【溫老師文稿記錄】

01:13?大家好，我是溫鐵軍，我們今天想跟大家一起討論一個熱點話題。這不是現(xiàn)在這個熱點，已經(jīng)熱了好幾年了，這個就是房地產(chǎn)的危機問題。我在幾年前曾經(jīng)跟大家匯報過，我說房地產(chǎn)的危機不是房地產(chǎn)問題，而是三個泡危機連在一起，既有地產(chǎn)泡沫，又有金融泡沫，又有債務泡沫。為什么這個問題是一個長期熱點？其實應該先說我們這幾年連續(xù)強調(diào)的調(diào)控政策，使我們避免了一次相當于 2007 年美國次貸危機那樣嚴重的危機。大家都知道 2007 年在美國爆發(fā)的次貸危機，緊接的演化為 2008 年的華爾街金融海嘯，引起了整個全球化逐漸走向解體的一個大的趨勢性的全球化危機，這是一個非常值得記取的教訓。

02:16?

那我們在進入 2017 年 18 年的時候，也就是說在美國 2018 年開始制裁中國以前，我們就已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過剩的危機，但是由于當時其他方面的經(jīng)濟增長相對比較乏力，那接著實際上中國經(jīng)濟靠房地產(chǎn)拉動的特征就越來越明顯。進入 2018 一年以后，盡管各地實際上過剩的商品房已經(jīng)成為一個迫在眉睫的問題，但是不僅是開發(fā)商、金融機構(gòu)、地方政府都在房地產(chǎn)這個問題上發(fā)力，也因此從 2018 年初險過剩到 2022 年完成調(diào)控，那應該說經(jīng)歷了 4 年左右的房地產(chǎn)在已經(jīng)過剩條件下的過度擴張，那這個擴張的過程又跟房地產(chǎn)的金融化緊密結(jié)合，那就導致我們實際上如果說房地產(chǎn)過剩的危機爆發(fā)，那很可能就直接演化成金融危機。

03:25?

所以我說這個階段上中央一系列的調(diào)控政策，某種程度上是防止了中國發(fā)生 2007 - 2008 美國模式的危機。但是盡管我們通過一系列的調(diào)控有效的壓住了這個危機的爆發(fā)，但并不意味著這危機的性質(zhì)和各種各樣的狀態(tài)就不存在了，我們現(xiàn)在面對的問題仍然是非常嚴重的。

03:52?

大家可能會從網(wǎng)上看到一系列有關的數(shù)據(jù)，首先是房地產(chǎn)的總量，我們現(xiàn)在所看到的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)已經(jīng)是 8 億多間，那如果說我們的城鎮(zhèn)人口平均起來看，一人一間足夠了，那這還不算我們在農(nóng)村的大量的農(nóng)村房地產(chǎn)完成的商品房的面積大約有 9 億多平米，沒有賣出去的。

04:20?

現(xiàn)在壓在這個房地產(chǎn)開發(fā)商手里，這些過剩的住房應該是也是一個相當大的量，它還不僅僅只是一個住房的過剩，它背后是金融，大量的投資投進去了。我們知道有的這個研究證明，居民借貸的百分之五十幾和企業(yè)借貸的百分之五十幾都是房地產(chǎn)的借貸。也就是說居民借貸和企業(yè)借貸并沒有投向消費或者實體經(jīng)濟，超過絕對比重投向了房地產(chǎn)。據(jù)有關研究表明，居民資產(chǎn)的 60% 是房地產(chǎn)，那如果房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重的下滑，其實也就意味著居民資產(chǎn)的嚴重下滑，有居民資產(chǎn)的價值量會大幅度縮水。同理，很多企業(yè)的資產(chǎn)也是房地產(chǎn)，那同樣會意味著企業(yè)資產(chǎn)的價值量也會下滑，那就意味著股市的市值會隨著這個資產(chǎn)的價值量下滑而隨之縮水，它會連帶發(fā)生一系列的危機現(xiàn)象。

05:25?

當時這還是問題的比較實在的一個方面，另外一方面，可能人們了解的比較少的這個問題就更讓人感到很尷尬。那一段時間以來，這些占有大量財富的地產(chǎn)商紛紛把他們資產(chǎn)潤出到國外，這個過程其實伴隨著的是什么呢？是房地產(chǎn)危機的爆發(fā)，同時也意味著房地產(chǎn)公司資不抵債，或者說他們的融資鏈要斷掉，那這些房地產(chǎn)公司本身也出現(xiàn)了一系列的負債，而不能自己解決，那現(xiàn)在大家開始要求政府出面來救房地產(chǎn)商。

06:08?

我們談到這兒的時候就有一句話，我在進入這個拍攝之前，還在跟我們志愿者團隊的年輕編輯們商量，我們這一期視頻叫個什么名字？我想說叫做房地產(chǎn)危機，想說救你不容易。很多人都在講這個房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用如何說和確實存在，我們也都知道房地產(chǎn)聯(lián)系了幾十個甚至上百個不同的行業(yè)，它所拉動的 GDP 據(jù)說占 GDP 的總比重是百分之二十幾。當然這個是各種不同的投資公司、金融機構(gòu)，他們在做測算到底準確度如何，我們很難說，因為各種各樣的金融機構(gòu)，他們跟房地產(chǎn)有千絲萬縷的聯(lián)系，他們的大量投資壓在房地產(chǎn)上，那因此相對而言，強調(diào)一下房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的所占比重，應該說是有利于制造出一種輿論要求政府來救房地產(chǎn)。

07:05?

當然也就金融客觀的看不同的數(shù)據(jù)，也有些數(shù)據(jù)認為這個純粹從房地產(chǎn)的角度來看，占這個 GDP 的比重只有百分之六點幾，七點幾，大概高一點的 8% 左右，就是 6- 8 這個區(qū)間。不是把所有和房地產(chǎn)相關的行業(yè)都計入進去，大約是 6- 8，如果把其他的行業(yè)記錄進去，估計在百分之二十幾。

07:32?

從這個角度來說，大家說要拼經(jīng)濟，要想把經(jīng)濟搞上去，那就得恢復房地產(chǎn)的發(fā)展。是不是真的是這樣？當我們把各種各樣的問題擺在一起的時候，我們還得看到另外一個問題，那就是地的問題。因為大家都知道這里邊還牽扯到地方政府的債務泡沫。最近的這個有關數(shù)據(jù)我們在網(wǎng)上都能看得到，說地方政府的債務的總量是 37 萬億，如果把地方城投公司等等這些隱性負債都加上，還有 66 萬億，就加在一起大約 103 萬億這么一個規(guī)模，這個規(guī)模相當大，這其中有相當?shù)牟糠质欠沼诜康禺a(chǎn)的債務。為什么呢？有人做過分析說這些年房地產(chǎn)總量相對來講比較集中在地級市和縣這級的城關鎮(zhèn)，有關數(shù)據(jù)披露，地方債務的 90% 是地級市和縣級的負債，也就是說地級市和縣這兩級。最近這些年作為三四線以下城市，本來沒有那么多的剛需，而且很多屬于人口凈流出地區(qū)，但是也都在追房地產(chǎn)，大量的這個地產(chǎn)項目在地級城市或者縣級城關鎮(zhèn)在那兒到處在搞。我們最近這幾年就是盡管中央不斷的強調(diào)調(diào)控，但是大家看地產(chǎn)建設的這些工地在三四線以下城市比比皆是，就是大家明明知道我們現(xiàn)在上的這些房地產(chǎn)項目是不可能賣得出去的，這個過剩的態(tài)勢已經(jīng)明顯，但為什么還得這樣上？是因為這里邊創(chuàng)造大量的GDP。在我們以 GDP 論英雄的考核體制之下，地方官要想得到提升，嗯，只能用房地產(chǎn)去創(chuàng)造GDP。

09:35?

大家說那為什么不去搞實體經(jīng)濟？是因為從 2008 年華爾街金融海嘯爆發(fā)， 2009 年全球出現(xiàn)嚴重的危機以來，實際上中國這種靠外向型經(jīng)濟就深度融入全球化，大進大出外向型經(jīng)濟來拉動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式已經(jīng)走不下去了。所以進入 21 世紀的第二個十年，我們出現(xiàn)的什么呢？就外需不斷的下降。

10:04?

那這個外需不斷下降伴生的是什么呢？是 2008 年美國為了救它的金融危機，大規(guī)模印發(fā)貨幣 QE 政策，超級量化寬松，增發(fā)了 39000 多億美元的貨幣。那這些大量的增出來的流動性， 60% 以上流進了國際大宗商品市場，造成了嚴重的通貨膨脹，也就是 PPI 的上漲，那我們又是一個大規(guī)模進口原材料進口能源進口糧食進口各種各樣的這些大宗商品的國家。因此我們實際上吃盡通脹，吃盡通脹就直接打擊了國內(nèi)的實體經(jīng)濟。因為實體經(jīng)濟它利潤本來就薄，一旦發(fā)生通貨膨脹，特別是原材料的通脹，那它支付原材料的那個成本就會大幅度抬升。因此實體經(jīng)濟是日漸不景氣，資金就流出去了哪兒，去了房地產(chǎn)。所以在這種情況下，應該說大量的資本流出流進房地產(chǎn)和地產(chǎn)商，通過縣級政府、地級政府大量的圈占土地，形成所謂房地產(chǎn)開發(fā)。

11:10?

這東西是緊密結(jié)合在一起的，客觀的來說，它也和全球需求下降，全球經(jīng)濟進入大蕭條這個大的趨勢緊密結(jié)合在一起，變成了一個單靠任何一個國家無力抗拒的全球化解體的趨勢。我們把它叫做全球化危機，是在這樣一種情況之下，資金流出了實體經(jīng)濟進入了房地產(chǎn)，這幾個因素共同作用帶動了一個房地產(chǎn)虛擬擴張的這么一個高潮，是這樣一個客觀過程。所以當?shù)胤秸豢赡苋タ繉嶓w經(jīng)濟獲利的時候，那對他們來說只能是把土地作為長期的人們生存依賴的資源，變稱短期就可以變現(xiàn)，就可能產(chǎn)生收益的這樣的資源。于是乎地方政府就配合房地產(chǎn)商去圈地，然后占有土地開發(fā)的這個價差收益，那在這個過程中間，因為實際上地方的這個開支不斷擴張，那它債務也在不斷增加，那在這種情況之下，地方政府受到另外一方的壓力，就是他必須借出銀行的貸款去支付了舊債的利息，才能把舊債轉(zhuǎn)成新債。那因此圈地這件事情就是為了套現(xiàn)以支付舊債的利息。不同的運作的這樣一個邏輯交織在一起，就變成了今天地產(chǎn)危機的深層的內(nèi)因。

12:40?

所以我們說地產(chǎn)危機發(fā)生了，但是想說救你不容易，是因為它三個大泡沫交錯在一起，既有房地產(chǎn)虛擬擴張所形成的嚴重過剩，這個是泡沫化的，又有房地產(chǎn)金融化帶動的，大量的資金投向了房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)泡沫崩了，嗯，資產(chǎn)價格大幅的下滑。且不說壞賬大量增加，整個中國金融這個過度的投向房地產(chǎn)的金融泡沫，也很可能伴隨著房地產(chǎn)泡沫的崩掉而發(fā)生嚴重的金融危機。

13:17?

這就像 07 年次貸危機引發(fā)美國 08 年金融危機的那個邏輯，關系非常緊密的情況是有相似性的，那接著背后就是這個債務危機，應該說面對著這個三炮綜合在一起的這樣一個大危機的局面，必須得有相對應的措施，但是不能朝著房地產(chǎn)去。我們剛才也講到了一個非常尷尬的現(xiàn)象，就是地產(chǎn)商們已經(jīng)把他們獲得的收益，乃至于沒有支付給這個房地產(chǎn)建設實際需要的這個資金，相當多的是潤出去了，甚至是聽任他們在國內(nèi)的公司破產(chǎn)，所有這些問題都沒有處理的情況下，你怎么去救房地產(chǎn)？難道是去救那些把資金大量認出的地產(chǎn)商嗎？所以在今天討論這些問題的時候，我們說這個社會上有很多各種各樣帶節(jié)奏的輿論，我希望社會公眾關注這件事情，但是不要跟著這種帶節(jié)奏的輿論跑。

14:17?

網(wǎng)絡是個江湖，代表各種各樣利益群體，甚至直接代表利益集團的各種聲音應該是非常復雜的，所以我們才跟我們這個年輕的志愿者團隊們一起討論，我們是不是在這個非常關鍵的時刻應該說點什么??？除了說救你不容易，我們還得說出我們討論到底應該怎樣化解這個三炮，緊密結(jié)合，任何一個崩掉都是宏觀危機，怎么化解這個危機局面？