(shù)得分 68.9

第5名：南京，指數(shù)得分 69.0

第4名：寧波，指數(shù)得分 69.2

中高分區(qū)域的7個城市，無錫、蘇州、南京、寧波4城都來自長三角地區(qū)。而且排名榜第二名杭州也是長三角地區(qū)城市。

所以，長三角地區(qū)5個二線城市全部進入前八?！胺慨a(chǎn)保值力”也反映經(jīng)濟活力。這說明長三角地區(qū)的經(jīng)濟活力全國最強。

這里有個有趣的現(xiàn)象：中高分區(qū)的7個城市得分非常接近，最高和最低之間僅僅差了2.9分。

因為本文的衡量方法并不是精準方法，而只是對房產(chǎn)保值能力做個大概的評判。所以這7個城市的“房產(chǎn)保值力”基本相當。

青島是北方得分最高的城市，而青島的人均GDP在北方二線城市中排名也最高。

長沙的“房屋保值力”為何較強？筆者認為一個重要原因是其房價相對于居民收入比較合理。2022年6月，長沙二手住宅掛牌均價僅為1.14萬/平方米。

第四，最后分析為何這三個城市進入了高分區(qū)，成為了“房產(chǎn)保值力”前三名。

第3名：成都，指數(shù)得分 74.6

第2名：杭州，指數(shù)得分 86.7

第1名：合肥，指數(shù)得分 99.2

成都的“房產(chǎn)保值力”為何可以位列前三？可能來源于這座城對年輕人的吸引力。

成都在二十多年前是休閑之都，人們可以拿著不足千元的工資，悠閑地打著麻將快樂地生活。然而近些年，成都創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟活力十足，成了朝氣蓬勃的年輕人向往的城市。

2022年5月，智聯(lián)招聘發(fā)布了《中國城市人才吸引力排名2022》。此報告顯示，2021年應(yīng)屆生人才流入統(tǒng)計中，成都占比為4.7％。成都位列全國第二，僅次于北京，超過了位列第三至第五的上海、廣州和深圳。

杭州排名進入前三，并不讓人意外。杭州不僅有豐厚的文化底蘊，而且有阿里為代表的新經(jīng)濟。

合肥排名第一，應(yīng)該讓很多人意外。畢竟2021年，合肥的GDP僅排在全國城市的第19位。

筆者采訪了多位房地產(chǎn)專業(yè)人士，這些人表示，合肥排第一也在情理之中。一位民營示范房企的高管對筆者說：“您應(yīng)該好多年沒去過合肥了吧，應(yīng)該去看看，日新月異?！绷硪患沂痉斗科蟮囊晃恢袑庸芾砣藛T說的更加務(wù)實：“合肥的產(chǎn)業(yè)勢頭對購買力有支撐?！?/p>

2011年，合肥GDP為3637億元，在全國城市排名中進不了前30。而近十年，合肥的GDP增速排在全國各大城市第一。

2022年科技部中國科技信息研究所發(fā)布了《國家創(chuàng)新型城市創(chuàng)新能力評價報告2021》。報告顯示2021年國家創(chuàng)新型城市創(chuàng)新能力，合肥排在第九，而且是進步速度最快的城市。