【北京評協(xié)】企業(yè)價值評估中投資性房地產(chǎn)評估時的注意事項
問：企業(yè)價值評估中投資性房地產(chǎn)采用市場法評估，是否需要扣除房產(chǎn)處置相關(guān)稅費？
答：專家觀點：針對這個問題，評估實務(wù)界一直有可以扣除和不可以扣除兩種不同的觀點。我們認(rèn)為，一般來說，評估實務(wù)中的操作處理，不存在絕對的正確與否，很多情況需要考慮不同的評估業(yè)務(wù)類型、經(jīng)濟行為以及評估目的，對企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中投資性房地產(chǎn)的評估是否需要扣除房地產(chǎn)處置稅費，建議考慮以下幾個方面：?
（一）綜合考慮交易慣例和評估行業(yè)慣例。是否需要扣除房地產(chǎn)處置稅費，需要結(jié)合評估目的、價值類型以及評估方法在模擬價值實現(xiàn)過程中對特定交易下的房地產(chǎn)處置稅費的固有處理方式，并充分考慮評估行業(yè)對評估對象交易稅費的處理慣例，謹(jǐn)慎處理。
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（二）考慮可理解和接受度。結(jié)合投資性房地產(chǎn)的持有意圖和價值實現(xiàn)途徑，投資性房地產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值確定，市場法評估值中扣除房地產(chǎn)出售過程中的相關(guān)稅費，收益法評估值中扣除房地產(chǎn)租賃過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費，這樣處理得到的評估結(jié)論更有利于被理解和接受。??
（三）充分適當(dāng)?shù)呐?。無論是否扣除相關(guān)稅費，在評估報告中充分披露該事項，提請報告使用者充分關(guān)注，并建議委托人與交易對手方在交易定價時充分考慮該事項的影響，對委托人全面理解評估結(jié)論、正確使用評估報告，都是很有必要的。??
附注：
為便于理解，我們將評估實務(wù)界對兩種觀點的理由列示如下：? 第一種觀點認(rèn)為可以扣除，理由是：? 根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》， “投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》，在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響。
在企業(yè)價值評估中，一般將投資性房地產(chǎn)歸類為溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)。持該觀點的認(rèn)為，企業(yè)價值評估的經(jīng)營性房地產(chǎn)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，價值具體表現(xiàn)其生產(chǎn)經(jīng)營中的貢獻(xiàn)，其價值的實現(xiàn)通過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益得到補償。投資性房地產(chǎn)，根據(jù)其持有的意圖（目的）不同其價值是通過變現(xiàn)或收取租金獲得補償，為持有增值變現(xiàn)時，采用市場法進(jìn)行評估，評估價值為評估基準(zhǔn)日銷售收入減去因銷售房產(chǎn)發(fā)生的支出的凈收益。出租賺取租金時，采用收益法的評估價值為其凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)現(xiàn)值。??
第二種觀點認(rèn)為不可以扣除，理由是：如果接受上面的觀點，那就不僅是針對市場法的評估結(jié)果，而是針對采用其他適用的方法所確定的評估結(jié)果進(jìn)行扣除。
來源：北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會執(zhí)業(yè)問題解答（2021年）
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