目前全國(guó)有500家左右高爾夫球場(chǎng)，深圳有全國(guó)最大的高爾夫球會(huì)——觀瀾高爾夫球會(huì)，全國(guó)第一家高爾夫球場(chǎng)是中山溫泉高爾夫球場(chǎng)，由香港商家與中山市政府聯(lián)合投資建設(shè)。

筆者從事房地產(chǎn)估價(jià)工作二十余年，分別在上海、深圳、中山、昆明做過(guò)10幾個(gè)高爾夫球場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估對(duì)象包括球會(huì)整體價(jià)值評(píng)估（整體資產(chǎn)評(píng)估）、18洞球場(chǎng)整體價(jià)值評(píng)估和球會(huì)某9洞球場(chǎng)價(jià)值評(píng)估、某球道價(jià)值評(píng)估共四種類型。

針對(duì)此類物業(yè)的估值對(duì)估價(jià)師的專業(yè)要求比較高，不僅要了解物業(yè)的成本特點(diǎn)組成，還要對(duì)球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、盈虧狀況進(jìn)行分析。

高爾夫球場(chǎng)價(jià)值特征是占地面積大，地上建筑物、構(gòu)筑物體量小，主要以構(gòu)筑物為主，主要資產(chǎn)是球道、練習(xí)場(chǎng)、會(huì)所以及配商業(yè)。

1. 高爾夫球場(chǎng)主要收入來(lái)源

主要收入來(lái)源：會(huì)員卡銷售、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、打球費(fèi)（果嶺費(fèi)、球車(chē)和球僮費(fèi)）、會(huì)所消費(fèi)、練習(xí)場(chǎng)收入、商業(yè)物業(yè)出租收入。

另一種收益是高爾夫球場(chǎng)權(quán)利人將球場(chǎng)周邊土地征用出讓后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要是高端別墅。

2. 高爾夫球場(chǎng)的土地性質(zhì)

高爾夫球場(chǎng)土地性質(zhì)有三種：劃撥用地、出讓用地和集體土地租賃用地。

在前幾年高爾夫球場(chǎng)整頓中，凡涉及到集體土地租賃基本都是清理對(duì)象。出讓用地功能主要是體育用地，有些權(quán)利人想打擦邊球，在宗地內(nèi)留出部分土地想開(kāi)發(fā)住宅，以租代售模式銷售，結(jié)果在報(bào)批報(bào)建中受阻，土地荒置。

3.?高爾夫球場(chǎng)的估值方法

估值方法主要有兩種：成本法和收益法。

標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的建造成本相差不大，所以實(shí)踐中以收益法估值為主。

采用收益法評(píng)估高爾夫球場(chǎng)時(shí)，最難確定也是最關(guān)鍵收益部分是出售會(huì)員卡的收入。會(huì)員卡的收入是指尚未出售而將來(lái)可能出售的會(huì)員卡的收入，已出售會(huì)員卡的收入對(duì)球場(chǎng)未來(lái)的收益沒(méi)有影響，評(píng)估時(shí)不必考慮。

4. 影響會(huì)員卡的收入的因素

影響會(huì)員卡的收入的因素有三個(gè)：

會(huì)員卡的價(jià)格、尚可出售會(huì)員卡的數(shù)量及出售時(shí)間。要估算尚可出售會(huì)員卡數(shù)，需評(píng)估能出售的總會(huì)員卡數(shù)，再減去已售會(huì)員卡數(shù)。

問(wèn)題是能售出的總會(huì)員卡數(shù)如何確定？

▼一是按委估高爾夫球場(chǎng)的規(guī)模、當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等推算出可容納會(huì)員卡數(shù)，我們不妨稱之為客觀會(huì)員卡數(shù)。影響因素：球場(chǎng)大小、天氣條件（氣溫高低、雨季長(zhǎng)短）、燈光設(shè)備、球會(huì)的打球規(guī)例及控制手段、當(dāng)?shù)厍騿T通常打球的速度、頻率。

▼二是按照評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、打球的人數(shù)、球場(chǎng)的供求情況及已經(jīng)營(yíng)多年球場(chǎng)的會(huì)員卡銷售情況，綜合推算出委估球場(chǎng)最可能出售的會(huì)員卡數(shù)，我們不妨稱之為市場(chǎng)會(huì)員卡數(shù)。影響因素：球會(huì)政策、動(dòng)作管理、球場(chǎng)設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)施、會(huì)籍種類（個(gè)人會(huì)籍和公司會(huì)籍）、市場(chǎng)供求等。

評(píng)估時(shí)，客觀會(huì)員卡數(shù)是按照最高最佳使用原則，從高爾夫球場(chǎng)本身容納能力推算的；市場(chǎng)會(huì)員卡數(shù)是按照替代原則從市場(chǎng)角度推算出來(lái)的。

要推算尚可銷售的會(huì)員卡數(shù)量，必須在合法、市場(chǎng)、球場(chǎng)容量三個(gè)前提下，求出客觀會(huì)員卡數(shù)和市場(chǎng)會(huì)員卡數(shù)，然后取其最小者，即為需求的尚可銷售會(huì)員卡數(shù)，并以此為依據(jù)，結(jié)合會(huì)員卡價(jià)格和預(yù)計(jì)銷售時(shí)間，推算會(huì)員證的收益。

5. 收益法估值高爾夫球場(chǎng)的幾大難點(diǎn)

◆難點(diǎn)一：目前全國(guó)數(shù)百家高爾夫球場(chǎng)90%實(shí)際經(jīng)營(yíng)都是虧損的，權(quán)利人主要開(kāi)發(fā)配套的房地產(chǎn)來(lái)獲取利潤(rùn)，那么球場(chǎng)的客觀收益如何來(lái)確定？

◆難點(diǎn)二：一卡多場(chǎng)的會(huì)員卡收益如何在各球場(chǎng)之間進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

◆難點(diǎn)三：會(huì)所、練習(xí)場(chǎng)等配套設(shè)施收益如何在各球場(chǎng)之間進(jìn)行分配？哪些需要分配？哪些不需要分配？

◆難點(diǎn)四：整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中如何剝離出房地產(chǎn)價(jià)值？需要考慮經(jīng)營(yíng)因素嗎？

◆難點(diǎn)五：對(duì)于需投資改造項(xiàng)目對(duì)球場(chǎng)價(jià)值的影響如何分析？

◆難點(diǎn)六：當(dāng)成本法和收益法估值相差比較大時(shí)，最終估值如何取其權(quán)重？依據(jù)是什么？

◆難點(diǎn)七：球場(chǎng)配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)不善，如練習(xí)場(chǎng)經(jīng)常面臨各種臨時(shí)或簡(jiǎn)易練習(xí)場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而經(jīng)常虧損，該如何來(lái)確定其客觀收益？

◆難點(diǎn)八：球場(chǎng)設(shè)計(jì)難易程度是如何影球場(chǎng)價(jià)值的？評(píng)估中如何進(jìn)行定量分析？

◆難點(diǎn)九：每個(gè)高爾夫球場(chǎng)都有自己的定位，有商務(wù)型、度假型的，也有比賽型，有針對(duì)高端人群的，也有針對(duì)普通人群，有限制會(huì)員數(shù)也有不限制會(huì)員數(shù)的，這些不同球場(chǎng)類型是如何影響球場(chǎng)價(jià)值的？

◆難點(diǎn)十：燈光球場(chǎng)與無(wú)燈光球場(chǎng)的價(jià)值差異在哪里？

筆者經(jīng)歷數(shù)個(gè)高爾夫球場(chǎng)估值，每次都會(huì)就上述問(wèn)題跟估價(jià)師同行、球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、打球者等分別做詳細(xì)的訪談和溝通，在收集基本資料的基礎(chǔ)上，分析各個(gè)球場(chǎng)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建立一個(gè)正常經(jīng)營(yíng)賺取客觀收益的理論模型，以此估算球場(chǎng)價(jià)值。

文章來(lái)源：新永基研究院/作者：譚杰?/侵刪