推進(jìn)房地產(chǎn)板塊處置

作者 | 高楊

3月25日，A股上市公司東方集團(tuán)公告稱，本次回購期限已滿，使用資金總額為100.16萬元，未達(dá)到本次回購方案的回購資金總額的下限，未能在期限內(nèi)完成本次股份回購計(jì)劃。

東方集團(tuán)成立于1992年，是東方集團(tuán)有限公司的成員企業(yè)。1994年1月，東方集團(tuán)在上海證券交易所掛牌上市，是中國最早實(shí)行股份制改造并獲準(zhǔn)上市的民營企業(yè)之一。2017年7月1日，東方集團(tuán)公告，孫明濤自東方集團(tuán)創(chuàng)始人張宏偉手中接任董事長職位。

東方集團(tuán)2022年業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)虧損6億-9億元，較上年同比減虧65.09%至47.64%。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊報(bào)告期業(yè)績?nèi)猿尸F(xiàn)虧損。2022年，張宏偉涉及聯(lián)合能源的重要資本運(yùn)作方案生變，變更為以現(xiàn)金收購聯(lián)合能源25%股權(quán)，對(duì)應(yīng)的價(jià)格是72,293.79萬美元。

本次回購未完成的原因是什么？東方集團(tuán)業(yè)務(wù)幾經(jīng)變更背后的邏輯是什么？有市場(chǎng)聲音質(zhì)疑，東方集團(tuán)收購聯(lián)合能源股權(quán)事宜，更有利于大股東的利益，東方集團(tuán)對(duì)此如何看待？

近日，一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)對(duì)話東方集團(tuán)董事長孫明濤。孫明濤表示，上市公司當(dāng)前主要在推進(jìn)房地產(chǎn)板塊處置，未來不再新增房地產(chǎn)項(xiàng)目投入。在股份回購上，孫明濤坦言，有公司前期考慮不周的原因，而公司資金在使用方面也有優(yōu)先和保障。對(duì)于聯(lián)合能源的收購資金，則會(huì)采用自有資金與銀行貸款支持相結(jié)合來進(jìn)行。同時(shí)，上市公司擁有完善的治理角度，實(shí)控人也希望公司越來越好。

以下為對(duì)話主要內(nèi)容：

01

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以資產(chǎn)處置為主

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：東方集團(tuán)是老牌民營企業(yè)，6年前您從張宏偉先生手上接過董事長職位。如何評(píng)價(jià)自己6年的工作？

孫明濤：戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：目前上市公司的運(yùn)行是怎樣的？

孫明濤：上市公司目前的工作主要可以分兩部分，一部分是瘦身，一部分是轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2015年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，公司大量資金都沉淀在這里。這幾年，我們確定了退出房地產(chǎn)行業(yè)的思路，通過完成瘦身來回收資金，同時(shí)也可以大幅降低有息負(fù)債規(guī)模。

瘦身的同時(shí)，我們確立了幾個(gè)轉(zhuǎn)型方向。除了現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)板塊之外，我們發(fā)力的一個(gè)方向是海水提鉀，自從我們收購廈門銀祥后，掌握了海水提鉀的核心專利技術(shù)，中國的鉀肥市場(chǎng)進(jìn)口依賴度非常大，這塊市場(chǎng)前景可以期待。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：當(dāng)時(shí)是怎么進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的？

孫明濤：1994年至2006年，房地產(chǎn)業(yè)一直是公司主營業(yè)務(wù)之一，后來主要經(jīng)營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為經(jīng)營東方家園。后來公司除了發(fā)展農(nóng)業(yè)，仍以多元化投資控股為主，當(dāng)時(shí)在尋找投資機(jī)會(huì)。

公司從2012年左右就開始關(guān)注北京的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括國開東方接受豐臺(tái)區(qū)、房山區(qū)政府委托，由政府授權(quán)其負(fù)責(zé)青龍湖區(qū)域121平方公里區(qū)域整體開發(fā)等。2014年，國務(wù)院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，也為當(dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展指引了方向。公司進(jìn)行了長時(shí)間的準(zhǔn)備工作，在2016年完成了對(duì)國開東方的股權(quán)收購。2017年3月，北京對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目出臺(tái)了更為嚴(yán)格的調(diào)控措施，同時(shí)國家也開始在各地進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在房地產(chǎn)板塊在怎么處置？

孫明濤：公司將繼續(xù)重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)處置，在和潛在收購方進(jìn)行協(xié)商洽談。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：我們過去一年房地產(chǎn)產(chǎn)生的虧損到底是哪一塊？

孫明濤：公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)處置未達(dá)預(yù)期，疊加融資成本增加、項(xiàng)目利息收入減少以及合作項(xiàng)目投資收益虧損。像土地一級(jí)開發(fā)，項(xiàng)目拖的越久，收益越低，此外房地產(chǎn)融資成本也比較高。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：東方集團(tuán)現(xiàn)在的主業(yè)就是房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)？

孫明濤：公司主營為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及健康食品產(chǎn)業(yè)，公司目前營業(yè)收入中農(nóng)業(yè)收入占比接近100%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以資產(chǎn)處置為主，不再增加投入。

公司未來發(fā)展戰(zhàn)略仍然是以發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈為主。目前公司大米加工銷售體量不大，將繼續(xù)以品牌建設(shè)和拓寬渠道、提升銷量為主?，F(xiàn)在消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了改變，公司拓展線上渠道，也做一些合作直播，同時(shí)得考慮成本。公司品牌米在美團(tuán)等平臺(tái)銷售份額都不錯(cuò)，在美團(tuán)優(yōu)選排前三。

此外，公司非常注重科技在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵作用，陸續(xù)在植物肉、海水提鉀等領(lǐng)域取得了突破，有望成為公司的盈利點(diǎn)。

02

海水提鉀項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年動(dòng)工建設(shè)

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：為何考慮做海水提鉀？

孫明濤：公司收購的子公司廈門東方銀祥公司經(jīng)營地在廈門，早在幾年前就接觸了海水提鉀相關(guān)研究。在相關(guān)技術(shù)支持的基礎(chǔ)上，研發(fā)團(tuán)隊(duì)逐步研發(fā)出成熟的海水提取氯化鉀技術(shù)，在做了小試中試、以及小規(guī)模量產(chǎn)的基礎(chǔ)上，開始推進(jìn)海水提鉀產(chǎn)業(yè)化落地。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：做海水提鉀，面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是鹽湖股份、藏格控股？

孫明濤：是。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：如果利潤這么可觀，為什么鹽湖、藏格沒有布局？

孫明濤：因?yàn)闆]有核心技術(shù)。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：我們有一位教授袁俊生。

孫明濤：袁教授有40年的海水提取物研究經(jīng)驗(yàn)，與公司在海水提鉀方面的合作可以說是一拍即合?，F(xiàn)在袁教授是公司海水提鉀項(xiàng)目首席科學(xué)家。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：項(xiàng)目進(jìn)展怎么樣？

孫明濤：公司在漳州、莆田等地都進(jìn)行過考察，還在與相關(guān)政府洽談，目前項(xiàng)目選址仍未最終確定。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：我們?yōu)槭裁床恢苯幼龇柿希?/p>

孫明濤：公司海水提鉀項(xiàng)目的產(chǎn)品為氯化鉀，自己不合成肥料。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：海水提鉀項(xiàng)目大概什么時(shí)候投產(chǎn)？

孫明濤：公司預(yù)計(jì)在上半年實(shí)現(xiàn)動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)周期大概10個(gè)月左右。公司取得項(xiàng)目建設(shè)用地需要通過公開招拍掛的形式取得。

03

不干涉聯(lián)合能源項(xiàng)目的具體運(yùn)營

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在還是在推收購（聯(lián)合能源股權(quán)）的事情。

孫明濤：是的。近幾年，受國際地緣政治和摩擦的影響，油氣資產(chǎn)的價(jià)值在凸顯。中國是石油進(jìn)口大國，在相當(dāng)長的一段時(shí)間石化能源都不可能完全被替代，我們覺得做油氣能源行業(yè)未來幾年肯定是有機(jī)會(huì)的。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：這些年資本市場(chǎng)相對(duì)更看好新能源，我們?yōu)楹我召徛?lián)合能源的股權(quán)？

孫明濤：因?yàn)槁?lián)合能源的盈利能力和穩(wěn)定性強(qiáng)。每年增速都在25%以上。每家企業(yè)都需要一個(gè)利潤的基礎(chǔ)，這個(gè)將會(huì)是我們的基礎(chǔ)。另外，聯(lián)合能源在風(fēng)電等新能源也是有布局的。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：當(dāng)初實(shí)控人布局石油天然氣的考慮是什么？

孫明濤：這里有個(gè)歷史背景。十多年前，BP（英國石油公司）因?yàn)槭艿侥鞲鐬陈┯褪录挠绊懸鍪圪Y產(chǎn)，那時(shí)候從對(duì)方手中收購的巴基斯坦的油氣項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)也獲得了國開行的支持?，F(xiàn)在，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)是一帶一路上的明珠項(xiàng)目了。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：（聯(lián)合能源）收完之后怎么管理？

孫明濤：我們將對(duì)聯(lián)合能源進(jìn)行權(quán)益法核算，也會(huì)派駐董事。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：等于說管理崗位會(huì)參與管理？

孫明濤：聯(lián)合能源擁有成熟的油氣資產(chǎn)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，公司收購聯(lián)合能源25%股權(quán)后，將通過派駐董事的方式參與聯(lián)合能源重大事項(xiàng)的決策，不干涉聯(lián)合能源各項(xiàng)目的具體運(yùn)營。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：聯(lián)合能源由東方集團(tuán)的實(shí)際控制人擔(dān)任董事局主席，如何平衡東方集團(tuán)和聯(lián)合能源之間的利益關(guān)系？

孫明濤：在這方面，我們的收購是有業(yè)績承諾的。而且，按照目前的方案，上市公司只收購了聯(lián)合能源25%的股權(quán)，聯(lián)合能源的大股東還是張宏偉先生，作為大股東是有動(dòng)力把聯(lián)合能源做好的。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：對(duì)于聯(lián)合能源這個(gè)收購，股民可能會(huì)覺得這個(gè)是更有利于大股東的利益。我們是怎么看待？

孫明濤：任何一個(gè)交易，如果只對(duì)一方有利的話，交易肯定做不成。公司有較為完善的治理角度。東方集團(tuán)作為中國較早上市的一批民營企業(yè)之一，實(shí)際控制人自上市以來從未發(fā)生過變化，從這個(gè)角度，大股東也希望我們上市公司發(fā)展的越來越好。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：收購聯(lián)合能源股權(quán)的50億資金從何而來？

孫明濤：一部分是上市公司自有資金，然后是并購貸款。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：對(duì)評(píng)估值怎么看？

孫明濤：我們依據(jù)的評(píng)估師基于截止到評(píng)估基準(zhǔn)日聯(lián)合能源的現(xiàn)狀，即根據(jù)目前已經(jīng)確定的證實(shí)和概率儲(chǔ)量確定，沒有考慮未來聯(lián)合能源在探礦權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行勘探可能發(fā)現(xiàn)的新增儲(chǔ)量、也沒有考慮新的項(xiàng)目，在取值方面都較為謹(jǐn)慎。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：對(duì)國際油價(jià)走勢(shì)怎么看？這次收購曾出現(xiàn)變數(shù)，國際油價(jià)如今比當(dāng)初下降了不少，這會(huì)否對(duì)收購造成不利影響？

孫明濤：我們對(duì)此是有考慮的。公司聘請(qǐng)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)按收益法預(yù)測(cè)確定的原油價(jià)格為70美元/桶，2022年下半年布倫特原油均價(jià)約為90美元/桶，世界銀行預(yù)測(cè)未來價(jià)格在80美元/桶。評(píng)估相關(guān)取值也是較為謹(jǐn)慎的，充分考慮了油價(jià)的波動(dòng)因素。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：我們投資收益的占比比較大，就像民生銀行跟錦州港。是不是估值會(huì)有一些影響。

孫明濤：從二級(jí)市場(chǎng)來看，投資收益占比高確實(shí)對(duì)公司估值有一些影響。公司仍將以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及健康食品產(chǎn)業(yè)為核心主營，逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，投資未來將涉及民生銀行、聯(lián)合能源、錦州港等，獲取穩(wěn)定的投資收益。公司選擇在農(nóng)業(yè)上中游領(lǐng)域做延伸，進(jìn)入高估值行業(yè)，包括推進(jìn)海水提鉀項(xiàng)目等，發(fā)展核心主營，提升估值水平。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在會(huì)不會(huì)也擔(dān)心忽然進(jìn)了新的行業(yè)，然后這個(gè)行業(yè)的風(fēng)向忽然又發(fā)生了改變。例如房地產(chǎn)行業(yè)原來也很火熱。

孫明濤：每個(gè)產(chǎn)業(yè)都有周期，房地產(chǎn)行業(yè)也不是說就完全不行了，因?yàn)樗漠a(chǎn)業(yè)鏈長，規(guī)模大，仍然是支柱性的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)行業(yè)不會(huì)消亡，放到別的行業(yè)也一樣。但是公司在選擇行業(yè)進(jìn)入的時(shí)候，也是經(jīng)過深入論證，從長遠(yuǎn)看投資回報(bào)。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：海水提鉀也是這樣。

孫明濤：我國長久以來都是鉀礦資源匱乏的國家，表觀消費(fèi)量1800萬噸左右，但一半以上要靠進(jìn)口，主要從加拿大、俄羅斯等。按目前的開采量，國內(nèi)的儲(chǔ)量只夠開采30-50年。開采完以后何去何從？所以，公司做海水提鉀，雖然成本較國外直接從地表鉀礦提取方式要高很多，但仍然進(jìn)入，一方面考慮當(dāng)下有利潤，另一方面，也是為未來國家解決鉀肥短缺提供一種路徑。行業(yè)發(fā)展不能拿兩三年來看，要看長期。隨著技術(shù)的進(jìn)步和規(guī)模效應(yīng)，提取鉀肥的成本會(huì)降低。

04

對(duì)回購未能完成表示歉意

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：近來關(guān)注回購，公告顯示未能在期限內(nèi)完成本次股份回購計(jì)劃。

孫明濤：公司在2022年1月提出回購計(jì)劃，主要是基于公司2021年預(yù)計(jì)預(yù)告首次出現(xiàn)大幅虧損、且2022年1月公司股票價(jià)格出現(xiàn)了短時(shí)間內(nèi)的大幅下跌，公司為提振投資者信心，提出了本次回購計(jì)劃。

但2022年整體市場(chǎng)環(huán)境不好，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)處置也未達(dá)預(yù)期，大量資產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)里未能實(shí)現(xiàn)資金回籠，同時(shí)公司正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，在保證主營業(yè)務(wù)運(yùn)營資金外，提鉀項(xiàng)目、收購聯(lián)合能源部分股權(quán)都需要留存一定的貨幣資金，公司考慮要優(yōu)先保障這些項(xiàng)目的順利推進(jìn)。對(duì)回購未能如期完成深表歉意。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：前期決定回購的時(shí)候有沒有考慮到這些投入？

孫明濤：公司于2021年7月開始啟動(dòng)并購聯(lián)合能源，當(dāng)時(shí)方案是發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買，實(shí)際支付現(xiàn)金比例不大。公司于2022年12月對(duì)收購聯(lián)合能源部分股權(quán)的方案進(jìn)行了調(diào)整，主要是由于前一個(gè)方案周期會(huì)較長，為加快交易進(jìn)程，公司決定采用現(xiàn)金收購方式收購聯(lián)合能源25%股權(quán)。

所以現(xiàn)在回過頭看，回購決策時(shí)并未有現(xiàn)在這樣大金額的資金支出需求，加上當(dāng)時(shí)有一項(xiàng)資產(chǎn)處置交易對(duì)方已經(jīng)給出了意向函，所以公司認(rèn)為當(dāng)時(shí)的資金情況是能夠滿足回購的。當(dāng)然到現(xiàn)在很多條件發(fā)生了變化，還是再次對(duì)回購未能如期完成深表歉意。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：是資金比較緊張，拿不出回購的錢嗎？

孫明濤：資金使用方面有優(yōu)先和保障，確保更為重要的項(xiàng)目優(yōu)先使用資金。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：好像去年也回購過一次，都是用于注銷注冊(cè)資本。

孫明濤：公司于2019年實(shí)施過一次股份回購，回購使用資金約2.01億元人民幣，后于2022年將回購股份用途由用于股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃變更為用于注銷并減少注冊(cè)資本，變更原因是未達(dá)到行權(quán)條件公司股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃終止，公司持有回購股份將要屆滿三年，依法予以注銷。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：這次好像也是用于注銷，為什么要注銷注冊(cè)資本？

孫明濤：當(dāng)時(shí)主要考慮提升投資者信心，也是資本市場(chǎng)常用的一種方式。

一點(diǎn)資訊財(cái)經(jīng)：收購（聯(lián)合能源）完成之后還會(huì)再考慮回購嗎？

孫明濤：要看屆時(shí)的環(huán)境和公司發(fā)展情況。