自我介紹

????????“同學(xué)你好！我是一個為了買房而全職自研成都樓市三年的執(zhí)著購房人。新房如愿已入住，對樓市研究的熱情卻一直持續(xù)著，累計了大量的經(jīng)驗，并摸索出了一套樓市規(guī)律和購房方法。大到樓市風(fēng)向，小到戶型設(shè)計，都能面面具到。希望能在您研究樓市和買房的過程中，提供些許幫助！”

一、認(rèn)識成都

????????行政區(qū)域上的成都包括23個區(qū)市縣，可以劃分為一圈層7區(qū)，二圈層5區(qū)，三圈層11區(qū)市縣。

????????每個人對成都樓市的映射范圍不統(tǒng)一，但大部分購房者都會指向一圈層，然后說“成都房價貴”，而實時上行政區(qū)域上的成都新房均價1.6萬，逆天的低。

????????研究得很深入過后，你就會發(fā)現(xiàn)，完整的成都樓市他不是一個樓市，而是有三級分化，與地域?qū)?yīng)，各級之間差別很大，并不能混在一起討論。

二、成都23區(qū)樓市

23區(qū)包含區(qū)市縣，簡稱23區(qū)

1、供給方面

????????整個大成都新房市場，2022的供給量為14萬套，與2021年17萬套相比，下降了約20%。

2、需求方面

200總價以下成交量，在晚一年的銷售時間內(nèi)，由2021年的約8萬套縮減到2022年的約3.5萬套，下降了約60%。消除時間上的差異，同期預(yù)估下降40%

200～300總價，2022銷量約2萬套，2021銷量約3萬套。消除時間上的差異，兩者接近。

300～400總價，2022銷量約1萬套，2021銷量約1.5萬套。消除時間上的差異，兩者接近。

400～500總價，2022銷量約5千套，2021銷量約8千套。消除時間上的差異，兩者接近。

500+總價，2022銷量約5千套，2021銷量約9千套。消除時間上的差異，下降約20%。

如果把2021年的銷量份額作為100%，2022年的同時間份額約占2021年的51%*1.5=75%。

3、結(jié)論

2022年大成都新房市場約有2021年大成都新房市場的7～8成。

三、成都12區(qū)樓市

如果我們只把1～2圈層作為一個整體，再來看看市場情況。

1、供給方面

2022的供給量為10萬套，與2021年10萬套相比，毫無差異。

2、需求方面

200總價以下成交量，在晚一年的銷售時間內(nèi)，由2021年的約3.5萬套縮減到2022年的約2萬套，下降了約40%。消除時間上的差異，同期預(yù)估下降15%。

200～300總價，2022銷量約2萬套，2021銷量約3萬套。消除時間上的差異，兩者接近。

300～400總價，2022銷量約1萬套，2021銷量約1.5萬套。消除時間上的差異，兩者接近。

400～500總價，2022銷量約5千套，2021銷量約8千套。消除時間上的差異，兩者接近。

500+總價，2022銷量約5千套，2021銷量約9千套。消除時間上的差異，下降約20%。

如果把2021年的銷量份額作為100%，2022年的同時間份額約占2021年的65%*1.5=97%。

3、結(jié)論

2022年成都1-2圈層的新房市場約有2021年大成都新房市場的9成。

四、成都7區(qū)樓市

購房者最關(guān)心的還是1圈層，狹義的成都樓市就是指1圈層的成都樓市。

1、供給方面

2022的供給量為5.9萬套，與2021年5.1萬套相比，上漲了15%。

2、需求方面

200總價以下成交量，在晚一年的銷售時間內(nèi)，由2021年的約6千套增加到2022年的約9千套，上漲了約50%。不受限于供給量的話，同期上漲了120%。

200～300總價，2022銷量約1萬套，2021銷量約1.5萬套。消除時間上的差異，兩者接近。

300～400總價，2022銷量約8千套，2021銷量約1萬套。消除時間上的差異，兩者接近。

400～500總價，2022銷量約4千套，2021銷量約7千套。消除時間上的差異，兩者接近。

500+總價，2022銷量約5千套，2021銷量約9千套。消除時間上的差異，下降約20%。

如果把2021年的銷量份額作為100%，2022年的同時間份額約占2021年的80%*1.5=120%。

3、奇怪的結(jié)論

2022年成都1圈層的新房市場約有2021年大成都新房市場的12成。

五、綜上

????????2022年的成都樓市新房市場，大成都整體考慮，平均下來無論是供給側(cè)，還是需求側(cè)均有約20%的縮減。

????????如果把樓市范圍限定到1-2圈層，市場供給和需求側(cè)的波動不超過10%。

????????要是把樓市范圍再限定到1圈層，市場供給和需求比2021年同期要高20%。

????????邏輯也簡單，2021市場火爆，1圈層供貨抑制，把購買力往2-3圈層趕，制造房價普漲的假象。

????????2022年市場冷淡，在1圈層開網(wǎng)紅盤，把購買力再拉回到1圈層，3圈層遇冷。

六、發(fā)散思維

????????1、樓市不是菜市，樓市下跌會先跌供給，再跌成交，最后跌價格。而樓市上漲會反過來，先漲價格，然后成交放大，最后才是擴大供給滿足需求抑制價格上漲。

????????2、市場不景氣會首先反應(yīng)在最低價位和最高的價位。最低價位購房者收入受經(jīng)濟波動影響大，經(jīng)濟不好，購房就停滯。最高價位購房者會以經(jīng)濟走勢為依據(jù)進行投資購房。而中間價位的剛需自住，一旦有購房需求，經(jīng)濟波動和漲跌影響不會變更購房決定。

????????3、每座城市都有房產(chǎn)價值的核心區(qū)域和分流區(qū)，房價上漲會先核心，然后人為抑制，再漲分流。只有核心區(qū)的房子是房產(chǎn)，分流區(qū)的房子只是房子。