存量房貸利率，這是所有上一輪買房人心里的心結(jié)，6月20號(hào)5年期LPR再度下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，但是這又一次挑撥了大家的內(nèi)心，為啥就是不肯降存量房利率呢，老客戶就不是客戶了嗎，過(guò)河拆橋可以玩一次，但是新客戶也遲早會(huì)變成老客戶，難道以后又要重新上調(diào)LPR回去嗎，現(xiàn)在咱們這些5.78%、6%利率的購(gòu)房者要怎么辦呢，目前來(lái)看，默默接受高利率的老實(shí)人還是多了一點(diǎn)，沒(méi)有能力把存量房利率打下來(lái)，今天咱們聊聊存量房貸這件事。

大家好，我是謝暉。不知道當(dāng)大家聽(tīng)到有城市房貸利率下調(diào)到3.7%甚至3.6%的時(shí)候，心里是什么滋味，估計(jì)多數(shù)買房人都不太好受，像20年房貸利率6.125%，21年的時(shí)候5.88%利率，這一比較都至少相差了超218個(gè)基點(diǎn)，別看區(qū)區(qū)幾百個(gè)基點(diǎn)，100萬(wàn)貸款30年的話5.88%利率還款總額去到了213.07萬(wàn)，月供在5918.57元。

而按3.7%利率來(lái)算只需要還165.7萬(wàn)元，月供4602.83元，還款總額差了47.2萬(wàn)元，月供也差了1315.7元，看到這里，大家心里應(yīng)該感受到了吧，而且這還只是拿100萬(wàn)計(jì)算，如果200萬(wàn)、300萬(wàn)貸款的話，這個(gè)數(shù)會(huì)讓大家更加詫異，真的是不算不知道，一算嚇一跳，借100萬(wàn)，在5.88%的情況下，還的利息都去到了113萬(wàn)，所以房子如果不賺錢，那就跟養(yǎng)個(gè)孩子是一樣的，堪比吞金獸中的王者，每個(gè)月先把工資給房子吃，吃完剩下的再留給自己花了?，F(xiàn)在老業(yè)主的目標(biāo)非常明確，就是持續(xù)呼吁降低存量房利率，這也是在沒(méi)賣房前降低自己損失的最好辦法了。

而不僅如此，也有官媒在為這件事發(fā)聲，就在6月21日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在第六版頭條位置，發(fā)表了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升應(yīng)有信心的文章。文章中說(shuō)到了現(xiàn)在咱們樓市處于調(diào)整期，從過(guò)去的快速上漲過(guò)渡到速度慢一點(diǎn)的平穩(wěn)階段，最關(guān)鍵的是還提到了適當(dāng)降低存量房貸利率也可成為政策工具箱中的一項(xiàng)備選方案。這就很微妙了，說(shuō)明這項(xiàng)政策不是不可能的，只是目前還是個(gè)備胎，先把前胎的政策用完，看看效果好不好，如果主力政策不給力，再去考慮適時(shí)的拿出這個(gè)備胎。但是終究是停留在紙面上，還沒(méi)落地的東西，也不能完全當(dāng)真。

咱們先看看過(guò)往有沒(méi)有下降存量房歷史的先例，因?yàn)樵蹅兛偛荒芾鲜亲銎评氖掳?，總要有所參考，以樓市發(fā)展史為鑒，才可以知興替嘛。沒(méi)想到，在過(guò)往樓市中還真的有這種情況，在2008年10月27日，央媽宣布將房貸利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍降低為0.7倍，雖然沒(méi)有明確說(shuō)給存量房，但是后續(xù)多家銀行就宣布對(duì)符合條件的存量房貸利率從8.5折轉(zhuǎn)為7折。

像北京銀行開(kāi)出的條件就是客戶為首套房貸，購(gòu)房面積在140平方米以下，沒(méi)有不良還款記錄即可申請(qǐng)；而農(nóng)行當(dāng)時(shí)對(duì)貸款金額在30萬(wàn)元以上并符合優(yōu)惠條件的存量顧客，在2009年1月1日自動(dòng)執(zhí)行了7折優(yōu)惠利率，但是貸款金額在30萬(wàn)元以下的客戶，需到向農(nóng)行另行申請(qǐng)。這就是唯一一次銀行給老客戶降低房貸的例子了，有多少老一輩買房人享受到的，可以在評(píng)論區(qū)打出來(lái)讓咱們羨慕一下。

所以過(guò)往的參考的案例有了，但是現(xiàn)在的阻力還是挺大的，因?yàn)檫@塊牽涉到的是銀行的根本利益，我之前的視頻也說(shuō)過(guò)了，拿招行來(lái)說(shuō)，如果下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)的利率，就要損失掉全年近10%的利潤(rùn)130多億，下調(diào)200基點(diǎn)的話虧損的更多，換到整個(gè)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，如果要損失掉超20%的利潤(rùn)去做這件事，里面的阻力可想而知。

而且現(xiàn)在銀行也在想辦法拖延大家提前還款，現(xiàn)在部分城市提前還款等待時(shí)間都在1個(gè)月以上，多的甚至三個(gè)月甚至半年時(shí)間。因?yàn)榻档蚅PR對(duì)這些存量房業(yè)主來(lái)說(shuō)意義不是特別大，這些5.88%利率的都是因?yàn)榧拥幕c(diǎn)太高了，當(dāng)初基準(zhǔn)利率4.65，然后被加了123個(gè)基點(diǎn)，而被加的基點(diǎn)是固定不變的，你調(diào)LPR對(duì)人家老業(yè)主加的基點(diǎn)是產(chǎn)生不影響的，所以這也是老業(yè)主最心痛的地方。

但是現(xiàn)在的情況是，央媽需要說(shuō)服自己降低存量房貸利率，要知道，去年央媽就已經(jīng)放水了28萬(wàn)億，但是沒(méi)人感覺(jué)得出來(lái)，今年一季度又繼續(xù)放水15萬(wàn)億，但是這些錢并沒(méi)有流到咱們老百姓手中，更多的是流向了大基建和在銀行保險(xiǎn)柜里空轉(zhuǎn)，而居民提前還的錢加劇了這一現(xiàn)象的的發(fā)生，因?yàn)殂y行其實(shí)賺的就是利息差，現(xiàn)在大家不借錢買房、也不借錢創(chuàng)業(yè)開(kāi)企業(yè)，銀行靠啥維持利潤(rùn)呢，所以從存款端銀行就在不斷出手了，現(xiàn)在5年期存款利率已經(jīng)下調(diào) 15個(gè)基點(diǎn)，只剩下2.5%了，相信后面為了保住利潤(rùn)，存款利率還存在繼續(xù)下調(diào)的空間，畢竟，以前過(guò)習(xí)慣了高利率差的日子，一下子要緊衣縮食，銀行還是短時(shí)間很難以適應(yīng)的。

而且現(xiàn)在對(duì)老百姓而言，最好的投資就是提前還款，因?yàn)楝F(xiàn)在固定收益類理財(cái)?shù)钠骄鶅陡妒找媛试?018至2022年5年間從4.95%開(kāi)始逐年一路下降， 到今年初只剩下2.1%了，所以，現(xiàn)在對(duì)居民來(lái)說(shuō)，最好的理財(cái)方式就是提前還貸，一拿到錢就丟銀行是你把錢買理財(cái)?shù)幕貓?bào)兩倍以上，因?yàn)橘J款的利率基本都是5%以上，所以現(xiàn)在大家在做的事，把所有的錢都去取出來(lái)，去歸還給了銀行貸款或者其他信用貸等，銀行迫于壓力，肯定會(huì)盡快的跟央媽申請(qǐng)降低存量房貸利率，如果沒(méi)有貸款的居民呢，就把存款分散存到不同的國(guó)有銀行就行了，只要這兩個(gè)動(dòng)作堅(jiān)持做下去，相信央媽肯定會(huì)給到存量房業(yè)主一個(gè)好的利率的。

當(dāng)然，大家也不用太貪心一下子變成3.6%或者3.7%，參考以前的操作，讓5.88%利率的同胞們打個(gè)7折變成4.1%很多人就知足了，也就安心還賺錢還貸款了，少還的利息還可以用來(lái)加加油、旅旅游，提振一下消費(fèi)，豈不妙哉。